1月3日下午，邳州市一家賓館里，一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)正在舉行。與會(huì)者大多是互相認(rèn)識(shí)的“網(wǎng)友”。近三個(gè)小時(shí)發(fā)布會(huì)上爆出了“猛料”：全國(guó)縣級(jí)市首家個(gè)人合作建房項(xiàng)目正式啟動(dòng)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，網(wǎng)友們“湊份子”作為股東，以非盈利目的參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，最后收獲的商品房?jī)r(jià)格比同地段樓盤便宜40%左右。“個(gè)人合作建房”觸動(dòng)的是高房?jī)r(jià)背景下，普通市民安居夢(mèng)的敏感神經(jīng)。正因?yàn)槿绱?，美好愿景背后也伴隨著諸多爭(zhēng)議，究竟是為中低收入者帶來(lái)福音，還是一場(chǎng)生死未卜的試驗(yàn)？揚(yáng)子晚報(bào)記者進(jìn)行了深入的采訪。 揚(yáng)子晚報(bào)記者馬志亞

邳州合作建房7點(diǎn)解讀

低于市場(chǎng)價(jià)四成的房?jī)r(jià)，這既極具吸引力，同時(shí)也會(huì)引發(fā)很多爭(zhēng)議。在當(dāng)天新聞發(fā)布會(huì)上，準(zhǔn)業(yè)主們用了1個(gè)多小時(shí)時(shí)間，向主席臺(tái)拋去了他們的諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題。

1、如何拿地

在發(fā)布會(huì)上，準(zhǔn)業(yè)主們對(duì)于能不能拿到地，以及如何拿地，表示出了疑問(wèn)和擔(dān)憂。

對(duì)此，該個(gè)人合作建房項(xiàng)目發(fā)起人郭鵬程表示，自己也對(duì)個(gè)人合作建房可能產(chǎn)生的羈絆有了一定的心理準(zhǔn)備，對(duì)于這一問(wèn)題，他則采取了謹(jǐn)慎回應(yīng)的態(tài)度，按照計(jì)劃，他們將在邳州市新城區(qū)拿地，但在邳州新城區(qū)何處拿地，他則回應(yīng)“暫時(shí)要保密”。

2、如何確保資金安全

準(zhǔn)業(yè)主們提出，個(gè)人合作建房需要他們先期拿出8萬(wàn)—10萬(wàn)元，作為集資進(jìn)行土地招拍掛使用，萬(wàn)一拿地不成，資金將如何退還。同時(shí)，根據(jù)協(xié)議，準(zhǔn)業(yè)主們需要定期提供后續(xù)房屋開發(fā)建設(shè)資金，他們將如何監(jiān)管資金使用情況。

對(duì)此，郭鵬程表示，項(xiàng)目開發(fā)資金采取了第三方托管形式，準(zhǔn)業(yè)主們需在指定銀行開設(shè)個(gè)人賬戶，將所需資金打入其中，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所需資金將由銀行負(fù)責(zé)通知業(yè)主，在簽署了“劃款指定授權(quán)單”后，劃款到需繳納資金的專門賬戶，所有資金均不得提現(xiàn)。如土地流拍或項(xiàng)目進(jìn)展不順，所有款項(xiàng)均原封不動(dòng)退還。同時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，個(gè)人實(shí)行進(jìn)退自由，自有資金可全部退還。

3、政府什么態(tài)度？

有報(bào)名參與項(xiàng)目的網(wǎng)友提出，外地也曾有很多人想如此操作拿地建房，但由于政策等方面的種種原因而未能成功。那么，在邳州這個(gè)項(xiàng)目上，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門會(huì)有什么樣的態(tài)度？

在昨天的發(fā)布會(huì)上，邳州房管部門負(fù)責(zé)公積金管理的有關(guān)人士也來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。據(jù)這位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，待房產(chǎn)項(xiàng)目正常啟動(dòng)運(yùn)作之后，其性質(zhì)就和一般的房地產(chǎn)開發(fā)一樣，建成取得有關(guān)手續(xù)銷售時(shí)，購(gòu)買者可以申請(qǐng)商業(yè)貸款以及公積金貸款。

