時近年關(guān)，全國部分城市地價被不斷地刷新，與此同時，北京再次陷入“年底恐慌式搶房”傳聞之中。在此當口，國土部出手了。
2012年12月18日，國土部召開新聞發(fā)布會，通報穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價等方面的情況。國土部表示，將從嚴從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場，針對市場出現(xiàn)波動的城市出臺措施，同時建立房地產(chǎn)大企業(yè)大地塊跟蹤督查制度，防止“地王”誤導(dǎo)市場。
就在國土部要求各地避免“地王”再次出現(xiàn)的通知出臺后的第二天，北京市國土局暫停了農(nóng)展館地塊的出讓。
與北京市非常“聽話”，叫停農(nóng)展館準地王不同，天津市卻在12月24日以46.2億元高價轉(zhuǎn)讓天塔道地塊，該地塊創(chuàng)下了天津今年樓面地價和溢價率雙料地王。
北京市叫停地王被理解為“不差錢”，但其他二、三線城市希望通過出讓土地增加財政收入，因此地方政府會盡力突破國家政策的束縛，想盡辦法避開國家管制，賣出手中的地塊。地方政府與中央政府之間的新一輪博弈就此開始。
“部分城市地價被頻繁刷新，這表明土地市場已經(jīng)有了升溫的苗頭。地價與房價的關(guān)系不言而喻，地價上漲，肯定會出現(xiàn)房價上漲的預(yù)期。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示。
國土資源部這一政策初衷是為限制因地價過高導(dǎo)致房價上漲，或因地塊太大房企無力開發(fā)導(dǎo)致土地閑置，因此國土部要將大地塊分割出售并對總價過高的地王進行限價。
然而在地王限制中，不只涉及對房價的干擾，也將會對房地產(chǎn)企業(yè)格局產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)在要求地王分割出讓，增加了參與企業(yè)的數(shù)量，并且單幅地塊總價變低，將會給小型房地產(chǎn)企業(yè)拿地增加機會。
緊急叫停地王
就在北京農(nóng)展館地王拍賣前夜，全國各地土地價格再次被頻頻刷新。
12月12日，上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)地塊由萬科[簡介 最新動態(tài)]、綠地等4家企業(yè)聯(lián)合以底價54.31億元競得，成為今年上?？們r最高地塊。上海黃浦區(qū)的一地塊折合樓面地價約36176元/平方米，成為今年的“單價地王”。南京濱江地塊則以56億元成為其今年總價地王。此外，成都的武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊8500元/平方米的樓面地價，其溢價率達到150%。
而即將拍賣的農(nóng)展館北路8號地塊也有著成為地王的先天條件。
11月18日，該地塊掛牌出讓起始價為20億元，建筑面積為59152平方米，以此計算，起始樓面價為3.38萬元/平方米。
該地塊因為地理位置絕佳，吸引了諸如華潤置地[簡介 最新動態(tài)]等企業(yè)的興趣。不過，對于3萬元/平方米的起始樓面價，業(yè)內(nèi)人士普遍認為并不過分，預(yù)計未來的售價肯定在6萬元/平方米以上。
12月13日，北京市國土局第一次延拍東三環(huán)農(nóng)展館地塊，一起延拍的還有石景山區(qū)五里坨、通州區(qū)梨園鎮(zhèn)等其他5宗地塊。時間將由12月29日推遲至12月31日。對此官方解釋為主要根據(jù)國務(wù)院辦公廳日前發(fā)布的《關(guān)于2013年部分節(jié)假日安排的通知》。
然而12月18日，國土資源部召開新聞發(fā)布會后的第二天，北京市土地儲備管理中心就發(fā)布通知稱，農(nóng)展館北路8號地延期拍賣。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，由于該地塊的推出正處年底的樓市敏感期，暫停出讓也在意料之中。只要土地交易過程出現(xiàn)“地王”或“過度溢價”，都將或多或少影響周邊房價預(yù)期，最終影響宏觀調(diào)控效果。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受時代周報記者采訪時認為，北京上半年賣地收入少，下半年賣地收入增加，稅收增加后，因此對通過賣地王增加稅收的愿望變得并不強烈，緊急叫停農(nóng)展館8號地是因為該地塊價格超過預(yù)期，對周邊的土地形成定價權(quán)。并且房地產(chǎn)有資產(chǎn)屬性，越漲越有可能出現(xiàn)購房潮。并且北京等一線城市有導(dǎo)向作用，預(yù)期看漲，則會帶動全國看漲，緊急叫停該地塊的拍賣則在情理之中。
