“年前項(xiàng)目只開(kāi)8號(hào)住宅樓，均價(jià)在2.3萬(wàn)元／平方米，明年初開(kāi)1號(hào)樓，售價(jià)最低將達(dá)2.5萬(wàn)元／平方米。”K2·玉瀾灣項(xiàng)目售樓中心一位銷(xiāo)售人員向記者表示，以后入市的房源將逐漸提價(jià)。

 

實(shí)際上，這個(gè)名為K2·玉瀾灣的項(xiàng)目所在地即為2009年6月轟動(dòng)一時(shí)的北京通州九棵樹(shù)地王，由華美地產(chǎn)旗下的北京祈連房地產(chǎn)以17.4億元總價(jià)摘得，樓面地價(jià)約6265元／平方米。今年7月，本報(bào)記者曾赴該地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)時(shí)有附近居民向記者透露，這個(gè)項(xiàng)目今年春季才動(dòng)工，如此算來(lái)，該項(xiàng)目是拿地近3年之后才開(kāi)始挖地基。

 

值得一提的是，該地塊曾一度因涉嫌囤地登上了2010年初國(guó)土資源部“晾曬”的閑置地王榜單。

 

不管怎樣，這個(gè)昔日的京東地王已經(jīng)入市，但其推出的首棟房源入市銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到樓面地價(jià)近4倍。在市場(chǎng)預(yù)期向好的背景下，該項(xiàng)目相關(guān)銷(xiāo)售人士甚至向記者表示，明年預(yù)計(jì)項(xiàng)目部分戶(hù)型最高單價(jià)將達(dá)3.8萬(wàn)元／平方米。雖然這一售價(jià)有點(diǎn)駭人聽(tīng)聞，但屆時(shí)若真如其所言，這一銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到樓面地價(jià)的6倍以上。

 

首期兩棟樓利潤(rùn)或超2億元

 

12月22日，記者經(jīng)過(guò)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，繞過(guò)停車(chē)場(chǎng)，幾個(gè)巨幅廣告墻映入眼簾。隨后，記者以購(gòu)房者身份進(jìn)入通州區(qū)九棵樹(shù)城鐵旁的K2·玉瀾灣項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)看到，售樓中心座無(wú)虛席，不少人還站在沙盤(pán)周?chē)稍?xún)樓盤(pán)情況。

 

“項(xiàng)目緊鄰九棵樹(shù)地鐵站，一共12棟住宅樓，每棟27層，全部以毛坯房狀態(tài)出售，目前在售的是8號(hào)住宅樓。”一位銷(xiāo)售人員向記者推介，樓盤(pán)地塊2009年拿地，樓面地價(jià)甚至達(dá)到9000多元，最先出售的8號(hào)住宅樓幾乎是以成本價(jià)在售，而明年陸續(xù)推出的房源都將提價(jià)。

 

值得注意的是，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，上述地塊為住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地性質(zhì)，建筑控制規(guī)模小于等于277752平方米，起始價(jià)為7.8億元，最終以17.4億元成交。

 

如果按照上述數(shù)據(jù)推算，該地最終的成交樓面地價(jià)為6264.58元／平方米，而非銷(xiāo)售人員口中的9000多元。而且據(jù)記者了解，該地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍時(shí)，參與競(jìng)拍的富力地產(chǎn)舉過(guò)兩次牌就因樓面地價(jià)超過(guò)5500元／平方米而放棄了。其他房企高層當(dāng)場(chǎng)也曾對(duì)媒體表示，這塊地將來(lái)賣(mài)到1萬(wàn)元／平方米不成問(wèn)題。

 

然而，令人感到意外的是，項(xiàng)目并未以1萬(wàn)元／平方米的售價(jià)快速入市。時(shí)隔3年半之后，據(jù)記者在售樓中心現(xiàn)場(chǎng)獲悉，項(xiàng)目入市均價(jià)約2.3萬(wàn)元／平方米，甚至其銷(xiāo)售人員還向記者反復(fù)表示，項(xiàng)目會(huì)逐漸提價(jià)，明年最后一棟樓將于5月入市，屆時(shí)單價(jià)將達(dá)3.8萬(wàn)元／平方米。

 

事實(shí)上，有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬，以上述樓面地價(jià)加上建安成本、財(cái)務(wù)成本等各種成本，該項(xiàng)目每平米成本約為16000元／平方米，最多不超過(guò)18000元／平方米。

 

據(jù)此，保守估計(jì)，以8號(hào)住宅樓均價(jià)2.3萬(wàn)元／平方米計(jì)算，該項(xiàng)目每平米利潤(rùn)將在5000元／平方米左右。

 

值得一提的是，據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示，上述項(xiàng)目1號(hào)和8號(hào)住宅樓均已在2012年12月15日拿到預(yù)售證，兩棟樓的銷(xiāo)售狀態(tài)均為“開(kāi)盤(pán)”。其中，1號(hào)樓住宅擬售價(jià)格為26982元／平方米，8號(hào)樓為28018元／平方米，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積共計(jì)為46209.04平方米。

