二手房:遭遇意外之旅

2013年01月11日 08:40
    影片《霍比特人:意外之旅》是比爾博與巫師甘道夫和13個矮人旅行橫越中土大陸,尋找一個被惡龍搶占的屬于矮人珍貴寶物的探險故事?;舯忍厝耸侵Щ秒娪啊吨腑h(huán)王》中的一個種族,是一幫又矮又可愛的家伙,一幫友愛、快樂的男人,他們并不漂亮,但脾氣絕好,眼睛寬闊而明亮,面頰紅撲撲的,嘴巴最適合發(fā)笑和吃喝。而在2012年北京的二手房市場上,要想賺到錢就要脾氣絕好,笑臉相迎的二手房中介人員,就經(jīng)歷了一場市場反彈的意外之旅,從年初的市場蕭條,從業(yè)人員大量流失,到3月份以后的市場穩(wěn)步回暖,絕大多數(shù)堅持下來的中介,最終得到了意外的銷售回報。
市場走勢出乎意料
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,2012年北京市二手住宅成交14.3萬套,同比增長18%。成交量在連續(xù)兩年下降后首現(xiàn)增長,被限購壓抑的需求在今年開始釋放。2011年以及2012年,限購實施期間年均成交量為13.3萬套,仍明顯低于2010年的19.7萬套。
從年內(nèi)的成交走勢看,3月成交量由年初的低谷突然拔高,市場開始出現(xiàn)明顯回暖跡象。7月和12月成交量超過1.7萬套,是最明顯的需求集中釋放期。
之所以給2012年的二手房市場配以“意外之旅”的稱號,一方面是年初之時,行業(yè)內(nèi)外都未曾想到之后反彈的堅挺。另一方面,金九銀十的疲軟和年末翹尾的強(qiáng)勁,也是出乎很多人意料之外。
成交量兩次沖高
2012年年初的北京樓市并不明朗,依舊籠罩在2011下半年樓市量價齊跌的陰霾中。但是春節(jié)過后,積蓄已久的剛性購房需求開始率先回暖,在首次置業(yè)的剛需購房需求支撐下,北京二手房交易量開始穩(wěn)步回暖。5、6月份樓市調(diào)控將要放松,房價將要上漲的謠言,又進(jìn)一步推動了二手房交易量連續(xù)三個月上漲,并在7月份達(dá)到全年的峰值。
面對樓市交易量的大幅上漲,為了防止樓市的失控,一方面,中央派督察組到各地督查樓市調(diào)控執(zhí)行情況;另一方面,住建部、國家發(fā)改委、中國銀監(jiān)會等中央多部委相繼發(fā)布聲明否定房地產(chǎn)調(diào)控放松的言論,并多次重申將從嚴(yán)樓市調(diào)控。受此以及上半年剛需嚴(yán)重透支的影響,北京二手房成交量連續(xù)三個月回落,“金九銀十”的交易量也大失成色。
但是,隨后相關(guān)部門一再重申之前的調(diào)控基調(diào),并未使房產(chǎn)交易量一路下滑至年底。在經(jīng)歷了“金九銀十”的低谷后,11月份,來年開春的婚房需求,以及年底的改善置業(yè)需求,推動了北京二手住宅成交量的年底爆發(fā)。
這樣的波折,也讓大多數(shù)二手經(jīng)紀(jì)公司持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度,記者從北京二手房市場排名前六位的幾家公司了解到,2012年成交量雖然回暖明顯,但是各家公司的門店擴(kuò)張都比較謹(jǐn)慎。
■業(yè)內(nèi)分析
成交量仍呈上漲趨勢
●林倩(鏈家集團(tuán)副總裁)
2012年價格出現(xiàn)了明顯的漲幅,目前的價格已接近歷史最高價。從2012年的市場表現(xiàn)看,即使限購政策將投資投機(jī)性需求擋在市場之外,在北京這樣的一線城市,合理的自住型購房需求依然較為龐大,這使得需求的釋放是一個長期的過程。且限購對于需求的抑制會隨著時間的延長而效果減弱。預(yù)計2013年成交量上漲的趨勢仍會延續(xù)。
2012年是限購以來的第二年,政策對于供應(yīng)的抑制作用已開始顯現(xiàn)。但基于2012年市場反彈,限購難松,供需矛盾在短期內(nèi)難以得到緩解,推動房價上漲的根本因素依然存在。但相比2012年房價從低位拉高,以及房價上漲后購房能力相對減弱,預(yù)計2013年的房價走勢會更加平緩。
2013年市場將高開?
●胡景暉(偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁)
2012年二手房成交量比2011年有明顯增長。從2012年成交量具體走勢來看,存在一些擔(dān)憂,從月度成交量來看,沒有出現(xiàn)金九銀十,但年底翹尾比往年要高。往年翹尾出現(xiàn)在11月份,12月就結(jié)束了?,F(xiàn)在12月還在翹尾,是否意味著2013年初的高開。
我覺得2013年的關(guān)鍵點,是3月初會出什么政策。過去一年多都是在反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控,產(chǎn)生很多猜疑,希望能補(bǔ)充更多調(diào)控細(xì)化的內(nèi)容,市場就會有一個更明確的方向。
■記者述評
數(shù)字與現(xiàn)實錯位
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,2012年全年二手住宅成交均價23047元/平方米,同比下降4.7%。而其他經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù),也顯示2012年全年價格出現(xiàn)下降。
但是,這與大家的感覺截然相反。據(jù)記者了解,2012年五環(huán)內(nèi)的絕大多數(shù)區(qū)域和郊區(qū)的核心區(qū)域,二手房價格都上漲了20%到30%,很多區(qū)域的成交價格超越了歷史最高點。
但為何數(shù)據(jù)統(tǒng)計會出現(xiàn)下降呢?業(yè)內(nèi)人士表示。一方面是由于全年統(tǒng)計中,把市場還處于低迷中的1月和2月納入統(tǒng)計,拉低了均價。另一方面是隨著住宅的郊區(qū)化,成交房源逐漸外延,導(dǎo)致了絕對價格的下降。而同區(qū)域同質(zhì)量的房源,價格則呈明顯上漲趨勢。
供需矛盾加劇
隨著成交量的走高,價格也持續(xù)上漲。此外,今年二手房供需矛盾較為突出,也是推動價格持續(xù)上揚(yáng)的一個重要因素。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,2012年12月,北京市二手房市場供需比為1:3.3,到年末供需比達(dá)到1:4.5。隨著供需壓力的增大,議價空間也由年初的4%下降到年末的2%左右。上調(diào)掛牌價的業(yè)主也明顯增加。
有業(yè)內(nèi)人士表示,近兩年住宅用地成交量的大幅萎縮,將導(dǎo)致明年新房市場的供應(yīng)量稍顯欠缺,部分購房需求將流向二手房市場,尤其是城市核心區(qū)二手房市場供求矛盾的激化,將給2013年二手房價的上漲帶來巨大壓力。
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