4、房屋質(zhì)量如何監(jiān)管

有人提出，因?yàn)樨?fù)責(zé)具體項(xiàng)目運(yùn)作的現(xiàn)有公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)以及建筑資質(zhì)，那么在“外包”后，如何對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)管？

對(duì)此，發(fā)布會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，商品房將按照正常房地產(chǎn)開發(fā)流程進(jìn)行，包括工程監(jiān)理、質(zhì)檢驗(yàn)收等，還將引入業(yè)主監(jiān)督流程。從原材料選購(gòu)、房型設(shè)計(jì)都將由業(yè)主們參與決策，“就像是自家在蓋房子一樣，實(shí)際的主人還是業(yè)主。因此，我們的住房質(zhì)量將比普通商品房多了一重保障。”

5、建成后如何選房

“我們都是出了‘份子’參與項(xiàng)目開發(fā)的，那么房子建成后該如何進(jìn)行分房和選房？”有準(zhǔn)業(yè)主問(wèn)道。

發(fā)布會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目開發(fā)建成后，將遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)做法，對(duì)所有商品房實(shí)行一房一價(jià)，利用價(jià)格杠桿，供業(yè)主們根據(jù)自身?xiàng)l件自由選擇。同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，將建立一套量化積分機(jī)制，根據(jù)業(yè)主報(bào)名先后、資金提交等情況進(jìn)行積分，在遇到多人同時(shí)選購(gòu)一套住房時(shí)，通過(guò)積分決定先后。“如果遇到大家積分都相同情況下，只能采用傳統(tǒng)的抓鬮方式”。

6、如何杜絕炒房客

記者了解到，目前報(bào)名的210名市民均是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，而該項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)是解決那些中低收入、無(wú)法申領(lǐng)保障房市民的住房困難問(wèn)題，如何杜絕炒房客呢？為此，郭鵬程表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，210名報(bào)名者中，90%是普通工薪階層，95%以上是房屋改善型需求，20%是暫時(shí)無(wú)房的剛性需求，并且三分之二的申請(qǐng)者是邳州市區(qū)居民。

對(duì)于防止炒房客涌入，郭鵬程提供了一份協(xié)議，上面要求申請(qǐng)者家庭住房數(shù)量在2套（含）以下，但是他坦言，作為民間機(jī)構(gòu)無(wú)法核實(shí)申請(qǐng)者準(zhǔn)確信息，只能采取協(xié)議方式，規(guī)定如果發(fā)現(xiàn)不符合條件者將被要求退出。他們制定了名額遞補(bǔ)機(jī)制，除限定參與人數(shù)外，還接受了一定數(shù)量的候補(bǔ)人員，在有人退出后，一次遞補(bǔ)進(jìn)來(lái)。

7、現(xiàn)有的公司將擔(dān)當(dāng)什么角色

作為項(xiàng)目發(fā)起人，郭鵬程專門成立了一家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作，項(xiàng)目建成后，他們將收取4%的管理費(fèi)用。對(duì)此，郭鵬程解釋，“我們并不是開發(fā)商，實(shí)際上全體業(yè)主才是，我們作為項(xiàng)目牽頭、運(yùn)作、實(shí)施部門，4%的費(fèi)用只是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中聘請(qǐng)的專業(yè)人員工資、社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)服務(wù)費(fèi)用，與普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，我們的項(xiàng)目免掉了融資成本、銷售成本、利潤(rùn)成本以及公關(guān)費(fèi)用，全體業(yè)主實(shí)際上就是零利潤(rùn)的開發(fā)商。”
發(fā)起人曾在房管部門工作多年

郭鵬程是邳州個(gè)人合作建房項(xiàng)目發(fā)起人，他曾在房管、房地產(chǎn)部門工作多年，對(duì)于快速上漲的房?jī)r(jià)，他有著切身體會(huì)。“我有一個(gè)朋友，因車禍致殘，一直想購(gòu)買一套住房，可是房?jī)r(jià)越漲越快，直到如今他依然無(wú)力購(gòu)買。”他很早就聽(tīng)說(shuō)了個(gè)人合作建房，在看到溫州等地有成功項(xiàng)目之后，他在去年年初萌生了合作建房的想法，為此，他還專門成立一家公司，涉足合作建房領(lǐng)域。

