作為一家1997年就在香港聯(lián)交所上市的老牌房企，沿海家園在近年卻幾乎被行業(yè)邊緣化。持續(xù)的銷售疲軟和一直不暢的流動資金風(fēng)險，成為其被人詬病的主要因素，并在去年下半年至今，數(shù)度淪為評級機構(gòu)眼中的國內(nèi)“最差”房企。
沿海家園的自救之路，也由此肇始。據(jù)時代周報記者了解，沿海家園已進行一系列資產(chǎn)騰挪行為以緩解財務(wù)危機，除此，公司還寄希望于品牌輸出等服務(wù)形式獲得新的利潤增長點。
不過截至目前，沿海家園所困擾的債務(wù)難題，并未徹底解除。12月3日，公司發(fā)布中期報告，公司一年內(nèi)所需要償還的債務(wù)仍舊高達31.7億元，而目前所有債務(wù)總額為65.15億元。就在業(yè)內(nèi)還在擔心其償債能力的同時，沿海家園卻還是在伺機增加土儲，并已出手在重慶等地拿地。
數(shù)次變賣家產(chǎn)求生
去年下半年伊始，沿海家園就一直身處輿論風(fēng)暴眼，讓其身陷囹圄的最關(guān)鍵，是一筆2012年底到期的50億港元短期債務(wù)。
按照沿海家園此前公布的數(shù)據(jù)，截至2012年3月31日，公司一年內(nèi)到期銀行借款24.99億港元，一年內(nèi)到期其他借款25.11億港元，合計短期負債約50億港元。而彼時，沿海家園現(xiàn)金與銀行結(jié)存合計僅約25.14億港元。再加上將在今年年底或明年初到期的一些信托貸款和國內(nèi)建安貸款，沿海家園的短期債務(wù)償還能力令人生憂。
而銷售持續(xù)疲軟，并未為沿海家園的償債添力。沿海家園12月3日最新發(fā)布的中期報告顯示，截至2012年9月30日，沿海家園實現(xiàn)銷售收入約11.98億港元，較去年同期減少約43%。而據(jù)了解，公司目前項目均以中高端為主，定價頗高，同時產(chǎn)品以雙拼別墅居多，在限購條件下，其市場容量有限。
在償債危局之下，沿海家園年內(nèi)數(shù)次騰挪資產(chǎn)的行為，也被指意欲求生。
今年8月21日，沿海家園變賣了持有6年之久的A股上市公司豐華股份(600615,股吧)，將所持有的3770萬股豐華股份，以4.524億元的總代價轉(zhuǎn)讓給隆鑫控股，錄得2.3億元收益。
隨后的9月29日，沿海家園以5.5億元左右的總對價，向深圳控股（00604.HK）出售其蘇州商業(yè)項目。作為回報，沿海家園將以2.15億元的總對價，向深圳控股收購惠州項目的30%股權(quán)。
兩次成功的資產(chǎn)出售及交換，為沿海家園換回了約7.8億元的現(xiàn)金流，不過并未徹底解除其債務(wù)危機。公司中期報告也顯示，公司一年內(nèi)所需要償還的債務(wù)仍舊高達31.7億元，而目前所有債務(wù)總額為65.15億元。
對此，沿海家園竭力否認自身財務(wù)狀況存在問題，其并對時代周報記者解釋稱，成立20多年來，公司沒有一筆逾期貸款，更不用說呆賬壞賬。而兩次變現(xiàn)資產(chǎn)的行為，也并不是為了回籠資金，而是緣于沿海家園內(nèi)在模式的轉(zhuǎn)型。
在給時代周報的書面回復(fù)中，沿海家園還提到，對于2012年集中到期的債務(wù)危機，公司早有償債計劃安排，如在上半年已歸還近30億港幣，在今年10月份，還提前歸還了上海與武漢項目貸款7億多港幣。此外，11月8日到期的1.29億美元的債券資金早已籌集完畢，融資渠道來自于境外基金。而接下來具體的現(xiàn)金流安排，因涉及公司運營，不便透露。
