朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)已推出多宗用地，除昨日成交的地塊外，下月還有兩個地塊成交。眾多房企加入爭奪。

 

樓賣得快，買地自然升溫，2013年初北京土地市場正在上演“牛市盛宴”，萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、首開[簡介 最新動態(tài)]等龍頭房企頻頻現(xiàn)身土地爭奪戰(zhàn)，為2014年、2015年囤積“原料”。

 

“再不買地，明年團(tuán)隊就沒事干了。”1月中旬，北京一家央企開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人對記者說，2011年北京樓市進(jìn)入寒冬，開發(fā)商紛紛縮減買地開支，而2012年北京樓市領(lǐng)漲全國，房企庫存迅速減少，不少房企出現(xiàn)了“地荒”。

 

正如高策地產(chǎn)董事長陶紅兵所言，北京樓市在供小于求的背景下，2-3年前的土地儲備、每年的推貨量決定了房企的銷售額?，F(xiàn)在我們一起來盤點一下，這些龍頭房企在北京還有多少地？哪些有望成為2013年的北京老大？

 

中海北京北京拿地一貫偏謹(jǐn)慎

 

1月10日，中海以20.18億元中標(biāo)石景山區(qū)老古城一住宅商業(yè)地塊(配建5000平米公租房)，總建筑規(guī)模13.3萬平米，樓面價約為1.5萬元/平米，這也是中海一年多來首次在北京市場拿地。

 

去年，中海北京公司以超過115億元的銷售業(yè)績首次坐上“北京銷冠”的寶座。雖然北京項目急速周轉(zhuǎn)，但2012年全年中海并未在北京買地補倉。記者據(jù)公開資料統(tǒng)計，中海2012年全年新增土地儲備1032萬平米，買地金額超250億元，但始終未出手北京市場，目前中海在京銷售的項目多是2010年拿下的土地。

 

“2013年銷售額可能沒有去年那么多，目前可售的貨量有50億元左右，2013年的任務(wù)是清庫存。”中海地產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，中海九號公館[最新消息 價格 戶型 點評]、中海尚湖世家[最新消息 價格 戶型 點評]、中海御鑫閣、中海蘇黎世家[最新消息 價格 戶型 點評]，全部為現(xiàn)房，預(yù)計今年將售罄。而老古城地塊由于報批等因素，較難在2013年入市。他表示，中海也希望積極在北京增加土地儲備，但拿地指標(biāo)等事宜還未確定。

 

記者查閱中海地產(chǎn)公開資料顯示，截至2012年上半年，其在北京的土地儲備為建筑面積36.1萬平米，約占中?？偼恋貎?466萬平米的1%。此外，中海有一塊位于東二環(huán)的土地也將在今年入市。

 

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前北京地價高企，中海對利潤率等財務(wù)指標(biāo)要求較高，雖然在二三線城市屢拿地王，但在北京較少高價拍地，此次以招標(biāo)方式中標(biāo)老古城地塊，也得益于中海多年來在該區(qū)域為政府進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施配建開發(fā)服務(wù)，而老古城一級開發(fā)的地塊規(guī)模近百萬平米，可能后期還將有放量。

 

保利北京適時加持商業(yè)地塊比重

 

相對于保利地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)高調(diào)開疆拓土，保利地產(chǎn)在京顯得略微沉悶。

 

此前，在2012年半年報發(fā)布時，保利地產(chǎn)表示，目前土地儲備基本可保障未來2-3年的發(fā)展需求，但土地儲備的區(qū)域及結(jié)構(gòu)分布不夠合理，北京、上海等重點城市以及中心區(qū)域的儲備嚴(yán)重不足。事實的確如此。去年，保利雖然也曾多次出現(xiàn)在多個熱點地塊的競拍現(xiàn)場，但始終收獲甚微。僅在去年年中和首開聯(lián)合13.8億元競得大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套地塊，以及和融創(chuàng)聯(lián)手以30.8億元拿下大興亦莊新城兩地塊，前后共計3塊地。

 

保利地產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對此表示，北京公司一直在關(guān)注土地市場動向，有多塊看好的地尚未入市，一旦入市將會積極參與。此外，未來將會加大關(guān)注綜合體、商業(yè)地塊。

 

龍湖地產(chǎn)現(xiàn)有土儲可供兩年開發(fā)

 

昨日，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地的入市迎來了包括龍湖、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、融創(chuàng)、九龍倉等眾多房企的“拼搶”。開拍前，該地塊的樓面價已達(dá)2萬元/平米以上。而已于去年在該區(qū)域有所收獲的龍湖地產(chǎn)，對該地塊更有志在必得之勢。但最終，該地塊花落泰禾。

 

去年9月，龍湖以14.7億元獲得的位于朝陽區(qū)孫河組團(tuán)首塊宅地塊，溢價率僅8.7%，把握住了優(yōu)先進(jìn)駐的機會。據(jù)龍湖北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，將把該地塊打造成為龍湖集團(tuán)繼頤和原著后第二個真正意義上的頂級“原著系”低密產(chǎn)品，并且預(yù)計在今年入市。龍湖可謂為孫河板塊的今日之爭奠定了基礎(chǔ)。

