近日，2012年全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績出爐。萬科、恒大分占銷售金額和面積全國第一。雅居樂地產(chǎn)排名17名，遠落后于恒大、碧桂園和富力地產(chǎn)。
這又是一次不小的分野。
上市8年來，盡管雅居樂不斷拋出新方向，2005年上市之初，建設城鄉(xiāng)接合部的大型樓盤、2007年開始轉型旅游地產(chǎn)、2011年推純商業(yè)地產(chǎn)項目，但因土地儲備布局集中于廣東和海南，后續(xù)發(fā)展受限。
長期以來，堅持高毛利率、長周轉周期做中高端產(chǎn)品的運作模式，為雅居樂帶來了可觀的收益，也因其偏重于旅游地產(chǎn)項目，且全國布局有限，使其在華南五虎中漸漸落伍。
雅居樂準則受挑戰(zhàn)
“毛利率30%，凈利率18%”是雅居樂一直不變的項目開發(fā)準則。
2007年，雅居樂拿地開發(fā)海南清水灣項目。2009年，該項目正式開售，當年獲得64億元銷售業(yè)績，占其時銷售總額的30%。在接下來的兩個業(yè)績年，清水灣項目的銷售額均占雅居樂整體銷售總額的三分之一。
之后，雅居樂在旅游地產(chǎn)領域的發(fā)展步伐開始加快。2012年，雅居樂再拿云南瑞麗、騰沖兩塊土地，共占其在全國土地儲備的6.4%。
“現(xiàn)在海南開發(fā)的不錯，之后就繼續(xù)在云南開發(fā)，可能就是在海南嘗到一些甜頭，覺得旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的不夠。”在雅居樂內(nèi)部員工看來，其在海南的開發(fā)帶來了可觀的經(jīng)濟效益，目前雅居樂投入精力最大的領域就是旅游地產(chǎn)，尤其剛在云南地區(qū)拿到的兩塊土地。
然而，發(fā)展偏重旅游地產(chǎn)項目在短期內(nèi)沒有給雅居樂帶來可觀的銷售業(yè)績。
最新公布的2012年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，雅居樂年銷售金額為308億元，距離年初提出的360億至380億銷售目標相差19%。在同行業(yè)中排名17，回首往年，雅居樂2011年排名11，2010年排名14。
對此，申銀萬國香港聯(lián)席董事王雅媛認為，很多大地產(chǎn)商為了逃避調(diào)控打壓，紛紛投資旅游地產(chǎn)。但旅游地產(chǎn)投資周期長、風險大，需要占用大規(guī)模的資金，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長，且管理、運營過程復雜，維護費用高。
這些因素使雅居樂在短時間內(nèi)并不能立即得到旅游地產(chǎn)帶來的高回報。“地產(chǎn)商一窩蜂地投資旅游地產(chǎn)項目，令短期內(nèi)旅游項目供應量大增，目前市場未必能在短時間內(nèi)得到消化。因此，側重旅游地產(chǎn)項目會影響雅居樂的短期市場銷售情況。”
另一方面，雅居樂旅游地產(chǎn)市場的長周期運營模式，甚至影響到了其股價的波動。
輝立證券陳耕認為，雅居樂目前發(fā)展的不確定因素較強。“雅居樂目前仍在用做住宅地產(chǎn)的方式做旅游地產(chǎn)項目，且在海南地區(qū)的旅游地產(chǎn)有很多位置很偏，因此沒有形成實際的現(xiàn)金流。”
2012年8月20日至11月12日區(qū)間內(nèi)，雅居樂股價一直處于偏低位震蕩局面，從11月12日開始，股價開始大幅上升，最高達10.94元。這直接反映了雅居樂整體未來策略的一些不確定性。“
“旅游地產(chǎn)這個也只是噱頭嘛，關鍵還是看他住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流如何了。”陳耕說道。
