近期各地火熱的土地市場又驗證了那句老話：“沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益。”原本活躍在土地市場上的競爭對手們，如今都成為了親密的合作伙伴。
短短一個月時間，保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]（600048.SH）先后宣布與萬科[簡介 最新動態(tài)]（000002.SZ）、越秀地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]（00123.HK）、中國奧園（03883.HK）等開發(fā)商進行土地合作，雖然每個地塊的合作方式各不相同，但與幾家風(fēng)格迥異的企業(yè)走到一起，是保利地產(chǎn)發(fā)展歷程中不曾有過的。
保利地產(chǎn)僅僅只是目前土地合作中的一個典型例子，開發(fā)商之間交叉合作越來越頻繁，拍地之前私下協(xié)商已經(jīng)成為開發(fā)商中公開的潛規(guī)則。
土地合作猛增
12月6日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其持有95.48%權(quán)益的附屬公司與廣東保利房地產(chǎn)，已成立分別各持一半權(quán)益的合營公司廣州越禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以開發(fā)位于廣東省廣州市蘿崗區(qū)長嶺路的地塊。
公告顯示，越秀地產(chǎn)與保利地產(chǎn)各自分擔(dān)該合營公司一半的盈利及虧損。蘿崗長嶺路地塊是越秀地產(chǎn)于10月10日透過其擁有95.48%權(quán)益的附屬公司通過公開掛牌方式，經(jīng)過約23次競價，以16.5億元競得，折合樓面價為5249元/平方米。
掛牌公告顯示，該地塊編號為CPPQ-A1-2，位于廣州開發(fā)區(qū)長嶺路以南，宗地面積為157152平方米，建筑面積314304平方米，起拍價12.0065億元，當(dāng)時競拍溢價37%。
無獨有偶，中國奧園在12月18日發(fā)布公告稱，公司以約34.11億元購入的廣州市番禺區(qū)鐘村街漢溪村商業(yè)金融用地一至九地塊，將由全資附屬公司奧園集團與廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)，且于12月10日訂立土地使用權(quán)出讓合同前雙方已訂立合作協(xié)議。
接連兩項合作信息的披露，讓藏在背后的保利地產(chǎn)浮出水面。在此之前，保利地產(chǎn)已經(jīng)在天津與融創(chuàng)，在長沙與萬科等發(fā)生了多樣化的土地合作。
在保利地產(chǎn)加入到合作隊伍之前，萬科、中海（00688.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、雅居樂（03383.HK）等一大批開發(fā)商，都曾經(jīng)在同行中進行過合作開發(fā)。這使得開發(fā)商之間的關(guān)系已經(jīng)由過去的競爭演變?yōu)殄e綜復(fù)雜的競合。
私下交易增加
無論是保利地產(chǎn)與越秀地產(chǎn)，還是保利地產(chǎn)與中國奧園，相互之間合作的一個顯著特點便是，公司之間早在拍地前就已經(jīng)私下訂立了相關(guān)協(xié)議，以五五比例分配土地。
關(guān)于越秀地產(chǎn)與保利地產(chǎn)之間的合作雖然在拍地后兩個月才被披露，但知情人士透露，兩家公司早在土地拍賣前就已經(jīng)形成了合作意向，雙方就合作事宜作出了相應(yīng)承諾。
而中國奧園直接披露，12月5日，也就是與政府的土地合約簽訂前5天，其與保利地產(chǎn)之間就已經(jīng)簽訂了相關(guān)合約。
知情人士透露，最近一段時間，開發(fā)商之間私下訂立好合約再參加土地拍賣的行為還有很多，暫時還未完全披露。例如近期萬科拍得的幾宗土地，背后都有其他開發(fā)商如保利地產(chǎn)等的身影。
“老板們都已經(jīng)很熟，如果再相互抬價對大家都沒好處。不如協(xié)商好相互讓一讓，創(chuàng)造共贏局面。”知情人士稱，兩家企業(yè)合作時，要么A操盤，B合并報表，要么B操盤，A合并報表，或者兩家企業(yè)共同操盤。
例如10月10日，長沙萬科和湖南保利組成的聯(lián)合體以32.56億元的起始價，拿下了長沙大河西濱江新城B7地塊。由于雙方形成聯(lián)合體競拍，地塊最終沒有競拍直接以底價成交。
而12月20日，武漢出讓20宗地塊中，保利地產(chǎn)與萬科雖然沒有聯(lián)合買地，但雙方各自獲得一宗城中村住宅地塊。
廣州一家香港上市開發(fā)商高管評論：到目前為止，公司對土地市場的態(tài)度依然謹(jǐn)慎，不愿購買過高價格的土地，因此，選擇合作拿地有利于控制成本，降低風(fēng)險。
不過，合作開發(fā)依然將給公司帶來新的挑戰(zhàn)。“不同公司之間的操作風(fēng)格差異太大，難免出現(xiàn)一些分歧，溝通和扯皮將來肯定無法避免。”一位業(yè)內(nèi)人士如此評論。
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