地鐵、城際鐵路，由于相對低廉的票價、公交化的運行、準(zhǔn)點的到達(dá)率，帶動沿線房價飆升。

但是，高鐵能否帶動沿線房價的上漲？這是一個頗具爭議的命題。

目前，業(yè)內(nèi)普遍并不看好高鐵沿線的住宅地產(chǎn)價格的飆升，但是對于商業(yè)地產(chǎn)，則是信心滿滿。

地鐵、城鐵帶動沿線房價瘋漲

軌道延伸，改變城市形態(tài)和城市半徑。宋先生是河南在京務(wù)工人員。2003年，北京奧運村附近、南三環(huán)附近的房產(chǎn)2400元/平方米，長安街建國門附近不到8000元/平方米，但是他無力承受，就買到了通州區(qū)北環(huán)島(現(xiàn)在的通州北關(guān)橋)再向北很遠(yuǎn)、很偏僻一個地方的房子，價格1700元/平方米。他看中的是地鐵1號線的東延。2005年，北京地鐵1號線向東還只通行到四惠東，然后搭出租車還要花費30多元才能到家。

這些年，他的房子隨著北京的房價上漲而升值，但更多的是地鐵經(jīng)過這里所帶來的升值，最近，北京地鐵6號線東延，正好經(jīng)過他的房子附近，他的房子每平方米上漲到2萬元。

放眼國內(nèi)，地鐵周邊房價上升這條規(guī)律，在其他許多二、三線城市也得到印證。不少人因為當(dāng)年未看到城鐵、地鐵開通機(jī)遇，至今仍因為錯過買房而遺憾。

而在省會各大媒體上，鄭州地鐵1號線一期工程即將在明年貫通的消息，也在刺激著市民以及開發(fā)商高度敏感的神經(jīng)。

攤開鄭州秋季房地產(chǎn)博覽會購房指南圖(本報今年10月舉行的“首屆中原人居文化節(jié)暨2012房地產(chǎn)博覽會”上發(fā)放的地圖)，鄭州市區(qū)177個在售樓盤的分布位置盡收眼底。尤其值得關(guān)注的是，從鄭州大學(xué)新校區(qū)延伸到鄭州東站的地鐵1號線周圍，知名樓盤扎堆。

圍繞著鄭州—開封城際鐵路線附近，不少先知先覺的人，已經(jīng)著手在開封、中牟、鄭開大道周邊買房置業(yè)。附近的房價也已經(jīng)與數(shù)年前不可同日而語。

高鐵帶動沿線房價上漲，是一個偽命題？

今年，清華大學(xué)一位教授在一次授課時講到，今后房價上漲空間較大的就是高鐵沿線城市，特別是二、三線城市房價的上漲。

但是，也有一位資深媒體人對此提出疑問：“我也知道信陽南灣湖附近風(fēng)景優(yōu)美，我也知道信陽的房比較廉價，但是，我在鄭州工作，我會在信陽買房嗎？”

他進(jìn)一步解釋說，如果他在信陽買房，別說每天了，每周去信陽一次，“粗算下來，從鄭州東站到信陽東的G545次列車二等座是155元，一去一回就是300多元，再加上其他費用，一個月下來1000多元。這不是工薪階層能夠承受得了的。”

實際上，高鐵會給樓市帶來什么，一直是業(yè)內(nèi)甚至政府官員激烈爭論的話題。第一種觀點是“高鐵黃金萬兩”論，會把樓市重新帶入“黃金十年”。第二種觀點是，高鐵幾乎對樓市沒有影響。

高鐵對地產(chǎn)的拉動，不是說立竿見影，而是長遠(yuǎn)的

安陽市富惠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長兼總經(jīng)理史近福，已經(jīng)從事房地產(chǎn)行業(yè)20年。對于高鐵與樓市的關(guān)系，他有著自己的判斷。

他認(rèn)為，高鐵對樓市影響的兩種觀點，都有可取之處。但是，這兩種觀點比較偏激，并沒有厘清高鐵與樓市之間的真正聯(lián)系。

高鐵開通后，對安陽房地產(chǎn)影響如何？史近福說：“高鐵對地產(chǎn)的拉動，不是說立竿見影，而是長遠(yuǎn)的。”

他解釋說，高鐵對房地產(chǎn)直接的關(guān)系不是很大，但高鐵對地區(qū)的經(jīng)濟(jì)是有幫助的，反過來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，也能帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。“高鐵站附近商業(yè)地產(chǎn)還是很有前途的，這個圈，我估計就是500米到1000米這個范圍之內(nèi)，這個范圍不會太大，主要就是商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅館、餐飲業(yè)。”

實際上，史近福的理論，在洛陽、三門峽已經(jīng)得到驗證。洛陽、三門峽通了高鐵，房價并沒有因此大漲。

在新鄉(xiāng)、開封等地有開發(fā)項目，長期關(guān)注交通對房地產(chǎn)影響的競合地產(chǎn)董事長王東說，并不是說三四線城市通了高鐵，房價馬上就趕上武漢了，這個事有一個循序漸進(jìn)的過程。

