各大房地產商加速布局
11月底，斥資3000萬元的青島福彩養(yǎng)老院南九水路老年公寓重建項目規(guī)劃建筑方案公示，這是島城老齡服務產業(yè)又一個重大項目。隨著人口老齡化趨勢的加劇，近兩年針對老年人養(yǎng)老開發(fā)的地產項目驟熱。
在青島，因養(yǎng)老地產最早受到人們關注的是石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務中心。
投資1.2億元的石老人桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務中心當時號稱“島城首家會員制養(yǎng)老服務中心”，依山面海地理環(huán)境優(yōu)越，260個房間，面積從40平方米到180平方米不等，足以體現(xiàn)出硬件設施之高端。
去年11月，由新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資3億元打造的新華錦·長樂國際頤養(yǎng)中心正式對外營業(yè)。作為新華錦集團涉足養(yǎng)老地產的第一步，長樂國際頤養(yǎng)中心主打“高端牌”，入住客戶可享受養(yǎng)老住宅、理財、醫(yī)療、旅游等待遇，并能享受到中心配備的日本服務員的專業(yè)服務。
與普通住宅開發(fā)不同，目前青島涉足養(yǎng)老地產的開發(fā)商，大多是具有足夠實力的明星企業(yè)，除了項目自身戶型、環(huán)境設計優(yōu)勢之外，人性化的配套設施、優(yōu)質的綜合服務是他們最大的賣點。
“最大區(qū)別在于產品品質。普通住宅解決的是大眾居住需求，而養(yǎng)老地產則需要專項的產品設計，從內部戶型到小區(qū)硬件再到后期運營，與老年人生活需求緊密對接。”首創(chuàng)置業(yè)青島公司副總經(jīng)理李旭華說，今年，首創(chuàng)置業(yè)在青島的陽光香蜜湖項目正準備拿出一棟樓作為養(yǎng)老地產來開發(fā)，目前正處于產品專項設計階段。
作為國內房地產龍頭企業(yè)的萬科也已計劃在青島萬科城項目試水養(yǎng)老地產項目。此外，市南區(qū)泉州路5號地塊，將建設一棟地上16層的青島工人療養(yǎng)院綜合樓，主要用于療養(yǎng)，延安三路還規(guī)劃了陽光怡居老年公寓項目，黃島區(qū)小珠山也有部分養(yǎng)老地產項目已規(guī)劃。
運營狀況令人堪憂
按照第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國現(xiàn)有的老齡人口為1.59億，老齡化速度加快、獨生子女養(yǎng)老壓力增大、空巢老人增多等，都使得養(yǎng)老成為當今社會的難題，同時也帶來了商機?？諝鉂駶?、溫度適中、四季分明的青島，今年又再次入選十大適合養(yǎng)老的城市，自然更具備發(fā)展養(yǎng)老地產的先天優(yōu)勢。
然而，在房地產商競相大踏步涉足養(yǎng)老地產的“大熱”表象之下，目前島城的養(yǎng)老地產項目實際運營狀況卻并不樂觀。
在長樂國際頤養(yǎng)中心，記者了解到，設計住戶161人的中心大樓只有30位客戶，入住率不到20%。
長樂國際頤養(yǎng)中心營銷經(jīng)理李經(jīng)理介紹，入住收費有兩種方式，一種是根據(jù)房間面積大小繳納190萬元—300萬元不等押金的會員制模式，一種是按月繳納1萬元—1.3萬元不等的月付租金形式。不論哪一種方式，對于普通百姓來說都算是“天價”了，也無奈很多人只能望而卻步。
考慮到自己年齡大了，孩子又在外地，市民李阿姨打算搬到條件好一些的養(yǎng)老公寓居住。“最近，我看了幾個地方，一般的養(yǎng)老院環(huán)境還行但醫(yī)療條件達不到，長樂國際頤養(yǎng)中心我和朋友也看了，好是好，就是太貴了。”李阿姨無奈地告訴記者，看了一圈也沒選到合適的房子。
12月6日，記者來到石老人社區(qū)，發(fā)現(xiàn)按照規(guī)劃原本去年秋季就應投入使用的桃源鄉(xiāng)養(yǎng)老服務中心至今仍未營業(yè)，工作人員表示目前還不接受申請。而后，記者又電話采訪了萬科等兩家曾對外宣傳開發(fā)計劃的企業(yè)，結果相關負責人均表示目前并沒有養(yǎng)老地產項目。
養(yǎng)老地產不只是房地產
經(jīng)過幾年發(fā)展，如今只有北京、上海少數(shù)一線城市的養(yǎng)老地產項目運作得比較成熟，二三線城市的養(yǎng)老地產項目大多只停留在打概念牌的階段。
業(yè)內人士認為，土地審批難、投資回報周期較長等客觀原因所帶來的運營成本增加，使得房地產開發(fā)商們在承受壓力的同時，不得不關注利潤。因此，目前國內養(yǎng)老地產項目普遍存在著門檻過高、大眾消費難以接受的問題。
與普通商業(yè)地產相比，開發(fā)養(yǎng)老地產一方面要承擔配套設施建設諸如增加無障礙設施、配建醫(yī)院等所帶來的高成本投入，另一方面還要面對投資回報周期較長、政策扶持力度小等運營風險，這都使得“養(yǎng)老地產”舉步維艱。
“我開始做養(yǎng)老地產后，接觸了上百家企業(yè)，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是，我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產設計機構，沒有專門的為養(yǎng)老地產提供養(yǎng)老服務的機構，還是按照傳統(tǒng)的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”全國房地產經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產委員會主任陳宏表示。
“何為養(yǎng)老地產，業(yè)界至今沒有給出準確定義。但我們應該意識到，養(yǎng)老地產是養(yǎng)老產業(yè)鏈中的一環(huán)，環(huán)境資源、物業(yè)價值、醫(yī)療價值、綜合服務一樣不能少，重點在于解決社會養(yǎng)老而不是賣房子。”青島市房地產經(jīng)理人俱樂部常務副秘書長龍江認為，養(yǎng)老地產未來前景很廣闊，只是目前業(yè)內亟需開發(fā)及運作標準。
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