自去年3月以來，濟南樓市成交量總體一路上揚，并在年底達到頂峰。截至目前，這種加速去庫存的趨勢仍在延續(xù)。機構(gòu)分析人士預計，受短期內(nèi)潛在供應量不足影響，今年上半年商品住宅可能會出現(xiàn)供應不足，大量新增供應將在下半年形成。樓市去庫存趨勢延續(xù)，會不會進一步加大供需矛盾，引發(fā)價格大幅上升？

    相關(guān)機構(gòu)預計，2013年全年我市新建商品住宅市場將有約369萬平方米的新增供應量，從短期供需以及目前成交狀況看，由于剛性需求和初次改善型置業(yè)加速入市，調(diào)控確實存在一定壓力，但房價大幅上漲的可能性不大。

    2013年仍是樓市“剛需年”

    市城鄉(xiāng)建設委發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示，去年1月至12月，我市新建商品住宅成交套數(shù)分別為753套、1794套、3570套、3274套、3824套、3809套、4221套、4020套、4696套、4951套、4428套、5308套，總成交套數(shù)44648套，總成交面積超過500萬平方米，總體呈現(xiàn)一路上揚的發(fā)展態(tài)勢。對此，樓市調(diào)研機構(gòu)世聯(lián)怡高和克爾瑞得出的結(jié)論幾乎完全一致：在2011年底大家并不看好的2012年，樓市向死而生，供需兩旺并且均達到了歷史峰值。開發(fā)商主動“以價換量”積極應對，是濟南樓市去年一路向好的最主要原因。

    在發(fā)布2012年濟南房地產(chǎn)市場年報時，世聯(lián)怡高董事總經(jīng)理朱江表示，正因為大家一開始不看好2012年的樓市，所以每逢有一波小行情出現(xiàn)，開發(fā)商都會盡可能抓住機會加快推盤速度，而首要的策略就是“以價換量”，將價格降到底部。從全年看，盡管成交量一路上揚，并在最后一個月出現(xiàn)量價齊升的局面，但消費者比較理性，并沒有出現(xiàn)恐慌性購房現(xiàn)象。

    世聯(lián)怡高和克爾瑞的數(shù)據(jù)均表明，受調(diào)控政策影響，“剛需”和初次改善型置業(yè)者成為市場爭奪的目標，2012年濟南樓市商品住宅供應格局以兩室、三室為主，面積集中在70-144平方米，兩類戶型的房源約占總房源的89%。而成交方面，主打“剛需”和初次改善型置業(yè)客群，總價在50萬至80萬元的兩室、三室房源，占了全年總成交量的90%，“大平層”、花園洋房、別墅等單價、總價都相對較高的豪宅，成交量則明顯萎縮。盡管采用的數(shù)據(jù)和統(tǒng)計范圍、口徑并不相同，但兩家機構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示，去年全市普通商品住宅成交均價為7000余元每平方米，從年初到年末，并沒有發(fā)生太大的變化，走勢比較平穩(wěn)。

    在民間，有人將已經(jīng)過去的2012年稱為樓市“剛需年”。新的一年，市場會不會發(fā)生變化？對此，朱江表示，從目前看，未來樓市仍將是剛性需求引領(lǐng)的市場，改善型需求會有一定好轉(zhuǎn)，但高端房產(chǎn)不會有太大起色。

    1月份網(wǎng)簽量是去年同期6倍多

    剛剛過去的2012年，記者印象最深的是，每次見到綠地集團山東房地產(chǎn)事業(yè)部企劃總監(jiān)丁宏星，這位來濟時間并不長的資深地產(chǎn)人，都會抱怨房子不夠賣：“推兩棟，沒幾天就賣光了；再推，很快又賣光了，工程跟不上，沒辦法。”

    市城鄉(xiāng)建設委的數(shù)據(jù)顯示，2012年全市批準預售的商品住宅總共40418套468.9萬平方米，對比當年售出的數(shù)量，新推房源比售出房源少了4230套約32萬平方米。中間的差額，需要通過往年的庫存來填補。克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，濟南樓市商品住宅現(xiàn)有庫存量為288萬平方米，按目前平均去化速度，預計需要六七個月才能消化完，如果算上半年內(nèi)的潛在供應，去化壓力依然比較大。

    不過，朱江等業(yè)內(nèi)人士并不這么認為。據(jù)世聯(lián)怡高估計，目前濟南樓市商品住宅主流產(chǎn)品庫存僅夠銷售兩個來月，比例明顯偏低。據(jù)了解，一個項目從拿地到上市銷售，通常需要6-12個月。但受市場行情和資金鏈影響，2010-2011年開發(fā)企業(yè)拿地意愿不足，加上部分項目因各種原因延緩開工，已逐漸對供應造成影響。“我們預計，今年上半年商品住宅市場可能會出現(xiàn)供應不足，大量供應在下半年才能形成。”朱江說。

    這一預測，與記者從多家開發(fā)企業(yè)那里了解到的信息基本一致。記者了解到，目前萬科、綠地、保利等一線企業(yè)，以及金科地產(chǎn)、北大資源、南益地產(chǎn)、萊鋼置業(yè)等實力不俗的品牌公司，新的項目最快也要到半年后才能上市銷售；其他企業(yè)的持續(xù)在售項目，有的受產(chǎn)品限制，有的受拆遷、工程阻礙，能在上半年大量推盤的并不多見；而像陽光100、新世界地產(chǎn)、鮑德地產(chǎn)等公司，則急需拓展新的項目。

    截至記者發(fā)稿時，今年1月全市已累計網(wǎng)簽新建商品住宅4664套，是去年1月的6倍多，新年樓市“開門紅”已成定局。而業(yè)內(nèi)人士更樂于將去年3月以來的成交持續(xù)向好，看成樓市淡旺季界限模糊化的標志。樓市加速去庫存的趨勢仍在延續(xù)，會不會進一步加大供需矛盾，引發(fā)價格大幅上升？

    世聯(lián)怡高預計，2013年全年我市新建商品住宅市場將有約369萬平方米的新增供應量，樓市整體供應仍將保持穩(wěn)定，不會導致供需嚴重失衡。朱江認為，從短期供需以及目前成交狀況看，由于剛性需求和初次改善型置業(yè)加速入市，調(diào)控確實存在一定壓力，但房價大幅上漲的可能性不大，原因是濟南樓市一直比較穩(wěn)健，在持續(xù)調(diào)控下，已幾乎沒有泡沫。世聯(lián)怡高的結(jié)論是：“如果房價進一步上漲，政府肯定會有更嚴厲的調(diào)控政策來應對。”