所謂個(gè)人合作建房，發(fā)布會(huì)提供材料介紹：是一群有民事行為、購(gòu)房能力的居民，自愿簽署共同合作的協(xié)議，大家按各自購(gòu)買能一起出資金，綜合匯總戶型并計(jì)算總面積，選購(gòu)合適地塊，找設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)、找建筑公司施工，最后驗(yàn)收付款入住。

房?jī)r(jià)將低四成已有200多人報(bào)名

“我的目標(biāo)就是讓像我朋友這樣的中低收入者，也能買得起、住得上商品房，”郭鵬程表示，他首先在當(dāng)?shù)氐恼搲锇l(fā)布了合作建房的意向，很快就收到了眾多網(wǎng)友的回復(fù)。短短一個(gè)多月時(shí)間，已經(jīng)有210名網(wǎng)友報(bào)名參加該項(xiàng)目。通過(guò)兩個(gè)多月的前期準(zhǔn)備，邳州個(gè)人合作建房項(xiàng)目正式啟動(dòng)。按照計(jì)劃，他們將復(fù)制“溫州模式”的開發(fā)模式，計(jì)劃用2—3年時(shí)間，建成一個(gè)規(guī)格不亞于周邊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新社區(qū)。

“我們的房子最顯著的特點(diǎn)就是高品質(zhì)、低價(jià)格。”郭鵬程介紹，根據(jù)他們測(cè)算，新樓盤的均價(jià)在2800元每平米，而周邊樓盤的價(jià)格在4100元—4300元每平米，房?jī)r(jià)低了四成左右。

個(gè)人合作建房有成功的“溫州模式”

2006年底，溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)法人代表、秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)聯(lián)合協(xié)會(huì)成員、社會(huì)白領(lǐng)等200多人率先在全國(guó)“破冰”，建造個(gè)人合作房“理想家苑”。該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為7幢小高層、多層建筑，合256套，房?jī)r(jià)比周邊商品房低40%。目前，溫州項(xiàng)目“理想家苑”房子已經(jīng)分配完畢，只等參與者入住。

趙智強(qiáng)介紹，“理想家苑”項(xiàng)目從發(fā)起到建成，也經(jīng)過(guò)了諸多磨難，在立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)屢受延宕，但是最終被認(rèn)定合法合規(guī)。正因?yàn)槿绱?，他陸續(xù)把“溫州模式”復(fù)制到北京和杭州，最近一站放在了長(zhǎng)沙市。

將“溫州模式”從北京、杭州、長(zhǎng)沙這樣的直轄市、省會(huì)城市直接復(fù)制到偏安一隅的蘇北小城——邳州市（縣級(jí)市），趙智強(qiáng)表示，他是看到了新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展的決心和力度，看到了城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的巨大潛力，“縣（縣級(jí)市）里的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)寬松，也能減少個(gè)人合作建房潛在的各種壓力。”

南京嘗試合作建房8年未果

資金和拿地是最大難題，專家表示政府應(yīng)予以支持，有利于解決“夾心層”住房問(wèn)題

不通過(guò)開發(fā)商買房，邳州個(gè)人合作建房的事情有了些眉目。其實(shí)早在2005年全國(guó)刮起第一波個(gè)人合作建房旋風(fēng)時(shí)，南京就有人嘗試過(guò)，但近8年來(lái)一直都沒(méi)能成功。揚(yáng)子晚報(bào)記者昨日也聯(lián)系到南京首位合作建房發(fā)起人邵角，他對(duì)邳州個(gè)人合作建房的進(jìn)展表示祝賀，同時(shí)對(duì)南京的推進(jìn)前景略顯悲觀。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，個(gè)人合作建房是保障房制度的重要補(bǔ)充渠道，政府應(yīng)該早日建立相應(yīng)法規(guī)予以支持。