“上市公司購買住宅改為辦公用地，這在北京和上海等一線城市就算違規(guī)了，”1月16日，有市場人士對中超電纜(002471,股吧)（002471.SZ）購買住宅改為辦公用地提出質(zhì)疑，相關(guān)法律人士也表示，根據(jù)相關(guān)法規(guī)不得擅自改變住宅用途，中超電纜此舉游走于法規(guī)灰色地帶。
1月16日，中超電纜披露公告稱，公司控股子公司宜興市中超利永紫砂陶有限公司擬自籌資金4694.07萬元購買江蘇新神馬實業(yè)股份有限公司項下土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)。
資料顯示，該地塊位于宜城街道宜北橋北堍，擁有一幢22層的商品房，擬改名為中超大廈。此次交易標的為該商品房第7 號樓幢1801-2112 號房，約定建筑面積2044.96 平方米，單價為每平方米13880 元；該商品房第7 號樓幢308-311、408-411 號房，約定建筑面積674.68 平方米，單價為每平方米22880 元；該商品房第7 號樓地下一層編號為2、14-20 的車位，面積為650 平方米，單價為每平方米4800 元。
中超電纜稱，此次購買商品房主要用于紫砂壺的展示、儲存及相關(guān)人員的辦公及工作場所，購買資產(chǎn)后每年計提折舊約111.48 萬元，對公司利潤不會造成重大影響。
“上市公司所購產(chǎn)所多是50年產(chǎn)權(quán)，中超電纜卻購買了70年產(chǎn)權(quán)的樓房，將住宅區(qū)改為辦公用地，上市公司很少這么干的，”一位市場人士表示。
對于住宅用地改為商業(yè)產(chǎn)所辦公，中國人民大學商法研究所所長劉俊海對《證券市場周刊》記者表示，居民住宅的功能是經(jīng)相關(guān)行政管理、城市規(guī)劃等法律法規(guī)的劃分，是被公法確認的劃分。這種功能劃分不能擅自改變，不過，具體情況需要看地方性法規(guī)和小區(qū)的自治公約規(guī)定而看。
查閱《物權(quán)法》，其中第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
劉俊海分析認為，從公共管理角度看，房屋的“居住用途”不僅僅對規(guī)劃、審批、開發(fā)有約束，也包括對使用的約束。從契約角度看，房屋的“居住用途”不僅僅是買賣雙方之間的約定，在購房業(yè)主橫向之間也構(gòu)成默契和承諾。“住宅樓內(nèi)開公司”不僅損害業(yè)主所有權(quán)的合理使用，違反相鄰關(guān)系的基本規(guī)則，也破壞了廣大業(yè)主購房時的投資預期和交易預期。
據(jù)了解，北京、上海、廣州、廈門、杭州等城市均早已實現(xiàn)“住宅禁商”的政策，解決住宅噪聲擾民、影響市容、危及公共安全等問題。2006年北京市工商局出臺規(guī)范性文件，實施嚴格審查公司登記住所使用證明文件的措施，暫停利用住宅從事經(jīng)營活動登記。
事實上，2011中超電纜所在地江蘇省無錫市就有政協(xié)委員提議，住宅用途物業(yè)的市場主體不予進行工商注冊的提案，2011年5月17日，無錫市工商局回復提案中將學習上海、北京等地 “住宅禁商”的成功經(jīng)驗，并出臺“住宅禁商”的地方性法規(guī)，大力推進城市CBD的發(fā)展?？梢?，中超電纜上述做法已經(jīng)游走在灰色地帶。
記者就上述問題致電中超電纜，電話無人接聽。
1月16日，中超電纜收于12.56元/股，跌2.41%。
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