別墅捂盤實現(xiàn)利潤飆升 稀缺資源紛紛坐等升值———
在以前樓市火熱的時候，開發(fā)商的“捂盤惜售”曾經(jīng)時有發(fā)生：為了借助房價快速上漲的東風獲得額外收益，開發(fā)商刻意推遲開盤、拉長銷售節(jié)奏，等房價漲了上去再慢慢“出貨”。后來經(jīng)過長期的市場調(diào)控和政府監(jiān)管，“捂盤”現(xiàn)象有所收斂。然而臨近年末，這種捂盤的現(xiàn)象再度抬頭。究竟是什么原因促使開發(fā)商們逆市而動呢？市場人士表示，追根溯源，限購條件下的多方因素博弈，成為了“捂盤”的新動力。
●好房不賣為哪般？樓市再現(xiàn)“擠牙膏”式開盤
“5號樓既然已經(jīng)拿了預(yù)售證，為啥現(xiàn)在還不開盤？”近日，有市民張先生反映，自己看中的房地產(chǎn)項目,同一批拿下銷售證的樓座都已開始向外銷售，唯獨自己看中的樓遲遲沒有動靜。張先生有些疑惑：莫非是故意制造緊張情緒以求漲價？
我們近日走訪了張先生說到的這個樓盤。“5號樓開始銷售了嗎？”面對詢問，售樓處的銷售人員直言：“還沒開始賣，估計得等到先期開放的幾棟樓賣得差不多以后吧。”在售樓處，我們還遇到了幾位像張先生一樣關(guān)注5號樓的購房人，他們表示，據(jù)說5號樓的一部分已經(jīng)被團購了，而且由于5號樓所處位置最好，想要買的人也最多。“銷售員勸我考慮已經(jīng)在售的另外一些房源，因為5號樓即使開盤，也不保證能買到。”一位購房人表示。
實際上，北京市住建委等部門早在2010年就曾發(fā)文，規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當三日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。這一規(guī)定在當時被認為有效增加了市場供應(yīng)，改變了曾經(jīng)常出現(xiàn)的“擠牙膏”式開盤現(xiàn)象。然而時過境遷，越來越多的樓盤又開始多次推盤的把戲。
●漲價空間被封殺 “捂”房源或為營銷策略
據(jù)北京市住建委的信息顯示，目前北京有許多樓盤都沒有遵循“一次性公開全部房源”的要求。春水園、麗景長安[最新消息 價格 戶型 點評](樓盤資料業(yè)主論壇)家園、隆華熙園等項目甚至在取得預(yù)售許可證近半年后，依然有房源未向公開市場銷售。例如，隆華熙園曾于今年5月18日取得了編號為“京房售證字(2012)88號”的預(yù)售許可證，共10棟樓的預(yù)售許可，然而直到12月16日，該項目5、6、16、17號樓仍然處于可出售狀態(tài)。知情人表示，這說明其并未對外一次性公開全部可售房源。
近半年時間過去了，難道營銷工作還未準備到位嗎？這些項目為什么要冒著違規(guī)被罰的風險對房源有所“保留”呢？是為了漲價嗎？市場人士分析認為，現(xiàn)在北京在售項目實行“一房一價”的公示，如果銷售價格超過報備價格要重新進行審批，因此留給開發(fā)商隨意漲價的空間并不大。開發(fā)商現(xiàn)階段的“捂盤”行為更多是出于其銷售策略的需要。
“例如某項目一次拿下五棟樓的銷售資格，其中只有兩棟樓最受歡迎，那么開發(fā)商就會把這兩棟樓‘捂’起來，先把條件一般的三棟推向市場。一方面借長期積累的市場熱度消化不容易賣出的房源，另一方面借機摸清市場狀況，為后期制定價格策略做準備。”
●別墅盤三年僅“捂”出一期 升值80%坐等成為現(xiàn)實選擇