控制地王做法值得商榷
與北京市叫停準地王形成鮮明對比的是，天津市卻我行我素，在11月24日將天塔道地塊轉(zhuǎn)讓給魯能[簡介 最新動態(tài)]控股公司北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司。
“土地是房地產(chǎn)‘亂市’之源”， 蘭德咨詢董事長宋延慶在接受時代周報記者采訪時多次強調(diào)，“地方政府與國家的利益訴求存在沖突的地方，地方政府希望多賣地，多獲得土地財政收入，而國家則希望控制地塊，限制地王。國土部這一政策不過是隔靴搔癢。”
宋延慶認為國土部這一政策與現(xiàn)實希望南轅北轍，如果要穩(wěn)定房價，則應(yīng)保證土地供應(yīng)充足，但對土地出讓的限制加重了土地供應(yīng)緊張的看法，導(dǎo)致房價上漲的預(yù)期增強。
聶梅生分析，目前除一線城市的土地雖然看漲，二、三線城市的房價和地價依然低迷，今年土地出讓的數(shù)量并不理想。在目前土地價格走高的情況下，地方政府出讓土地的愿望更加迫切。
商業(yè)地產(chǎn)代理商樂工場副總裁楊樂濤認為，一些地方政府財政收入的50%靠土地貢獻，除了賣地，地方政府沒有找到更好的發(fā)展方式。所以，地方政府會想盡辦法沖破國土部的束縛。
國土部在12月18日的新聞發(fā)布會上稱，很多地方從下半年開始土地供應(yīng)放量，但多屬于恢復(fù)性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年“前低后高”的供地規(guī)律。時代周報記者根據(jù)公開資料計算得知，截至今年11月31日，全國出讓土地3.1638億平方米，而去同期這一數(shù)字是3.71億平方米，今年遠遠低于去年同期。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，目前的土地成交單價并未失去理性，雖然部分區(qū)域的地價拍賣不斷創(chuàng)出新高，但相比2010年地王潮中出現(xiàn)的地王，當時動輒樓面價超過在售物業(yè)的價格。而今年，全國各地出現(xiàn)的所謂地王的價格，加上合理的開發(fā)成本，很少有超過在售物業(yè)價格的，也就是說，實際溢價并不高。
易居中國研究院副院長楊紅旭在接受時代周報記者采訪時稱，從2011年10月到2012年5月，房價跌了8個月，國家不可能一味讓房價下跌，否則負面作用更加明顯。地方政府更加希望通過賣地來增加財政收入。但控制地王的做法值得商榷，地塊較大的地王可以分割出讓，但單價地王則沒必要控制。
小房企機會到來
國土部對地王的限制除了抑制房價上漲過快，還有一個因素是防止土地閑置，地王地塊除了幾十億元的購地成本外，幾百億的開發(fā)成本對房企而言也是巨大的壓力，導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)緩慢。
國土部的新聞發(fā)布會指出，截至2012年11月底，全國閑置房地產(chǎn)用地1.1萬公頃，其中，閑置住宅用地7461公頃。涉及到一些地塊的面積比較大，個別地方出現(xiàn)違規(guī)出讓土地的現(xiàn)象，一些已出讓土地履行合同的情況不好，個別企業(yè)沒有按時開發(fā)建設(shè)、拖欠地價款等等。
中冶置地拿下南京下關(guān)地王是最明顯的例子，2010年拿下的兩個地塊到現(xiàn)在仍沒有動工，遠遠超過國土部閑置不得超過兩年的要求，業(yè)內(nèi)一直有分析稱，中冶置地沒有資金開發(fā)，并且尋找合作伙伴進展緩慢。
而國內(nèi)其他房企也存在閑置地王的情況，據(jù)媒體報道綠城、九龍倉等企業(yè)手中都有閑置多年的地王項目。而綠城更是因資金鏈問題導(dǎo)致多個地塊閑置。
但面對國土部對地王的限制，小企業(yè)的機會到來。
大型房地產(chǎn)企業(yè)資金實力雄厚，可以拿下動輒幾十億元的地王，2011年和2012年一線城市40%的地塊由前20強大企業(yè)獲得，小企業(yè)只能望地興嘆。
現(xiàn)在，國家對地王分割出售的要求，給小企業(yè)帶來一線希望。
楊樂濤也認為，分割地王使民企有機會參與地王的競拍，增強民企的競爭力，對民企非常有利。
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