年底，上海氣溫已降至零下，但開發(fā)商們的心里卻充滿“陽光[最新消息 價格 戶型 點評]”。
位于上海浦東中環(huán)附近的萬科[簡介 最新動態(tài)]海上傳奇12月23日開盤，開盤當日推出408套房源就銷售一空。
該樓盤售樓處劉小姐對《投資者報》 記者表示，項目早在12月初就開始預訂，預訂款10萬元。12月23日開盤當日來了600多個客戶，408套房子很快售罄，每平方米均價在3萬元。目前正在加推二期，大概在2013年3月開盤。
數(shù)據(jù)顯示，從2012年下半年以來，上海的房地產市場成交量明顯上升。而隨著成交量上升的，房價也有明顯的抬頭趨勢。與此同時，多家房地產企業(yè)已經早早的完成了全年的銷售目標。保利地產[簡介 最新動態(tài)]的年銷售額已經首次突破千億，比肩“老大哥”萬科。
中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，一線城市的供應量下滑明顯，而消費者擔心隨著經濟穩(wěn)定增長導致房價上漲的預期增加，再加上目前處于政策的真空期。消費者選擇果斷入市，引起了上海房地產市場的價量齊升局面。
陳晟認為，明年的政策抑制投機應該不會變，但是隨著存貨量下降，有關部門應當增加土地供給，特別是加大住宅用地的供給，才能有效的控制房地產的穩(wěn)定增長。
房地產量價齊升
漲價總是有理由。除了浦東萬科的首日售罄，位于浦西閔行的萬源城的價格也在節(jié)節(jié)攀升。該售樓處一位員工對《投資者報》 記者表示，目前樓盤售價在每平方米3.5萬元到3.6萬元，比去年12月初有5%左右的上漲。
長期關注該樓盤的王小姐告訴對《投資者報》 記者，去年的時候價格就在每平方米3.4萬元，一度曾跌到3萬元，現(xiàn)在不僅回升還創(chuàng)出新高。
位于上海西北角的大華[簡介 最新動態(tài)]紫頤園[最新消息 價格 戶型 點評]剛剛在10月18日開盤。“價格依然在每平方米3.5萬元。”該樓盤開發(fā)商大華集團營銷管理中心媒介經理王嫣鳳告訴《投資者報》記者，該樓盤的銷售已近三分之二，同時大華集團去年的銷售情況良好。
一手房的熱銷直接影響到二手房市場。上海華靈路上的一家房地產中介客戶經理說，目前市場上出讓的二手房并不多，但購買者很多，很多房子一掛牌就銷售出去，因此，房價也出現(xiàn)了上漲，大概每套漲幅都在10萬元左右。
克爾瑞研究中心研究經理楊晨青對《投資者報》 記者表示，去年10月底，“以價換量”一直是地產的主旋律。但隨著“到2020年翻一番”（收入翻一番）目標的出臺，土地市場熱了，需求旺了，價格也不降了。截至12月23日，上海的周度成交數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀升，已累計達到80萬平方米，按照這一趨勢，12月的總成交量預計將超100萬平方米，再創(chuàng)新高。
政策預期影響漲勢
面對滬上房地產的價量齊升。華域不動產的客戶經理陳先生對《投資者報》 記者表示，主要有三方面的原因，一方面，政策預期落空，“十八大”后，沒有讓房價下降的政策；其次，收入倍增計劃的刺激；此外，銀行也有望在2013年出現(xiàn)貸款利率下浮的情況。所以房價還是會繼續(xù)上漲。
中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《投資者報》記者采訪時認為，這是消費預期變化的結果，一線城市的供應量下滑厲害。擔心房價上漲，同時，對經濟有信心，又恰好處在房地產政策的真空期，因此果斷入市。
來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2012年1~11月，上海商品住宅市場全年新增供應810.7萬平方米，較2011年同比下降16.4%。成交量為826.66萬平方米，比2011年同比上升23.1%。
對此，克爾瑞研究中心研究經理楊晨青對《投資者報》 記者表示，年底一手房成交量價齊升，二手房價格也屢有跳價，土地市場上更是地王頻現(xiàn)，樓市仿佛又回到調控前，這些勢必都會引起管理層的重視，一旦超越管理層設置的警戒線，新政就可能隨時落地。在此背景下，2013年樓市走勢總體將呈現(xiàn)震蕩向上的走勢，市場的窗口依然存在，對于房地產企業(yè)而言，抓波段式的銷售策略依然是未來一年中的制勝之道。
存量房已低于1000萬平方米
與三四線城市不同，一線城市的供給還是不足。
克爾瑞房地產信息集團研究總監(jiān)薛建雄認為，以上海為例，實際人口達到2000多萬，而每年還有50萬外來人口流入，這就需要新建5個10萬人的小城才能容納。而這樣的小城從土地開發(fā)，房屋建造，再到醫(yī)院學校的配套，需要五到十年才能完成。因此，上海的實際有效供給還是不足。
此外，薛建雄認為，上海的保障房能否持續(xù)供應也很重要，其中結構調整也對整個供給也有重要影響?，F(xiàn)在出現(xiàn)很多結構性的問題。比如供給區(qū)域過于集中，使一些人群難以入住，保障房很難形成有效的入住。
陳晟表示，目前的上海的房地產存量低于1000萬平方米，消化需要13個月左右，處于相對的平衡點。如果不增加供給，那么房價依然會上漲。目前的情況是有熱度，但還沒有過熱。
陳晟表示，雖然目前，上海不斷出現(xiàn)新的總價樓王，但是與地塊的特點有關，事實上溢價率并不高。而這些地塊大多是商業(yè)地塊，并不是住宅。在這種情況下，需要加大土地供給，特別是住宅用地供給。而現(xiàn)在上海的60%都是工業(yè)用地，這也使得實際上的住宅用地與信息披露的土地供給存在偏差。
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