拿地之囧：“只有自己知道高價(jià)拿地的滋味”
“沒弄懂毛總是真心的祝賀我，還是嘲笑我。”2013年的新年第一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](華遠(yuǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]九都匯)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博上這樣寫道。前一天，也就是2012年12月31日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下公司力壓群雄，以超過10億元的價(jià)格拿下通州梨園地塊，溢價(jià)率高達(dá)491%，扣除保障房后，實(shí)際商品房樓面價(jià)超過16000元/平米。
或許是因?yàn)樘Ц吡说貎r(jià)，任志強(qiáng)連稱“罪過，罪過”。不過他也不忘捎帶上萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，“自萬科抬高地價(jià)，拍出天價(jià)地之后，不弄地王是拿不到地了。”在2012年的早些時(shí)候，從亦莊地塊到通州臺(tái)湖地塊，任志強(qiáng)兩次批評(píng)萬科和北京萬科總經(jīng)理毛大慶高價(jià)拿地，而最終任志強(qiáng)也不得不說句“只有自己知道高價(jià)拿地的滋味”。
不只是華遠(yuǎn)、萬科，在去年下半年房企拿地意愿上升、推動(dòng)土地市場(chǎng)漸顯暖意、激烈競(jìng)爭(zhēng)頻現(xiàn)后，房企拿地就不得不面臨可能被指“高價(jià)”的風(fēng)險(xiǎn)。
諸如中赫置地拿下海淀萬柳地塊、中冶置業(yè)拿下大興舊宮地塊、保利融創(chuàng)拿下亦莊地塊等等。在土地供應(yīng)不足、房企競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)實(shí)中，要拿地的企業(yè)都不免在爭(zhēng)搶中扮演抬價(jià)的角色。不同的只是有的人到后來抬不動(dòng)了，而有的人堅(jiān)持到最后勝出。
“要活下去就不得不在土地壟斷與短缺中拼命。”這恐怕是任志強(qiáng)和他的同行們?cè)?012年不得不面臨的問題。2013年，這會(huì)有所改觀嗎？
推地之囧：在避免地王與加大供應(yīng)間走鋼絲
開發(fā)商遇到今年土地市場(chǎng)的“狼多肉少”，許多就不免指責(zé)土地供應(yīng)不足。而近年的土地供應(yīng)著實(shí)也左右為難，遭遇“囧”境。
2012年12月19日，北京市國(guó)土局公告暫停朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊掛牌出讓。在掛牌惹出一輪“新地王將出”的風(fēng)雨后，農(nóng)展館地塊暫停出讓。根據(jù)去年11月底掛出的出讓公告，農(nóng)展館地塊規(guī)劃建筑面積約5.9萬平米，起始價(jià)20億元，折合樓面底價(jià)超過3.3萬元/平米，創(chuàng)下北京出讓宅地起始樓面價(jià)新高。由于該地塊位置優(yōu)勢(shì)，考慮到當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該地塊將加冕北京新科單價(jià)地王。
在業(yè)內(nèi)人士看來，也正是由于“新地王”的預(yù)期與調(diào)控精神不符，最終農(nóng)展館地塊在推遲競(jìng)價(jià)時(shí)間后，又干脆暫停了出讓。
事實(shí)上，掛出出讓公告又暫停土地出讓在去年已經(jīng)是屢見不鮮。包括萬柳地塊、蘋果園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]交通樞紐地塊，朝陽區(qū)來廣營(yíng)A2地塊等都遇到過這樣的事情。
在業(yè)內(nèi)人士看來，土地供應(yīng)不足，土地出讓部門會(huì)遭到批評(píng)；推出優(yōu)質(zhì)地塊，產(chǎn)生“地王”預(yù)期，土地出讓方也會(huì)遇到壓力。如何在兩者之間找平衡，確實(shí)考驗(yàn)著國(guó)土部門的智慧。
從去年9月29日即中秋節(jié)前一天，到年底即新年元旦的前一天，北京土地市場(chǎng)分別有土地集中出讓。這也引起業(yè)內(nèi)猜測(cè)，這種安排是無奈之下、利用節(jié)假日淡化輿論對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注。
2012年京城土地市場(chǎng)“前冷后熱”
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，北京共出讓163宗經(jīng)營(yíng)性用地，出讓金合計(jì)647.9億元，同比下降約39%。與此同時(shí)，北京普通住宅用地供應(yīng)，再一次沒完成全年任務(wù)。2012年，北京商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃850公頃，而同年出讓的住宅用地全部出讓面積合計(jì)436.3公頃。完成率只有51%。
縱觀2012年京城土地市場(chǎng)，前冷后熱的變化軌跡明顯。全年37宗住宅用地，上半年成交的只有6宗，且多數(shù)為底價(jià)成交。下半年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好，開發(fā)商資金鏈寬松加上供應(yīng)增加，土地市場(chǎng)開始升溫。底價(jià)拿地幾乎絕跡。在眾多開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)中，包括通州、大興、昌平等多個(gè)區(qū)域樓面價(jià)出讓明顯上升，直至年底最后一天，大興、通州、平谷等成交的四地塊均現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。
在去年北京土地市場(chǎng)上，無論是萬科、保利、首開等傳統(tǒng)大品牌房企，還是南昌市政、鑫苑置業(yè)、盤錦遼河石油房地產(chǎn)開發(fā)公司等北京市場(chǎng)“新客”，各類房企對(duì)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好依然不減。
■ 房企眾生相
有人“太囧”，有人“不囧”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)：從批評(píng)者到被批評(píng)者，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2012完成了“太囧”的角色轉(zhuǎn)型。
保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)])：在萬柳地塊出讓前夕保利退出爭(zhēng)奪，但依然無礙萬柳地塊成為地王。央企的退出是一種姿態(tài)，但在民企的強(qiáng)力爭(zhēng)奪面前，實(shí)際意義大打折扣。
中信地產(chǎn)(中信城中信新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)])：2012年9月29日亦莊新城兩地塊競(jìng)價(jià)，少了原來最大熱門中信地產(chǎn)的身影。業(yè)內(nèi)人士笑稱，亦莊地塊早半年出讓，中信幾乎鐵定底價(jià)拿地；時(shí)間錯(cuò)了，結(jié)果就變了。
招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街龍湖·香醍溪岸)：招商地產(chǎn)在去年2月底價(jià)摘得來廣營(yíng)地塊，龍湖地產(chǎn)9月低溢價(jià)拿下孫河地塊。在同區(qū)域地價(jià)看漲的時(shí)候，兩家企業(yè)先入為主，堪稱“不囧”的典范。
■ 地塊之最
最高樓面價(jià)：4萬元/平米。2012年7月10日，海淀萬柳地塊以26.3億元的總價(jià)出讓，考慮到回購(gòu)房面積，商品住宅地塊單價(jià)超過4萬元/平米。
最高溢價(jià)率：491%。從2012年年中開始，北京土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)升溫跡象。到年末最后一天，三地塊出讓，溢價(jià)率均沖高。其中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以10.05億元的總價(jià)摘得通州梨園地塊，溢價(jià)率達(dá)到491%，創(chuàng)下三年來新高。
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