今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)從低谷逐漸回升，房企最難熬的日子已然逝去。從行業(yè)發(fā)展軌跡來看，企業(yè)競爭環(huán)境不斷加大，不同規(guī)模企業(yè)間分化加劇，優(yōu)勝劣汰特點(diǎn)愈加明晰。龍頭企業(yè)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。它們在復(fù)雜的新形勢下表現(xiàn)出來的對企業(yè)精準(zhǔn)的操控能力，值得我們關(guān)注。從整體行業(yè)發(fā)展趨勢上綜合來看，今年行業(yè)呈現(xiàn)出明顯的幾個趨勢：

 

資源優(yōu)勢驅(qū)動，國進(jìn)民退特征明顯。在市場調(diào)控期內(nèi)，行業(yè)發(fā)展的最為明顯的趨勢是國進(jìn)民退。依托母公司的資源平臺，國有企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢。

 

從國有企業(yè)的銷售業(yè)績來看，在TOP20企業(yè)中，2009-2012年間國有企業(yè)業(yè)績復(fù)合增長率為40.33%，增速快于行業(yè)平均水平，在經(jīng)歷了2011年冷淡的市場之后，2012年國有企業(yè)對機(jī)會的把握也更為準(zhǔn)確，業(yè)績增速達(dá)到了37.20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過TOP20平均水平的14.64%。而銷售面積的變化亦十分類似，在TOP20企業(yè)中，2012年國有企業(yè)的增速達(dá)到了34.41%，亦是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出TOP20的平均水平。同時，四年間TOP中國企的銷售面積復(fù)合增長率也達(dá)到了26.15%，也快于TOP20的整體增速。

 

行業(yè)分化加劇，集中度日趨上升。雖然2010年以來受調(diào)控影響房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)不佳，但龍頭企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢逆市突擊，呈現(xiàn)出弱市中強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢。

 

回顧近四年來前三季度TOP50銷售業(yè)績排行榜，TOP10及TOP20企業(yè)集中度持續(xù)攀升。在長期處于震蕩中反復(fù)的房地產(chǎn)市場中，規(guī)模領(lǐng)先企業(yè)的銷售業(yè)績具有更好的成長性。而中小型企業(yè)在資源、融資渠道、人才儲備方面相對落后，同時限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

 

數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度銷售金額全國TOP10企業(yè)市場份額達(dá)到14.07%，比2011年TOP10全年市場份額高出3.4個百分點(diǎn)，比2010年全年高出3.94個百分點(diǎn)。銷售面積方面，相比于2011年全年，2012年前三季度TOP10企業(yè)及TOP20企業(yè)市場份額分別增加2.75與3.57個百分點(diǎn)。結(jié)合銷售金額，房企在銷售面積上的表現(xiàn)進(jìn)一步證實(shí)企業(yè)業(yè)績穩(wěn)步提高，綜合實(shí)力加強(qiáng)。

 

規(guī)模企業(yè)業(yè)績持續(xù)增長，千億企業(yè)有望過五。盡管2012年市場背景持續(xù)走緊，但龍頭房企持續(xù)發(fā)力，緊抓市場窗口期，通過快速調(diào)整經(jīng)營策略、符合市場需求，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，銷售業(yè)績保持持續(xù)增長。除萬科以外，今年綠地、保利、中海、萬達(dá)的表現(xiàn)也極為突出，與行業(yè)老大萬科的差距逐步縮小，今年千億企業(yè)有望過五。

 

數(shù)據(jù)顯示，2012年1-10月萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積 1035.2 萬平方米，銷售金額 1100.2 億元，累計同比增長了9.2%和 1.8%，率先突破千億大關(guān)。11月萬科再創(chuàng)171.3億元的好業(yè)績，穩(wěn)坐龍頭老大的位置，今年的銷售額有望突破1400億元。

 

綠地、保利、中海等企業(yè)緊隨其后，綠地、保利今年前十一月累計銷售金額均超過900億元，按照當(dāng)前的銷售速度，年內(nèi)千億銷售業(yè)績有望達(dá)成。中海今年前十一月累計銷售金額為878億元，若最后一月政策不再加碼，企業(yè)加大推盤和營銷力度，也有可能突擊完成千億的銷售業(yè)績。此外，萬達(dá)2011年總收入為1051億元，年初萬達(dá)制定的集團(tuán)總收入目標(biāo)位1160億元，雖然今年前三季度完成銷售業(yè)績?yōu)?70億元，但由于萬達(dá)業(yè)務(wù)的特殊性，其持有物業(yè)超過1000萬平方米，并涉及娛樂等其他業(yè)務(wù)的拓展，因此萬達(dá)其除了房地產(chǎn)銷售性收入外，因此還有大量的額外收入，企業(yè)的整體收入規(guī)模再度超過千億基本無憂。

 

 

追求縱深發(fā)展，房企與資本結(jié)合愈加緊密。根據(jù)CRIC監(jiān)測的103家房企的融資情況來看，2012年以來，企業(yè)的融資動作和力度明顯加大，2012年1-10月總?cè)谫Y額度高達(dá)2044億元，相比去年同期增長了33%。從月度走勢來看，今年融資出現(xiàn)3波小高峰，一波是在2-3月份，一波是在6-7月份，一波是在9-10月份。而去年僅1月份和10月份融資力度較大，這也充分說明了今年企業(yè)對資本這塊的重視。

 

此外，今年融資貨幣中美元占比較高，尤其是10月份融資貨幣中美元占比高達(dá)58%。而從今年主要的融資事件來看，銀行貸款、票據(jù)債券成為最主要的融資渠道，分別占了總?cè)谫Y額的41%和32%，而其中外幣融資額占了分別占了45%和58%的比例。而信托貸款規(guī)模出現(xiàn)明顯回落，說明國內(nèi)的整體融資環(huán)境仍未有明顯改善。因此赴港上市融資成為了內(nèi)地房企的重要融資渠道。在四季度國際資本市場日漸寬松的契機(jī)下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都尋求在香港證交所上市，旭輝、新城在11月份先后開始招股，此外，瑞安擬分拆上市的“新天地”和江蘇金輪集團(tuán)也正在上市的路上。

 

規(guī)避風(fēng)險，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式日趨多元化，一方面這是市場背景變化的要求，另一方面也是企業(yè)自身發(fā)展的必然趨勢。

 

從發(fā)展布局來看，不少全國性企業(yè)已經(jīng)不滿足于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，開始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項目在建，預(yù)計最快將于明年上市。

 

從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來看，為了規(guī)避風(fēng)險，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級開發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，保利、佳兆業(yè)等企業(yè)紛紛大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。而曾陷入

 

困境的綠城，2012年以來更是奉行多條腿走路的策略，除了擴(kuò)大傳統(tǒng)的代建業(yè)務(wù)外，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)均成為其下一步企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。