 

事實上，自2012年以來，龍湖集團(tuán)在北京始終關(guān)注著土地市場的動向，已多次參與熱點地塊的競標(biāo)。目前北京龍湖公開的儲備用地有兩塊，分別位于順義區(qū)的白辛莊板塊及朝陽區(qū)孫河板塊。此外，有三個項目地塊屬于開發(fā)在售狀態(tài)，分別是位于朝陽區(qū)的長楹天街、大興區(qū)的時代天街以及位于順義新城的好望山項目。據(jù)悉，龍湖集團(tuán)在北京土地市場有多塊土地在談。龍湖北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)有土儲可滿足未來1-2年持續(xù)開發(fā)。而對于2013年的拿地計劃，龍湖北京方面表示，將會繼續(xù)關(guān)注改善型、高端標(biāo)桿及高周轉(zhuǎn)型的地塊。

 

北京萬科補倉意愿強，堅持合理出價

 

“北京房地產(chǎn)越來越難做，土地市場也讓人看不懂。”今年年初，北京萬科一位高管這樣表示。

 

2012年年底，北京萬科聯(lián)合首開股份在通州臺湖拿下兩地塊，體量合計約21萬平米，樓面價折合約13000元/平米，幾乎達(dá)到周邊在售新盤價格。在此之前，萬科還聯(lián)合北京住總在大興生物醫(yī)藥基地和亦莊拿下兩地塊，體量合計約30萬平米。據(jù)此，萬科及其合作伙伴去年拿地可建筑面積合計51萬平米。

 

2013年，萬科在京新入市的主要項目包括2011年所拿的郭公莊板塊兩項目萬科藍(lán)、西華府，以及2012年所拿的多個新地塊可能會在年底入市。老項目存量則包括高端項目如園等。整體看來，可售房源并不緊缺。

 

對于當(dāng)前土地市場，北京萬科方面認(rèn)為，去年下半年以來，主要城市的地價水平相比2012年初已經(jīng)有所上漲，但還沒有達(dá)到2009年、2010年高峰時的水平。地價會如何變化，很大程度上還要看各地今年的土地供應(yīng)情況。從土地交易的實際情況分析，企業(yè)拿地補倉意愿仍然比較強。如果市場環(huán)境不發(fā)生大的變化，預(yù)計主要城市的土地市場仍然會保持相對活躍的成交狀況。

 

至于自己的拿地，北京萬科仍重申積極參與、合理出價、不拿地王，并以綠色優(yōu)勢參與市場競爭。北京萬科總經(jīng)理毛大慶此前也對記者表示，目前關(guān)注點包括北京發(fā)展中的不同產(chǎn)業(yè)基地。

 

對于具體預(yù)計拿地規(guī)模，北京萬科并未透露。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，萬科近年來一直是北京土地市場大戶，預(yù)計2013年也將保持不遜于往年的新增儲備。

 

首開股份“地主”在京還要“大補倉”

 

雖然在1月昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊爭奪戰(zhàn)中不敵土地一級開發(fā)商京投聯(lián)合體，但北京老牌國企首開股份仍彈藥充足，可謂北京房企中的最大“地主”。據(jù)首開股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前首開在北京的土地儲備約500萬平米，2013年買地的重心仍會側(cè)重在北京市場。

 

據(jù)上述首開相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2012年首開股份在北京銷售額超110億元，穩(wěn)居北京房企前列，由于北京項目銷售速度快，土地庫存也大量減少，買地補倉意愿較強。

 

記者了解到，2012年首開股份在北京共拿下3個地塊，都是以合作方式拿地。2012年10月，首開與保利合作，以13.8億元拿下大興生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)一地塊，規(guī)劃建筑面積19.5萬平米；12月，聯(lián)合萬科以14.2億元在通州臺湖拿下21萬平米的兩地塊。除了上市公司買地外，2012年9月首開集團(tuán)還以12.92億元拿下順義新城西馬坡政策性住房項目地塊，建筑面積近50萬平米。

 

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，首開在京土地成本較低，刨除保障房后不足5000元/平米，占據(jù)土地資源優(yōu)勢的首開仍將盤踞北京房企龍頭。

 

據(jù)悉，首開目前在北京的可售項目超過20個，可售貨源充足，產(chǎn)品多以中檔普通商品房為主，主打首置和剛需的客戶。“2013年公司銷售還是以老盤項目為主。”上述首開人士表示，公司和合作方都希望加快周轉(zhuǎn)速度，2012年新拿的3塊地都有望在2013年入市，但預(yù)計時間較靠后。

 

首開董秘王怡表示，目前在北京拿地很難，但房企需要維持在北京的優(yōu)勢位置，首開不放棄在北京拿優(yōu)質(zhì)地塊的努力，相較此前在外地市場的大力開拓，2013年買地會更側(cè)重北京市場。