戰(zhàn)略落后，墊底華南五虎
“雅居樂傳統(tǒng)業(yè)務在全國各個地方的布局，和同業(yè)相比相對一般。”有分析師認為。
其實，其在全國布局方面，最初是領先于同業(yè)。
“在"華南五虎"中，雅居樂是最早走出廣東省的。”上述分析師解釋道，雅居樂最早在全國的布局很成功，在走出廣東省其時，因為雅居樂在同業(yè)中優(yōu)勢明顯，創(chuàng)造了很多價值，其在成都、西安、南京的樓盤口碑很好。
但是現(xiàn)在，雅居樂的產(chǎn)品在全國沒有了稀缺性，如今“華南五虎”相繼擴張對其造成了很大的沖擊，雅居樂優(yōu)勢不再。
最新數(shù)據(jù)顯示，2012年，雅居樂的銷售額308億，不到恒大的1/3，只有碧桂園的65%，亦比富力地產(chǎn)低32億。
另一方面，因為國家限購、限貸政策的實施，造成了消費者的購買力固定。在這種情況下，所有的房地產(chǎn)公司其實都受到了沖擊。
然而，隨著雅居樂向旅游地產(chǎn)和高端地產(chǎn)項目轉型之后，相較同業(yè)，其在全國的土地布局步伐開始減緩。
據(jù)統(tǒng)計，雅居樂2012年在廣東省的土地儲備占全國比例的49.6%，海南地區(qū)占25.9%，其余地區(qū)土地分布較少，儲備規(guī)模相對集中。
對此，王雅媛認為，雅居樂的大型項目主要集中在廣東及海南市場，這兩個市場的房屋措施一旦收緊，雅居樂銷售沒有全國其他市場來彌補，那么必然影響其全年業(yè)績。“因此在全國范圍內(nèi)并沒有鋪開布局，加大了它對于某些地方的依賴性，風險亦加大。”
當然，華南五虎的全國擴張進程并非十分順利。“就全國擴張而言，碧桂園也遇到了一些問題。因為碧桂園60%的業(yè)績來自于廣東，這就說明問題了，就是全國擴張并不是走得那么順。”上述分析師認為，全國布局一定要做，但是做并不代表一定能成功，不過不做就很可能失敗。所以全國布局趨勢是必然，只是怎么進行布局的問題。
中高端住宅地產(chǎn)仍是核心
雅居樂在2005年上市之初，提出做城鄉(xiāng)接合部的大型樓盤，在2007年開始轉型旅游地產(chǎn)，其時的轉型帶來了較好的收益。2011年，雅居樂首推純商業(yè)地產(chǎn)項目。2012年，其在廣州、南京、成都的三項高端地產(chǎn)項目開始進入人們的視野。
有分析師認為，房地產(chǎn)行業(yè)最初的囤地模式已經(jīng)沒落，現(xiàn)在的雅居樂開始嘗試通過溢價和周轉模式，用品牌戰(zhàn)略創(chuàng)造自己的優(yōu)勢。
“把雅居樂的利潤來源分開的話，你會發(fā)現(xiàn)清水灣占了很大一部分。”上述分析師認為，清水灣項目勝在其地價便宜，因此造成該項目業(yè)績很好。而目前很明顯的情況是，旅游地產(chǎn)這一項目的銷售很難得到大規(guī)模的帶動。“旅游地產(chǎn)的核心在于營銷，而并不在于你的房子積累有多好，關鍵在于你怎么把你的房子推給最核心、最有消費需要的客戶。”
在商業(yè)地產(chǎn)方面，雅居樂主要是做商業(yè)配套，包括在其住宅項目建設社區(qū)。“對雅居樂而言，商業(yè)地產(chǎn)從根本上來說，不會是他的發(fā)展核心，更不會成為他未來重點發(fā)展的方向。”有分析師認為，因為商業(yè)地產(chǎn)的收益率很慢，雅居樂雖然在商業(yè)地產(chǎn)領域還在擴張發(fā)展，但是仍舊不會成為戰(zhàn)略發(fā)展的重心。
針對雅居樂目前的發(fā)展戰(zhàn)略，截止到記者發(fā)稿，其投資者關系部并未給出任何答復。
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