高鐵一響，住宅和商業(yè)誰能中槍？

誠如斯言，業(yè)內(nèi)普遍并不看好高鐵沿線的住宅地產(chǎn)價格的飆升，但是對于商業(yè)地產(chǎn)，則是信心滿滿。

2001年，位于一座人造小島上的韓國仁川國際機(jī)場正式開放。由于交通可及性優(yōu)勢明顯，這個小島很快成為國際性商業(yè)樞紐。今年，位于仁川機(jī)場1000公里開外的鄭州東站，也正在以無可比擬的交通優(yōu)勢，吸引商業(yè)地產(chǎn)在此集聚。

安陽市敦豪貨運代理有限公司經(jīng)理拜清女士，最近正忙著將公司搬到鄭州。今明兩年，高鐵、城鐵、地鐵，這3種主要的交通方式相繼在鄭州交會，碰撞出耀眼的火花：今年9月28日，鄭武高鐵在鄭州東站舉行開通儀式；12月26日，京廣高鐵全線貫通；明年，鄭州-開封城際鐵路、橫貫鄭州市的地鐵1號線一期工程，也要在鄭州東站交會。

拜清說，鄭州發(fā)展得很迅速，有要和口岸城市一爭高下的感覺，軌道交通優(yōu)勢，讓她下定把公司遷往鄭州的決心。

“來自全國各地的產(chǎn)業(yè)聚集到鄭州，聚集到高鐵商務(wù)圈，首先會干什么？就是買房。尤其是要買寫字樓。”河南房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京一語點破其中奧秘，“產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，對高鐵商圈，對鄭州房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展來說，意義深遠(yuǎn)。”

摩天地標(biāo)提升高鐵商務(wù)圈輻射能力

2012年9月，鄭州高鐵站正式落成使用。對鄭州來說，是一個發(fā)展的新機(jī)遇。京廣、徐蘭兩大高鐵在鄭州交會，造就亞洲最大的高鐵站?？偯娣e近41.2萬平方米，總投入達(dá)89億元，形成具有口岸功能的大型交通綜合樞紐。

圍繞著鄭州東站3公里以內(nèi)，40座商務(wù)樓宇林立，高鐵商務(wù)圈地位日益穩(wěn)固。最能支撐這種觀點的是來自鄭州市房管局的一份數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，今年3季度，借著鄭州東站投入運營的東風(fēng)，鄭東新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓和商鋪)繼CBD內(nèi)外環(huán)之后，進(jìn)入了又一個集中上市期。3季度，鄭東新區(qū)商鋪投放面積共計10.17萬平方米，同比增長141.43%，環(huán)比增長61.20%；寫字樓投放面積39.53萬平方米，同比增長262.71%，環(huán)比增長599.17%。

鄭東綠地中心，一座坐落在高鐵站西廣場的285米高的摩天高樓。該項目甫一問世，就引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。10月份鄭東綠地中心開盤狂銷12.6億元，更是引起業(yè)內(nèi)震動。未來，鄭東綠地中心將成為中原第一高雙塔式建筑以及體量最大的超高層建筑，勢必提升高鐵商務(wù)圈輻射能力。

中小城市或?qū)⒚媾R“高鐵陣痛”

有學(xué)者分析，從短期來說，高鐵對于中小等城市的高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能會產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

根據(jù)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者繆爾達(dá)爾提出的“回波效應(yīng)”，經(jīng)濟(jì)活動正在擴(kuò)張的地點和地區(qū)將會從其他地區(qū)吸引凈人口流入、資本流入和貿(mào)易活動流入，從而加快自身發(fā)展，而周圍地區(qū)的發(fā)展速度降低。

學(xué)者車驥沖通過對鎮(zhèn)江等城市進(jìn)行研究分析發(fā)現(xiàn)，京滬高鐵開通之后，鎮(zhèn)江市民去上海、南京消費更加方便快捷，鎮(zhèn)江南站附近的商業(yè)服務(wù)顯然沒有太大競爭力。

他擔(dān)心，京廣高鐵開通后，沿線中小城市高端商業(yè)會向北京、武漢、廣州這些大城市流通，短期內(nèi)反而不利于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

實際上，更多學(xué)者對高鐵對周邊城市商業(yè)地產(chǎn)的影響持肯定態(tài)度。中國城市規(guī)劃學(xué)會常務(wù)理事、中國地理學(xué)會城市地理專業(yè)委員會主任李春敏認(rèn)為，高鐵對商業(yè)地產(chǎn)價值的提升遠(yuǎn)不及城市軌道交通，但是它在促進(jìn)大范圍客流和物流流通的過程中卻發(fā)揮著城市軌道交通不能比擬的作用。所以從長遠(yuǎn)來看，高鐵肯定會對沿線城市房地產(chǎn)業(yè)帶來積極影響。