年末，土地市場突然升溫，不少城市“地王”頻現(xiàn)。而樓市岑寂地度過冷淡的“金九銀十”后，也出現(xiàn)一波詭異的“翹尾”行情，“日光盤”與通宵排隊買房的聳聞又見諸報端。“地王”的出現(xiàn)，或?qū)⒅L人們對房價升高的預(yù)期。因此，國土資源部再度出手整治“地王”，最新思路是，“進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，平抑土地市場價格的異常波動。”
年底“地王潮”突現(xiàn)
11月底以來，一、二線城市突現(xiàn)一波“地王潮”：
11月27日，北京市公布出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路一宗住宅混合公建用地。該宗土地規(guī)劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價高達(dá)20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米。這一起拍價已與今年早些時拍出的“萬柳地王”相當(dāng)。
同日，上海黃浦區(qū)一處地塊以27.7億元高價拍出，樓面價達(dá)36176元/平方米，是為今年上海土地單價地王。
11月28日，深圳寶安尖崗山一個地塊以20億元的價格成交，可售樓面地價為27268元/平方米，創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價新高。
11月30日，南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號地塊賣出56.2億元的高價，晉升今年全國總價地王。
12月，上海年內(nèi)新總價地王誕生。上海徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)一商務(wù)區(qū)地塊被萬科[簡介 最新動態(tài)]、綠地等四家公司以54.31億元聯(lián)合拿下。
與土地市場呼應(yīng)，樓市也現(xiàn)“暖冬”情景。多地出現(xiàn)“日光盤”，廣州甚而再現(xiàn)通宵買房“盛況”。
國家統(tǒng)計局11月70個大中城市新建商品房數(shù)據(jù)顯示，和上月相比，價格下降的城市10個，持平的7個，上漲的則達(dá)到53個。其中，北京11月新房房價環(huán)比上漲0.8%，高居70個城市漲幅榜首。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)調(diào)查則顯示，11月，百城房價環(huán)比10月上漲0.26%，自6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個百分點，其中60個城市環(huán)比上漲，38個城市環(huán)比下跌，2個城市持平。
在北京、上海等主要城市，慘遭幾年來最冷清的“金九銀十”后，11月，樓市成交量價雙雙走高，在“暖冬”中出現(xiàn)“翹尾”行情，已是大概率事件。
土地市場“供需兩旺”
“地王”背后，是政府推地與開發(fā)商拿地“興致”的同步高漲，土地市場呈現(xiàn)一派“供需兩旺”氣象。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的13個重點城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份的經(jīng)營性用地供應(yīng)面積較10月同期上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均有不同程度上升。
據(jù)了解，今年品牌房企大多可提前完成銷售任務(wù)，如綠城[簡介 最新動態(tài)]10月底即已完成400億元年度銷售目標(biāo)的96%。大開發(fā)商握持豐裕資金，有了“攻城略地”的資本。數(shù)據(jù)顯示，11家標(biāo)桿房企下半年拿地882億元，而上半年僅有304億元。11月以來，萬科、綠城、招商[簡介 最新動態(tài)]、保利、富力和金地6家企業(yè)合計拿地權(quán)益支付價已超過百億，達(dá)到110.45億元。
“上半年，地方土地財政受到很大壓力。下半年，地方政府加大力度推地，可能還會給優(yōu)惠政策。而且此時大房企有了足夠的現(xiàn)金，調(diào)控政策也較為穩(wěn)定，并無加緊趨勢，此時拿地就很合理。”上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝對時代周報表示。
此輪“地王”主要在大城市產(chǎn)生，且以總價地王為主，單價地王相對較少。“從上海看，‘地王’并不像2009年那么瘋狂，沒有出現(xiàn)面粉比面包貴的現(xiàn)象?？傮w來看，樓板價并不算很高，說明今年開發(fā)商拿地還是比較理性的。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴時代周報。
據(jù)記者觀察，上海今年新總價地王樓板價為11000元/平方米，南京的全國總價地王樓面價為7753元/平方米，相對而言并不算高。
