作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖是開(kāi)發(fā)商預(yù)期好壞的“試金石”，因此“地王”一直被廣泛關(guān)注。
但實(shí)際上，官方之前并沒(méi)有任何文件明確過(guò)“地王”的定義，更多情況下，“地王”是公眾與媒體對(duì)一定區(qū)域內(nèi)和時(shí)期成交總價(jià)最高、樓面單價(jià)最高、或樓面地價(jià)最高約定俗成的稱(chēng)呼。
1月15日，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所公布了官方定義的地王標(biāo)準(zhǔn)“在一定區(qū)域范圍內(nèi)，宗地成交總價(jià)超過(guò)歷史同類(lèi)用途宗地最高成交總價(jià)，或者樓面單價(jià)超過(guò)歷史同類(lèi)宗地最高成交樓面單價(jià)，則可認(rèn)定該宗地為該區(qū)域內(nèi)的"總價(jià)地王"和"單價(jià)地王"。”
有意思的是，根據(jù)國(guó)土資源部的這一標(biāo)準(zhǔn)，2012年以來(lái)市場(chǎng)反映強(qiáng)烈的諸多所謂“地王”地塊，真正合乎資格的只有兩宗。
被認(rèn)定為“地王”的這兩宗地塊，一是于2012年6月成交的北京萬(wàn)柳地塊，該項(xiàng)目樓面價(jià)達(dá)到33831元/平米，創(chuàng)造了北京居住用地的歷史最高單價(jià)。
第二塊則是恒大地產(chǎn)于2012年7月，以樓面地價(jià)32967.6元/平米競(jìng)得的廣州珠江新城地塊，該項(xiàng)目是自2007年以來(lái)廣州最高成交單價(jià)，是廣州真正的商業(yè)用地單價(jià)地王。
除此之外，一大批市場(chǎng)公認(rèn)的“地王”成了山寨版。如2012年11月中冶置業(yè)56.8億元拿下的南京下關(guān)濱江2號(hào)地塊、上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)聯(lián)手方興在2012年12月以56.8億元競(jìng)得的上海海門(mén)路55號(hào)地塊，這些原本的“地王”被集體摘下了“桂冠”。
其實(shí)，自2012年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)開(kāi)始升溫，各地的“山寨版地王”頻出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2012年下半年，各地就誕生了至少15個(gè)“山寨地王”。
而為了給土地市場(chǎng)降溫，2012年12月18日，國(guó)土資源部還曾專(zhuān)門(mén)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，要求各地采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。
當(dāng)時(shí)更決定對(duì)典型案例、重點(diǎn)對(duì)象采取公開(kāi)調(diào)查，中冶置業(yè)拿下的南京下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊還被列為首個(gè)調(diào)查對(duì)象。
然而，國(guó)土資源部的這招“殺雞儆猴”似乎不太管用，隨后上海海門(mén)路55號(hào)地塊就刷新了2012年單幅地塊成交總價(jià)的最高紀(jì)錄。
面對(duì)市場(chǎng)上高地價(jià)地塊的不斷涌現(xiàn)，國(guó)土資源部在1月15日卻改口稱(chēng)，2012年高溢價(jià)成交地塊的溢價(jià)率水平仍處于調(diào)控以來(lái)的低值，顯示當(dāng)前土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)平穩(wěn)期，因市場(chǎng)預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲并不明顯。按照國(guó)土資源部的說(shuō)法，此前市場(chǎng)上存在過(guò)度誤讀“地王”的現(xiàn)象。
但與公眾感知不符，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的一個(gè)不爭(zhēng)事實(shí)就是現(xiàn)在土地市場(chǎng)確實(shí)明顯回暖，高單價(jià)、高總價(jià)地塊已不斷出現(xiàn)。
目前，從眾多地塊的成交樓面價(jià)和一些區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況看，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度已明顯提高，在樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性開(kāi)始上漲。
雖然我們理解國(guó)土部重新定義“地王”標(biāo)準(zhǔn)的“良苦用心”，是出于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的用意，但“地王”的出現(xiàn)畢竟是土地市場(chǎng)客觀現(xiàn)實(shí)的反映，從“地王”新規(guī)實(shí)際對(duì)市場(chǎng)的影響來(lái)看，這樣的“地王”標(biāo)準(zhǔn)所指向的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)難免失真。
以此看來(lái)，此次國(guó)土資源部的“地王”新規(guī)，在一定程度上是為了掩飾之前地王“禁令”失效的尷尬，更是一種典型的為求政績(jī)而不顧實(shí)際市場(chǎng)情況的荒唐標(biāo)準(zhǔn)。
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