不過，在不少評級機構(gòu)看來：要實現(xiàn)清債的目標，沿海家園還將不得不通過繼續(xù)出售資產(chǎn)來募集資金。給沿海家園評級的標準普爾就指出，鑒于沿海當前的銷售狀況，要想使得資金狀況平衡，可能還是需要出售一些資產(chǎn)。標準普爾估計，沿海家園未來6至12個月的房地產(chǎn)銷售可能維持疲弱。因為在經(jīng)過資產(chǎn)出售之后，該公司的項目有限，并集中在實施限購的城市。此外，該公司明年的杠桿及現(xiàn)金流保持疲弱，融資成本高企。
但需注意的是，“市場的不確定性將可能對項目預(yù)測價格水平有較深的折讓，而緊縮的信用環(huán)境及房地產(chǎn)市場的挑戰(zhàn)性，也可能會拖延其出售資產(chǎn)的過程。”穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示。
管理層反復(fù)動蕩
“負債并不算最可怕，最怕的是管理層不穩(wěn)定。”香港某券商分析師在點評沿海家園時，對記者如是說。
11月27日，原沿海家園總裁王軍在其個人微博上公開表示，“因個人發(fā)展原因，已辭去沿海地產(chǎn)董事、總裁職務(wù)。”而據(jù)時代周報記者獲得的消息，早在今年9月份，王軍就向公司董事會提交了辭呈。
據(jù)公開資料顯示，王軍早前在中海地產(chǎn)集團公司營銷策劃中心擔任副總經(jīng)理，后任中海地產(chǎn)蘇州公司董事、副總經(jīng)理。2008年初，王軍轉(zhuǎn)投黃光裕旗下，任國美系北京鵬潤地產(chǎn)控股集團總裁。2011年初，王軍轉(zhuǎn)任沿海地產(chǎn)集團董事、總裁職務(wù)。
不過，在沿海家園任職區(qū)區(qū)一年多時間里，王軍就屢屢傳出辭職消息。有熟悉王軍及沿海家園的消息人士此前曾透露，王軍進入沿海家園后，曾借助自身多年地產(chǎn)公司運營經(jīng)驗制定短期發(fā)展戰(zhàn)略，但是并未得到沿海家園董事會高層首肯，這也是讓王軍萌生退意的最大原因。
事實上，在王軍任職沿海家園之前，該公司一直采取全國布局的發(fā)展戰(zhàn)略。從沿海家園的官網(wǎng)上可以清晰地看到，公司的的擴張版圖已延伸至北京、上海、深圳等一線城市，沈陽、武漢、大連、蘇州等二級城市，以及南昌、東莞、鞍山等三線城市均有分布。
這種分散布局，原本希望能夠保證收入的均衡，規(guī)避集中經(jīng)營的風(fēng)險。不過在標普分析師陸楓看來，在沿海家園運營的多個城市中，每個城市均只擁有一或兩個項目，相對于公司較小的規(guī)模而言，廣泛的地理分布對其財務(wù)和管理資源構(gòu)成壓力，導(dǎo)致執(zhí)行較差，運營效率較低。
“公司總裁位空缺有幾個月了，至今無新總裁人選。”沿海地產(chǎn)華南區(qū)域某位銷售負責人對記者透露稱。事實上，不僅僅是王軍，在此之前，包括沿海家園董事總裁吳欣、副總裁成實以及集團執(zhí)行總裁韋桂清等多位高層管理人員也已先后離職，其中還不乏主導(dǎo)各大區(qū)域銷售的大將。
在知名營銷專家于揚利看來，導(dǎo)致高管離職的因素很多，如經(jīng)濟下行、行業(yè)競爭加劇和企業(yè)發(fā)展面臨瓶頸等，但毫無疑問的是，高管尤其是核心高管的離職，對于企業(yè)的最大影響，都毫無疑問地體現(xiàn)在企業(yè)業(yè)績報告上。
而同策房產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)張宏偉則對時代周報記者表示，沿海家園管理層的反復(fù)動蕩，導(dǎo)致很多重大決策或運營策略難以持續(xù)執(zhí)行，在銷售突圍層面使不上力。事實上，根據(jù)沿海家園上一財年的年報數(shù)據(jù)，截至2012年3月31日，沿海家園共計錄得年收入約71.78億港元，遠低于同時出道的競爭對手幾百億元銷售規(guī)模。