與單價地王相比，總價地王對后市房價影響較弱。“單價地王對購房者的心理預(yù)期的影響很大，暗示市場底部已經(jīng)到了，房企敢于高價拿地，說明以后房子更貴。”湯輝解釋。
“總價地王對樓市影響不大。而且今年推地總量并未增加，只是呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢。”資深地產(chǎn)分析師顧海波也對時代周報表示。
在顧海波看來，樓市“翹尾”行情也并不像表面上看來那么“暖”。“很大程度是虛擬故事。北京辟謠了，說是銷售有所上升，并沒有那么火爆。‘日光盤’之類的說法，有開發(fā)商捂盤惜售、借機(jī)炒作的因素。”
“應(yīng)該說是漲跌互現(xiàn)。在浙江杭州、寧波、溫州等城市，樓價仍在下滑，之前炒作過頭了，有個風(fēng)險釋放的過程。其他一些二、三線城市，樓市供應(yīng)量都很大，很難說樓市就此回暖了。”顧海波稱。
“一線城市從上海來看，現(xiàn)在處于量平價穩(wěn)狀態(tài)。我們作過統(tǒng)計，今年上海成交排名前十的樓盤，七個樓盤以上半年成交為主，而全年成交均價僅比上半年高出1%-2%。這說明房價在下半年只是略有上漲，樓市只能說在底部略有回升。”陸騎麟表示。
整治“地王”疑為表面文章
在調(diào)控的大背景下，“地王潮”赫然登場，引起了國土部警惕。12月18日，在2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況新聞發(fā)布會上，國土部土地利用司司長廖永林首次劃分“市場異動三類城市”，并完整披露了該部的“防波動”調(diào)控思路。
所謂市場異動的三類城市，是指國家統(tǒng)計局發(fā)布房價的70個大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或者環(huán)比連續(xù)三個月上漲的城市；住宅或者商用商埠用地供應(yīng)量偏離過去5年平均值，地價同比或者環(huán)比上漲的城市；近三個月以來出現(xiàn)住宅或者商埠用地較高異常地價的城市。
對市場出現(xiàn)波動的城市，國土部要求在三個方面采取切實措施，一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市；二是控異常、防波動；三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場預(yù)期。
為整治“地王”，廖永林提出三招：一是對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)。對地段較好、單價較高的優(yōu)質(zhì)地塊，或與條件較差的土地放在一起供應(yīng)。二是靈活使用多種競價方式。對可能出現(xiàn)過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式。三是進(jìn)一步嚴(yán)格市場準(zhǔn)入條件，加強(qiáng)競買人資格、購地資金合規(guī)性審查。
首次劃分市場異動三類城市，在業(yè)界人士看來，意味著未來調(diào)控可能會差異化。“全國樓市的格局不一樣，一線城市房價上漲比較明顯，二線城市只是度過了最困難的時候，三、四線城市現(xiàn)在還非常痛苦。要針對不同的城市采用不同的調(diào)控方法。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄對時代周報表示。
而“化整為零”、“好壞搭配”、“競地價”之外“競配建”等防“地王”招數(shù)，則引起了業(yè)界普遍質(zhì)疑，認(rèn)為只是做表面文章。
與限制“地王”相比，陸騎麟認(rèn)為，加大力度打擊囤地，對土地市場的健康發(fā)展更有積極意義。“這會真正增加供應(yīng)，也有利于減少‘地王’出現(xiàn)。”
國土部此次也再度念了“清理閑置用地”緊箍咒，要求各地繼續(xù)加大閑置土地處置力度，嚴(yán)格按程序及時調(diào)查、認(rèn)定和處置。
并不樂觀的是，囤地依然普遍存在，為開發(fā)商通行策略。國土部數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月底，全國閑置房地產(chǎn)用地1.1萬公頃，僅比2010年5月底的16.95萬畝減少了4500畝。也就是說，兩年半時間里，全國閑置房地產(chǎn)用地規(guī)模僅下降了2.65%。
“經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，以房為綱，使大家關(guān)注于政府敢不敢真正下重手調(diào)控房地產(chǎn)。房地產(chǎn)需要的是制度性調(diào)控，而不是政策調(diào)控。政策調(diào)控太多變，大家只得游移觀望。如果把一些政策作為制度固定下來，比如真正嚴(yán)格打擊囤地，土地市場和樓市都會更理性。”顧海波表示。
改變地方政府對土地財政的依賴，在湯輝看來，才是扼制“地王”產(chǎn)生的利器。“中央應(yīng)將財權(quán)更多地下放給地方，推進(jìn)政府改革，減輕地方財政壓力，可能會削弱土地財政的支柱作用。”
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