轉(zhuǎn)眼2012年已成為歷史，回顧這一年，保利、金地等龍頭房企年初十分疲軟的銷售表現(xiàn)讓市場(chǎng)無不擔(dān)心行業(yè)未來的前景。不過數(shù)月之后，市場(chǎng)用數(shù)據(jù)證明這個(gè)冬天并沒有想象的這么冷。萬科全年銷售突破1400億，綠地、保利加入“千億俱樂部”，全國(guó)銷售額前53名的房企都已是百億銷售規(guī)模，“百億俱樂部”較2008年擴(kuò)容5倍……地產(chǎn)市場(chǎng)還有哪些變化？今日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》為您一一梳理。

對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，2012年無疑是名副其實(shí)的“突破之年”。

萬科A（000002，SZ）今日公布的12月份銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，12月公司銷售業(yè)績(jī)?cè)俣蕊h紅，銷售額同比大增141.75%，此前市場(chǎng)猜測(cè)的全年1400億元的銷售目標(biāo)也如愿實(shí)現(xiàn)。

值得注意的是，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)也躋身 “千億俱樂部”，中海、恒大 (論壇)、萬達(dá)等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。2012年，全國(guó)銷售額前52名的房企都已是百億銷售規(guī)模，“百億俱樂部”較2008年擴(kuò)容5倍。

在百億、千億俱樂部擴(kuò)容的同時(shí)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)份額正向龍頭房企集中，留給中小房企的機(jī)會(huì)將越來越少。多數(shù)觀察人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，部分中小房企將難逃被淘汰的命運(yùn)。

恒大與千億俱樂部失之交臂

據(jù)萬科今日的最新公告披露，萬科去年12月實(shí)現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，分別同比大增94.99%、141.75%，同比漲幅較11月繼續(xù)擴(kuò)大，12月也是公司連續(xù)第八個(gè)月銷售破百億。2012年全年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，分別比2011年全年增長(zhǎng)20.5%和16.2%，兩項(xiàng)增速均快于2011年。

與此同時(shí)，某研究中心日前公布了《2012年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單。該榜單顯示，2012年，萬科的銷售額繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，連續(xù)三年蟬聯(lián)行業(yè)第一。

同時(shí)，地產(chǎn)“千億俱樂部”不再只有萬科一家，綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別以1078億元和1018億元的銷售額躋身其中，中海、恒大、萬達(dá)等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。

昨日 （1月7日），恒大地產(chǎn) (論壇)（03333，HK）發(fā)布的2012年12月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2012年恒大共計(jì)完成合約銷售923.2億元，距離千億元大關(guān)僅一步之遙。某研究中心的榜單中，恒大則以1536萬平方米的銷售面積穩(wěn)居行業(yè)第一。

恒大最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額76.9億元，合約銷售面積122.2萬平方米，合約銷售均價(jià)6292元/平方米。2012年全年，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額923.2億元，完成全年800億元合約銷售計(jì)劃的115.4%。同時(shí)，銷售額較2011年增長(zhǎng)14.8%；2012年累計(jì)合約銷售面積1548.5萬平方米，較2011年增長(zhǎng)26.9%；累計(jì)合約銷售均價(jià)5962元/平方米。2012年12月，恒大新開盤5個(gè)，全年累計(jì)新開盤58個(gè)，在售項(xiàng)目達(dá)到179個(gè)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額不斷向龍頭房企靠攏，各階段銷售額業(yè)績(jī)也水漲船高。從企業(yè)入榜情況來看，2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP10銷售業(yè)績(jī)門檻分別達(dá)到460億元和411萬平方米，銷售金額門檻比2011年提高了46%。除此之外，TOP20房企的門檻也略有提高，銷售額從180億元增長(zhǎng)至233億元，銷售面積從166萬平方米增長(zhǎng)至249萬平方米。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年銷售額突破百億的房企已達(dá)到53家，其中包括越秀地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、魯商置業(yè)等首次進(jìn)入“百億陣營(yíng)”。

地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在房企銷售榜單變化的背后，凸顯了房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)。萬科、保利等領(lǐng)銜的“千億陣營(yíng)”與第二、三梯隊(duì)的差距進(jìn)一步拉大。

某研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國(guó)銷售額前10家房企占市場(chǎng)份額的12.46%，較2011年提高了2.03個(gè)百分點(diǎn)；前20家房企的市場(chǎng)份額較2011年提高2.77個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億～1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億～500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億～200億元的房企增速為20.5%，呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

從銷售排行來看，萬科、保利、綠地銷售額平均值達(dá)到1171億元，而年銷售額在500億～1000億元的房企平均值為754億元，500億元以下，300億元以上房企銷售額均值僅為373億元。

憑借著大型房企的品牌和規(guī)模效應(yīng)，資源整合能力以及與地方政府的良好關(guān)系，大型房企變得越來越強(qiáng)大，而資源也進(jìn)一步向大企業(yè)集中。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為，這并不奇怪，中國(guó)房企規(guī)模效應(yīng)仍將繼續(xù)顯現(xiàn)，但中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)過去的粗放發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變，一些省屬房企將被淘汰或邊緣化。

細(xì)分市場(chǎng)仍未成型

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，讓過去單一住宅開發(fā)企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。與大型房企相比，中小房企面臨在市場(chǎng)規(guī)模、拿地能力、融資能力等多方面困境。多數(shù)觀察人士認(rèn)為，中小房企終將難逃被淘汰的命運(yùn)。中房協(xié)此前發(fā)布的 《2012房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書》就曾指出，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)下去，未來三年內(nèi)至少有30%的國(guó)內(nèi)房企出局，房企總數(shù)將由目前的約5萬家銳減至3.5萬家。

據(jù)了解，2012年，萬科、保利、恒大、中海等大型房企紛紛在全國(guó)土地市場(chǎng)搶地，并凸顯出強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的趨勢(shì)。截至12月份，萬科、保利、中海、恒大4家房企拿地總金額超過1040億元。但與2009年全行業(yè)瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地的現(xiàn)象并不多，土地儲(chǔ)備的能力也逐漸下降。

面對(duì)行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化，再加上調(diào)控政策趨勢(shì)，一些中小房企被逼無奈或主動(dòng)轉(zhuǎn)型，由單一住宅向多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。深耕行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)成為當(dāng)今中小房企暫避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和大型房企市場(chǎng)空間擠壓的選擇。

“國(guó)內(nèi)房企還未把專注細(xì)分市場(chǎng)作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略，僅僅作為企業(yè)品牌的補(bǔ)充。”徐楓認(rèn)為，一些房企在轉(zhuǎn)型細(xì)分市場(chǎng)過程中，市場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)仍然難以克服高利潤(rùn)誘惑，使得細(xì)分市場(chǎng)發(fā)育緩慢。

現(xiàn)實(shí)情況也如此。一向以白領(lǐng)階層為主的萬科，在產(chǎn)品開發(fā)中，也有高端豪宅產(chǎn)品配比。而一向標(biāo)榜做文化旅游綜合服務(wù)的華僑城，在其旅游項(xiàng)目中也依靠住宅開發(fā)獲得收益。

近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。但從規(guī)模上看，一些新興的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未成型。一向?qū)Ｗa(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的華夏幸?；鶚I(yè)，2011年全年銷售額為165億元，2012年1月～9月累計(jì)銷售額138.24億元，較2011年同期增長(zhǎng)12.77％。但與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)動(dòng)則數(shù)百億，上千億的銷售額相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍是襁褓中的嬰兒。