相對于取得預(yù)售證又不出售的開發(fā)商，有的開發(fā)商采取的則根本不拿預(yù)售證。由于取得預(yù)售許可證后受到相關(guān)規(guī)則的制約，政府的監(jiān)管又比較嚴厲，一些開發(fā)商甚至長時間不開盤，以達到特殊的目的。由于沒拿下預(yù)售許可證的原因多種多樣，既有外部市場因素，又有開發(fā)商與土地開發(fā)的因素，此類“捂盤”現(xiàn)象的形成更為復雜，時間跨度更大。
在12月14日取得預(yù)售許可證的項目中，一個叫榆濱芳苑的項目赫然在列。對廣大購房者而言這個名字有些陌生，然而提到該項目的另一個名字——格拉斯小鎮(zhèn)[最新消息 價格 戶型 點評](樓盤資料業(yè)主論壇)，人們或許更為熟悉。這個位于通州宋莊鎮(zhèn)的別墅項目，上一期項目開盤可以追溯到三年前的2009年。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，格拉斯小鎮(zhèn)一期項目在2009年5月17日、20日獲得預(yù)售許可，待售位置分別介紹為東?；▓@[最新消息 價格 戶型 點評]A地塊和東海花園一期。此后就一直沒有新房源推出，直到今年12月。
“三年過去了，別的項目從拿地到售罄已經(jīng)過了一個輪回了，然而像格拉斯小鎮(zhèn)這樣的樓盤，才是開發(fā)一期產(chǎn)品的時間，這是明顯的捂盤行為。”有業(yè)內(nèi)人士這樣認為。
而對于捂盤的原因，有業(yè)內(nèi)人士將價格列為首要因素。據(jù)了解，格拉斯小鎮(zhèn)2009年開盤時均價在兩萬元左右，而現(xiàn)在價格已經(jīng)漲到了三萬五，也就是說三年時間其價格實現(xiàn)了近80%的上漲，且是在限購的條件下。“如今獨棟別墅用地日益減少，相關(guān)產(chǎn)品被視為稀缺資源，在這樣的背景下，放緩開盤速度，坐等地皮升值已成為格拉斯小鎮(zhèn)開發(fā)商最現(xiàn)實的選擇。”
●稀缺資源價值飆升 未來政府或加大清理力度
業(yè)內(nèi)人士表示，坐等土地溢價，毫無疑問是開發(fā)商所樂見的。由此引發(fā)的“捂盤”現(xiàn)象在北京等一線城市更是屢見不鮮。
亞豪機構(gòu)一位分析人士指出，不僅別墅類項目，目前由于北京三環(huán)內(nèi)已不再批建住宅項目，許多已有住宅項目紛紛放緩了銷售進度，等待麻雀變鳳凰的神話；而在郊區(qū)，一些開發(fā)商也在“捂盤”等待地鐵通車、商業(yè)配套等等利好。“中心城區(qū)的住宅是賣一套少一套，他們賣的不是現(xiàn)在，而是預(yù)期。”
不過，在開發(fā)商打著如意算盤的同時，政策的高壓態(tài)勢已經(jīng)形成。根據(jù)國土部今年5月修訂通過的《閑置土地處置辦法》，土地開發(fā)中止一年的也算閑置。在國土資源主管部門與土地使用者未能就處置方式達成一致的，土地閑置滿一年的，經(jīng)批準后可按土地出讓或劃撥土地款的20%征繳土地閑置費；土地閑置滿兩年的經(jīng)批準后可無償收回土地使用權(quán)。同時，在閑置土地處置完畢前，開發(fā)商不得拿地，也不得辦理閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。
“違反相關(guān)條例的開發(fā)商，將在拿地的過程中受到很大限制。這無疑將加大開發(fā)商違法違規(guī)的成本”，相關(guān)人士表示。而作為一個背景，在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”已經(jīng)為明年的市場政策定了基調(diào)。有關(guān)人士認為，收緊土地政策、加大違法違規(guī)用地清理力度，或許會成為明年的一個方向。
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