對于高層人才的大量流失，沿海家園亦顯得不以為然。沿海家園對時代周報記者表示稱，在房地產(chǎn)行業(yè)，人才流動是普遍現(xiàn)象，但22年來，沿海家園董事會核心管理層人員基本沒有發(fā)生變動，而公司在各個管理層級上均儲備大量的人才。
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型尚待檢驗
在投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)20多年的時間里，沿海家園的發(fā)展并非沒有可圈可點的地方。
作為一家標榜自己為“未來健康住宅”細分市場領(lǐng)導(dǎo)者的開發(fā)商，沿海家園近年來著力按照“麗水佳園”、“賽洛城”和“國際中心”三類產(chǎn)品線模式打造旗下項目，并稱能夠使整個產(chǎn)品線具備異地快速復(fù)制的能力。
或為應(yīng)對現(xiàn)金流問題，沿海家園希望實現(xiàn)品牌輸出等輕資產(chǎn)方向的轉(zhuǎn)型。據(jù)時代周報記者了解，在今年年初的各項會議中，沿海家園就強調(diào)在2012年進行組織機構(gòu)改革，按照“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，精總部，強區(qū)域，并在今年3月份正式對外進行品牌輸出。
按照沿海家園財務(wù)總監(jiān)夏向龍的解釋，公司開始實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略總體原則，就是在降低風(fēng)險的前提下擴張集團的管理規(guī)模與盈利水平。
但是，沿海家園的這一舉措似乎并不被業(yè)界看好。張宏偉稱，投資房地產(chǎn)，需要積淀大量資金，對于沿海家園來說，以品牌輸出形式與其他企業(yè)進行合作，緩解了本身的資金壓力，也是個穩(wěn)賺的新利潤點，但最終還是要看市場認可不認可。
而中房信集團地產(chǎn)研究總監(jiān)薛建雄則對時代周報記者分析，目前市場上所謂開發(fā)商品牌輸出的成功案例并不多，運營模式和市場環(huán)境也尚不成熟，加之沿海家園本身的品牌知名度不夠響，產(chǎn)品力在市場中競爭優(yōu)勢也不明顯，做品牌輸出恐難以得到市場認可。
品牌輸出到底是虛張聲勢，還是另辟蹊徑，尚待市場檢驗。不過讓人疑惑的是，在常規(guī)概念中，開發(fā)商向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，即減輕對資金、土地規(guī)模的依賴，但從現(xiàn)實來看，沿海家園還是在伺機增加土儲，如公司最近就在重慶北碚花5.3億元溢價拿地。重慶容磁企業(yè)管理咨詢公司總經(jīng)理王雪松對時代周報記者介紹，沿海家園新近所獲地塊近2700元/平方米的地價，已是該區(qū)域截止目前的最高價。
對此沿海家園方面解釋稱，在重慶北碚拿地，就是按照公司輕資產(chǎn)戰(zhàn)略投資模式評價標準來執(zhí)行的。公司在與土地方談判的同時，已尋找投資者，力求基本做到項目一確權(quán)，投資者資金就到位。目前沿海的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略已在大連、沈陽、佛山、上海和重慶有成功落地實施的項目，廣州與珠海的項目計劃在明年實施。
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