多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有12個(gè)項(xiàng)目入市，其中有包括K2·玉蘭灣、順鑫·山語(yǔ)溪、京投銀泰上林灣等在內(nèi)5個(gè)純新盤(pán)，以及富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]童話時(shí)光、北京城建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·世華龍樾、金第萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·朗潤(rùn)園在內(nèi)的7個(gè)老項(xiàng)目后期。從公布售價(jià)的項(xiàng)目看，預(yù)計(jì)售價(jià)多與前期保持一致，未見(jiàn)大幅上漲。

 

開(kāi)盤(pán)量高過(guò)往年

 

年初由于受到傳統(tǒng)節(jié)日的影響，往往是一年當(dāng)中市場(chǎng)供應(yīng)較低迷的階段。但是2013年1月份北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)量卻比2011、2012年同期均有所增加，2012年年底供應(yīng)翹尾的現(xiàn)象也延續(xù)到了2013年伊始。

 

從入市項(xiàng)目純新盤(pán)與老項(xiàng)目的比重來(lái)看，不同于往常老項(xiàng)目后期遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于純新盤(pán)數(shù)量的現(xiàn)象，1月兩類的比重幾乎是不分伯仲。據(jù)了解，部分新盤(pán)已多次推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，直到下月才正式露面。比如京投銀泰上林灣推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間已一年有余，而順鑫·山語(yǔ)溪?jiǎng)t是直接現(xiàn)房發(fā)售。推遲入市選擇1月開(kāi)盤(pán)，一方面是受到成本壓力的影響，另一方面也怕失去客源的粘性與信任度。另外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近日國(guó)土部表態(tài)在堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的基礎(chǔ)上，要保持土地市場(chǎng)穩(wěn)定足額供應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控或?qū)⒂纱驂盒枨筠D(zhuǎn)向促進(jìn)供應(yīng)的方向，為防止未來(lái)出現(xiàn)庫(kù)存加壓現(xiàn)象，部分項(xiàng)目也開(kāi)始實(shí)行積極的銷售計(jì)劃。

 

定價(jià)未見(jiàn)大漲

 

從明年1月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目定價(jià)情況來(lái)看，定價(jià)多較為謹(jǐn)慎。12個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，有7個(gè)公布了預(yù)計(jì)售價(jià)，另外近半數(shù)則處于待定狀態(tài)。而在公布售價(jià)的6個(gè)項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)售價(jià)多與前期保持一致，例如地處亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的金第萬(wàn)科·朗潤(rùn)園，此次報(bào)價(jià)為每平方米28000元左右，與其今年10月份二次開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)保持一致；富力童話時(shí)光報(bào)價(jià)每平方米12800元，與其8月開(kāi)盤(pán)價(jià)格保持一致；而首開(kāi)常青藤[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]此次報(bào)價(jià)每平方米23000至24000元，比上期開(kāi)盤(pán)價(jià)格略有上漲。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，前一階段部分項(xiàng)目熱銷之后價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)逐漸引起管理部門(mén)的注意，近日對(duì)于補(bǔ)繳社保不能購(gòu)房的再次認(rèn)定以及對(duì)于“捂盤(pán)、排號(hào)”等現(xiàn)象的調(diào)查都影響了開(kāi)發(fā)商定價(jià)，為避免成為“出頭鳥(niǎo)”，部分項(xiàng)目紛紛調(diào)整入市價(jià)格。另外，沒(méi)公布開(kāi)盤(pán)價(jià)格的項(xiàng)目主要是為了避免市場(chǎng)影響，采取價(jià)格保密的策略，到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天才會(huì)公布價(jià)格。

 

全部位于五環(huán)外

 

除定價(jià)謹(jǐn)慎之外，1月入市項(xiàng)目還有另外一個(gè)特征，即12個(gè)項(xiàng)目均地處五環(huán)以外，而順義金寶城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、順鑫·山語(yǔ)溪與首城匯景灣三個(gè)項(xiàng)目更是位于六環(huán)以外。另外，從區(qū)域分布上，打破了南城項(xiàng)目壟斷供應(yīng)的狀況，通州、順義、平谷等區(qū)縣均有供應(yīng)。

 

任啟鑫分析認(rèn)為，未來(lái)五環(huán)外甚至六環(huán)外項(xiàng)目所占比重仍將不斷加大，而隨著人們接受程度的不斷提高，郊區(qū)也不再僅僅是首置型剛需客群的選擇，部分大戶型或定位高端的項(xiàng)目也紛紛落戶近郊區(qū)，例如昊騰花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、京投銀泰上林灣、首城匯景灣等均規(guī)劃有100多平方米的大戶型三居產(chǎn)品，而K2·玉蘭灣則是要打造通州的高端住宅產(chǎn)品。

 

新房成交8成在郊區(qū)

 

本報(bào)訊(記者趙瑩瑩)受限于土地供應(yīng)的郊區(qū)化，北京的新房成交也日益郊區(qū)化。偉業(yè)我愛(ài)我家昨日發(fā)布《2012年北京新房成交報(bào)告》，顯示截至2012年12月20日，2012年全市新建商品住宅中高達(dá)83%的成交量是集中在五環(huán)外。

 

報(bào)告顯示，截至2012年12月20日，在成交區(qū)域上，全年的成交項(xiàng)目集中在昌平回龍觀板塊、順義新城板塊、房山良鄉(xiāng)板塊、大興醫(yī)藥基地板塊四大區(qū)域，全年的新建商品住宅成交中，五環(huán)外成交量占比高達(dá)83%，比去年同區(qū)域占比提升了約9個(gè)百分點(diǎn)。而在成交價(jià)格上，與去年相比，不同區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的回漲，其中三環(huán)至四環(huán)漲幅最大，達(dá)到17.5%，五環(huán)至六環(huán)漲幅最小，但也出現(xiàn)0.4%的上漲。

 

市場(chǎng)研究院分析認(rèn)為，四大熱點(diǎn)成交區(qū)域，都有交通相對(duì)便捷、均價(jià)和總價(jià)相對(duì)便宜的共同特點(diǎn)。除個(gè)別項(xiàng)目之外，均價(jià)都在12000至16000元/平方米之間，套均總價(jià)集中在150萬(wàn)左右，都是首次置業(yè)需求所能承受的范圍內(nèi)。

 

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，2013年五環(huán)以外成交量將繼續(xù)占據(jù)80%至85%的市場(chǎng)規(guī)模，同時(shí)各環(huán)線成交價(jià)格將延續(xù)上漲格局，五環(huán)內(nèi)可能會(huì)有超過(guò)10%的價(jià)格漲幅，五環(huán)外維持價(jià)格基本穩(wěn)定，最高漲幅不會(huì)超過(guò)5%。