本輪樓市調(diào)控初期，作為樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)的一線(xiàn)城市曾一度不被房企看好，逃離“北上廣”，進(jìn)軍二、三線(xiàn)曾一度在開(kāi)發(fā)商中流行。然而，盤(pán)點(diǎn)今年各地樓市回暖表現(xiàn)，從成交到拿地，一條包含北京、上海、廣州等地在內(nèi)的東部一線(xiàn)“活躍帶”，躍然呈現(xiàn)在樓市的成交版圖上。

 

一線(xiàn)成交崛起

 

一線(xiàn)城市成為本輪樓市回暖的領(lǐng)頭羊。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)樓市銷(xiāo)售量增速在2月份跌至成交底部之后觸底反彈。隨著政策面的逐步好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量自二季度開(kāi)始明顯反彈，其中一線(xiàn)城市二、三季度交易量同比增幅分別高達(dá)58%和73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二、三線(xiàn)城市13%的漲幅。

 

一線(xiàn)城市的市場(chǎng)活躍度在傳統(tǒng)淡季表現(xiàn)得尤為突出，7月份歷來(lái)是樓市銷(xiāo)售的淡季，來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月北、上、廣、深四個(gè)一線(xiàn)城市商品房成交量的增速最為迅猛，達(dá)二線(xiàn)城市增速的6倍。

 

價(jià)格也是一線(xiàn)城市的優(yōu)勢(shì)，2012年11月70大中城市新建商品住宅平均環(huán)比指數(shù)為100.26，上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。一線(xiàn)城市尤為顯著，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，11月一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅尤為突出，新房和二手房環(huán)比漲幅遠(yuǎn)超過(guò)二線(xiàn)城市及全國(guó)平均水平。其中北京新建商品住宅環(huán)比指數(shù)100.8，位列全國(guó)第二。

 

本輪調(diào)控初期，由于一線(xiàn)城市成交極度低迷，對(duì)項(xiàng)目集中在一線(xiàn)的房企業(yè)績(jī)?cè)斐珊艽笥绊懀痪€(xiàn)城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、商業(yè)密度以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)聚集和城市人口聚集效應(yīng)帶來(lái)了對(duì)包括住宅、商務(wù)地產(chǎn)的大量需求，這是三、四線(xiàn)城市不可比擬的。

 

拿地重回一線(xiàn)

 

受到限購(gòu)政策影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)一、二線(xiàn)城市的住宅用地缺乏信心，而三、四線(xiàn)城市受限購(gòu)的影響不大。由此，眾多龍頭房企開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)深耕三、四線(xiàn)城市。隨著樓市成交量回升，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金狀況轉(zhuǎn)好，抄底一、二線(xiàn)城市土地開(kāi)始成為企業(yè)共識(shí)。

 

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對(duì)11家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)測(cè)，這些標(biāo)桿企業(yè)下半年拿地額達(dá)到了882億元，而上半年僅為304億元。下半年拿地金額占銷(xiāo)售比達(dá)到了29.1%。統(tǒng)計(jì)顯示，2012年來(lái)，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來(lái)看，一線(xiàn)城市占比20%，二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市占比21%，二線(xiàn)發(fā)展中城市占比42%，三、四線(xiàn)城市占比18%，其中二線(xiàn)發(fā)展中城市占比最高。由于三四線(xiàn)城市未來(lái)存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，因此標(biāo)桿房企采取了回歸一、二線(xiàn)城市的策略。

 

“從今年的拿地情況看，三、四線(xiàn)城市未來(lái)存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企采取了回歸一、二線(xiàn)城市的策略。”張大偉表示，在前兩年，標(biāo)桿房企都在三、四線(xiàn)城市跑馬圈地，今年卻出現(xiàn)了回歸。

 

根據(jù)國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范建平的研究，北京、上海、廣州、深圳在過(guò)去的5年，服務(wù)業(yè)的發(fā)展速度超過(guò)了制造業(yè)，北京的服務(wù)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)占到GDP的76%。未來(lái)的上海、廣州、深圳甚至包括杭州、南京這樣的城市，現(xiàn)在都在向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化。它如果能夠繼續(xù)大量創(chuàng)造服務(wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，那么它的房地產(chǎn)就會(huì)得到支撐。

 

三四線(xiàn)城市落伍

 

在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，三、四線(xiàn)城市或扮演重要角色。不過(guò)，近幾年不少三、四線(xiàn)城市掀起大規(guī)模“造城運(yùn)動(dòng)”，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大，導(dǎo)致今年三、四線(xiàn)城市在樓市復(fù)蘇中落伍。

 

自今年6月份以來(lái)，全國(guó)商品房待售房面積一直維持在高位，并且有上升的趨勢(shì)，三、四線(xiàn)城市的庫(kù)存量更大。摩根大通最新報(bào)告指出，從地區(qū)來(lái)看，明年一線(xiàn)城市更樂(lè)觀一些，三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力會(huì)更大。

 

據(jù)克爾瑞“中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無(wú)一例外均為三、四線(xiàn)城市。分區(qū)域看，風(fēng)險(xiǎn)排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數(shù)集中在內(nèi)陸城市。

 

“三、四線(xiàn)城市在這幾年城市化進(jìn)程下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭增長(zhǎng)很快，但是過(guò)快的推盤(pán)量水平并沒(méi)有一個(gè)很好的需求做支撐，監(jiān)測(cè)的10個(gè)三線(xiàn)城市，供給量都是大于成交量。部分房企在限貸限購(gòu)的壓力下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線(xiàn)城市，本身也加劇了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，一、二線(xiàn)城市，盡管庫(kù)存高企，但實(shí)際上需求量很大，此前只是在限購(gòu)等政策下隱蔽起來(lái)了。

 

聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒認(rèn)為，三、四線(xiàn)城市供應(yīng)量加大，開(kāi)發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會(huì)對(duì)中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力。總體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在三、四線(xiàn)城市的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。