 

至此，上述業(yè)內(nèi)人士向記者表示，如果1號(hào)和8號(hào)住宅樓都以2.3萬(wàn)元／平方米的價(jià)格順利成交，項(xiàng)目每平米利潤(rùn)約為5000元，那么其首期取得預(yù)售許可證的上述兩棟樓利潤(rùn)將達(dá)2.3億元，而項(xiàng)目若逐步提價(jià)，利潤(rùn)空間也將更大。

土地“晾曬”三年半才入市

 

資料顯示，該地塊在2009年曾轟動(dòng)一時(shí)。2009年6月25日，該地塊競(jìng)拍起始價(jià)為7.8億元，而當(dāng)時(shí)業(yè)界對(duì)其成交價(jià)估值為12億元，其結(jié)果卻大出意料，最終被華美地產(chǎn)旗下北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.4億元摘得，當(dāng)時(shí)經(jīng)過(guò)了125輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)123%，一舉晉升為當(dāng)年的京東地王。

 

然而，出乎業(yè)界意料的是，華美地產(chǎn)摘得該地后，并未如外界預(yù)計(jì)一樣以售價(jià)1萬(wàn)元／平方米左右快速入市，而是因各種原因逐年推遲項(xiàng)目入市時(shí)間，拿地3年半后才堪堪入市，2012年12月15日，該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)。

 

此外，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，只有一棟樓蓋了幾層，有幾個(gè)施工人員正在施工，而施工現(xiàn)場(chǎng)有不少土堆，大片地域還處在挖坑階段。

 

更值得注意的是，該地塊還因遲遲不開(kāi)工曾一度涉嫌囤地，進(jìn)而登上了2010年初國(guó)土資源部“晾曬”的閑置地王榜單。

 

對(duì)此，當(dāng)時(shí)有聲音稱(chēng)，該項(xiàng)目遲遲不開(kāi)工的原因與其規(guī)劃改變和華美地產(chǎn)拖欠土地出讓金有關(guān)。

 

而后記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，去年7月，北京市國(guó)土資源局通州分局在一份關(guān)于九棵樹(shù)大街項(xiàng)目的答復(fù)中表示，因?yàn)榈貕K內(nèi)有保留的一幢電網(wǎng)辦公樓，使項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批過(guò)程受到一定影響。此外，據(jù)悉在上述申報(bào)規(guī)劃方案過(guò)程中，教委提出在地塊內(nèi)建設(shè)獨(dú)立占地幼兒園，但公司認(rèn)為招拍掛文件并未有相關(guān)要求，項(xiàng)目也未達(dá)到配建幼兒園的規(guī)模，因此一直在多方溝通之中。

 

對(duì)此，有消息人士表示，2011年北京樓市陷入低谷，華美地產(chǎn)旗下的K2地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售資金回籠緩慢，公司資金壓力較大，甚至在今年5月初，北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣地王正是由于華美地產(chǎn)拖欠土地款，最終遭到政府收回，其參與競(jìng)拍時(shí)繳納的1700萬(wàn)元保證金也不予退還。

土地升值近5億元？

 

事實(shí)上，華美地產(chǎn)及其旗下K2地產(chǎn)一直未曾回應(yīng)該地塊遲遲不開(kāi)工的原因。不過(guò)，有消息人士向記者表示，這塊地現(xiàn)在升值不少。

 

該人士稱(chēng)，目前該區(qū)域商業(yè)配套已經(jīng)非常完善，與該項(xiàng)目?jī)H一路之隔的金成中心高端寫(xiě)字樓也已經(jīng)入市，瑞都國(guó)際金融街也相繼有商鋪入駐，附近地價(jià)已經(jīng)今非昔比，尤其同區(qū)域內(nèi)幾乎已經(jīng)沒(méi)多少住宅用地出售，地塊更顯稀缺。

 

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)記者了解，今年11月26日，萬(wàn)達(dá)以14億元摘得通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi)C2商業(yè)金融用地、R2二類(lèi)居住用地、R53托幼用地，樓面地價(jià)達(dá)9014元／平方米；11月29日，萬(wàn)達(dá)以19.2億元再度摘得通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi)C2商業(yè)金融用地、R2二類(lèi)居住用地，樓面地價(jià)達(dá)7786元／平方米。

 

對(duì)此，上述人士向記者表示，以上述兩宗附近區(qū)域地塊為參考，結(jié)合通州附近區(qū)域土地出讓的價(jià)格來(lái)看，尤其緊鄰地鐵的優(yōu)質(zhì)住宅地塊樓面地價(jià)都會(huì)超過(guò)8000元／平方米。保守估計(jì)，以8000元／平方米來(lái)計(jì)算，該地塊大約升值了4.8億元。

 

不過(guò)，該人士同時(shí)也向記者強(qiáng)調(diào)，雖然地塊升值，但其耗費(fèi)掉的財(cái)務(wù)成本也不少，而這要根據(jù)企業(yè)本身的財(cái)務(wù)費(fèi)用等具體情況來(lái)計(jì)算。