隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的快速推進，各地城市建設普遍面臨嚴重的建設用地緊張問題，許多城市在土地利用方面存在不經濟、不健康、不可持續(xù)的現(xiàn)象。
從單位土地承載的經濟總量來看，我國每平方公里土地上承載的GDP，即國土經濟密度，遠低于發(fā)達國家。例如，中國與美國的陸地疆域面積相當，但目前中國國土經濟密度約為美國的1/5—1/4。再如，韓國國土面積9.9萬平方公里，與江蘇、浙江面積相當，但其國土經濟密度是江蘇的2.8倍，是浙江的4倍。
從城鎮(zhèn)工業(yè)用地投入產出效率來看，我國的一般大城市土地實現(xiàn)的工業(yè)產值每平方公里大約只有幾億元，而美國、日本的同類城市約為每平方公里50億元以上，這說明我國的土地集約利用水平與發(fā)達國家相比存在明顯的差距。工業(yè)用地投入產出效率差距也同樣明顯，北京的工業(yè)用地效率僅相當于東京歷年平均水平的5.0%左右；每公頃工業(yè)用地的從業(yè)人員數(shù)只相當于東京歷年平均水平的12%左右。
很顯然，與其他發(fā)展成熟的國家相比，我國城市土地利用效率還非常低。安邦認為，造成目前我國城市土地利用嚴重不經濟、不協(xié)調、不可持續(xù)的一個重要原因，就是長期以來城市建設模式尤其是城市土地利用、管理模式過于粗放；這種粗放的模式已經與城市發(fā)展階段嚴重不匹配。
首先，伴隨城鎮(zhèn)化進程加快，我國城鎮(zhèn)用地迅猛增長。城鎮(zhèn)外延擴張造成稀缺土地過量消耗，1990－2010年城市建成區(qū)面積增加了近2.5萬平方公里。除正常城鎮(zhèn)用地外，各地還出現(xiàn)許多勞民傷財?shù)男蜗蠊こ蹋髲V場、寬馬路、大辦公樓……造成了大量城市土地被超占和浪費。
其次，過高的建設用地比例，使資源、環(huán)境的瓶頸制約與經濟社會發(fā)展的矛盾日益尖銳。城市土地利用布局嚴重不合理，一些特大城市、大城市，空間形態(tài)呈現(xiàn)以主城區(qū)為主、“攤大餅”方式向外蔓延發(fā)展，鋪張浪費和過度密集并存，“大城市病”加重。老城區(qū)過度擁擠，密度大，容積率低；新城區(qū)貪大求洋；開發(fā)區(qū)鋪張浪費。
再有，用地結構不合理，造成土地粗放利用。我國工礦倉儲用地占建設用地供應的比重過高，多年連續(xù)超過40%。城市內部工業(yè)用地占比也過高，一般在20%以上，有些甚至超過30%，遠遠高于國外15%的水平。值得注意的是，隨著產業(yè)轉移和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略實施，中西部地區(qū)工業(yè)化正在加速，但是其復制東部地區(qū)早期產業(yè)用地模式的特征十分明顯。
此外，在中小城市、集鎮(zhèn)和村莊，普遍存在形態(tài)、布局、用地散亂，用途與功能配置不合理，生產、生活功能配套缺失，用地低效、閑置普遍的現(xiàn)象。僅國家土地督察系統(tǒng)2011年的例行督察發(fā)現(xiàn)，43個城市的918個項目存在土地閑置問題，涉及面積8．84萬畝。另據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2012年8月末，閑置土地共1.27萬宗，達到95萬畝。其中，57.3%的土地閑置期在兩年以上。
國務院副總理李克強提出推進新型城鎮(zhèn)化，并曾多次強調城鎮(zhèn)化是未來中國經濟增長的動力。在“十八大”之后，新型城鎮(zhèn)化有了更加明確的發(fā)展方向。轉變粗放的城市發(fā)展模式，注重土地的集約高效利用，注重城市發(fā)展的生態(tài)和諧，成為未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的必要標準。今年9月，國土資源部發(fā)布了《關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》，更進一步強調了土地的集約利用，這給城市粗放的土地利用發(fā)出了收緊信號。因此，與新型城鎮(zhèn)化相適應的城市土地利用模式也必須做出轉變與調整，城市的精致化是歷史發(fā)展的要求。
“精致城市”是安邦研究團隊在對國內外城市發(fā)展長期跟蹤研究的基礎上提出的新的城市發(fā)展理念。“精致城市”發(fā)展模式對于國內城市轉型發(fā)展與推進新型城鎮(zhèn)化都具有很重要的參考意義。
對“精致城市”的解讀必須基于“以人為本，高效發(fā)展”的原則之上。精致城市是個立體化的系統(tǒng)概念，從城市規(guī)劃來講，城市的精致體現(xiàn)在適度的城市體量和空間尺度上；從城市管理來講，城市的精致體現(xiàn)在城市的集約高效的發(fā)展狀態(tài)；從城市文化來講，城市的精致體現(xiàn)在城市細致入微的文化特色；從城市生活來講，城市的精致體現(xiàn)在居民輕松、便捷、愉悅等積極的生活感受和較高的生活品質。
在土地利用方面，“精致城市”體現(xiàn)在對城市土地的統(tǒng)籌安排，注重土地的適度集約與高效利用。城市空間安排與建設尺度應以居民的舒適感受為標準，避免大廣場、寬馬路、超大工業(yè)區(qū)等粗放、低效的土地利用方式。“精致城市”的發(fā)展理念，注重對于城市現(xiàn)有土地空間的梯度利用；對于目前低效利用和閑置的土地，要通過整理與整合，著力挖掘潛力，提高利用效率。
安邦認為，精致化發(fā)展，節(jié)約集約，高效利用，是解決國內城市用地矛盾最現(xiàn)實的途徑。我國城鎮(zhèn)化正處于快速增長階段，隨之一同進行的是工業(yè)化的快速推進。一方面，城鎮(zhèn)用地需求將持續(xù)上升，產業(yè)用地需求面臨剛性增長壓力；另一方面，耕地紅線要嚴格保護，合理的生態(tài)用地必須保障，土地資源緊缺局面進一步凸顯。在這樣的嚴峻形勢下，如果不及時拋棄傳統(tǒng)的、粗放的城市發(fā)展模式，就必將使城市土地空間緊張問題進一步加劇。
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