新年各地樓市在短暫的小長(zhǎng)假休整之后，商品住宅成交量繼續(xù)放大。從前一周的全國主要城市來看，北京商品住宅成交面積36.8萬平方米，環(huán)比50%；上海成交面積41.6萬平方米，環(huán)比55%；深圳成交面積12.6萬平方米，環(huán)比65%；杭州成交面積10.9萬平方米，環(huán)比18%等。就各地樓市成交向好，多家機(jī)構(gòu)在近期發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2013年投資策略普遍認(rèn)為，行業(yè)基本面在宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇背景下有望繼續(xù)溫和改善。

 

復(fù)蘇后的增長(zhǎng)可期

 

去年房地產(chǎn)市場(chǎng)在多方博弈下，房地產(chǎn)行業(yè)走出了一波從先抑后揚(yáng)到量?jī)r(jià)齊升的行情，資本市場(chǎng)上地產(chǎn)股超額收益明顯。展望2013年，中信建投認(rèn)為,市場(chǎng)會(huì)在復(fù)蘇后維持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)狀態(tài)，預(yù)計(jì)全年全國商品房銷售總量增速在8%左右，預(yù)計(jì)2013年新開工面積將會(huì)達(dá)到19億平米，同比增長(zhǎng)7%，其中保障房2.5億平米，年施工面積達(dá)到67.54億平米，增長(zhǎng)18%，房地產(chǎn)總投資額為8.75萬億，增長(zhǎng)21%。國信期貨也認(rèn)為，市場(chǎng)目前一致預(yù)期2013年宏觀經(jīng)濟(jì)是弱復(fù)蘇，在此背景下，預(yù)計(jì)2013年行業(yè)基本面將延續(xù)溫和改善趨勢(shì)，預(yù)計(jì)新建商品房銷售面積增速5-8%，銷售額10-13%，新開工面積同增2-3%，房地產(chǎn)投資同增16-17%。

 

限購下的區(qū)域分化

 

政策博弈的局面將會(huì)延續(xù)，使得限購下的區(qū)域分化。中信建投認(rèn)為,短期來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的隱憂已悄然出現(xiàn)。一季度寬松的貨幣政策，會(huì)使信貸總量維持目前的增長(zhǎng)狀態(tài)，預(yù)計(jì)一季度成交量將會(huì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)；二季度，成交持續(xù)上漲將給房?jī)r(jià)帶來較大的壓力，政策的預(yù)期對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)將起到?jīng)Q定性作用。長(zhǎng)期來講，能否解決房?jī)r(jià)與政策之間的矛盾，依舊取決于政府的稅制改革和住房雙軌制政策的具體實(shí)施方案。去年以來的限購限貸政策，對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，限購區(qū)域和非限購區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)不同的特點(diǎn)。對(duì)未來市場(chǎng)的判斷主要取決于當(dāng)?shù)氐膭傂孕枨笞兓?；而?duì)于非限購區(qū)域，影響區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)的主要是當(dāng)?shù)刭彿空邔?duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)上升空間的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)更加顯著的區(qū)域性分化。

 

受益于新型城鎮(zhèn)化

 

新型城鎮(zhèn)化最重要的涵義，在于解決城鎮(zhèn)化過程中所面臨的問題，一方面是大城市的“城市病”，另一方面是小城鎮(zhèn)發(fā)展中出現(xiàn)了土地浪費(fèi)、產(chǎn)業(yè)支撐不強(qiáng)等問題。新政策包括科學(xué)制定土地規(guī)劃、合理布局城市，走資源節(jié)約、環(huán)境友好、交通順暢、以人為本的可持續(xù)發(fā)展路徑。解決城市病的同時(shí)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支撐，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的發(fā)展。

 

太平洋證券認(rèn)為，受益于新型城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)升級(jí)、住宅限購對(duì)于投資的擠出等，繼續(xù)看好商業(yè)地產(chǎn)。我們理解的新型城鎮(zhèn)化，并不是簡(jiǎn)單的農(nóng)村人口城鎮(zhèn)居民化以及增加城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，而更注重農(nóng)民市民化后的消費(fèi)升級(jí)，因此商業(yè)地產(chǎn)將在新型城鎮(zhèn)化中扮演更重要的角色。另外，由于限購政策仍難以退出，被大量擠出的投資需求繼而轉(zhuǎn)向不限購的辦公樓、商鋪等，比如，去年火爆熱銷的SOHO類產(chǎn)品。