日前，復(fù)星集團(tuán)總裁汪群斌和盤托出了他的養(yǎng)老地產(chǎn)藍(lán)圖——復(fù)星計劃和美國一家養(yǎng)老地產(chǎn)商合作推出養(yǎng)老公寓。11月末，北京旅游業(yè)巨頭九華集團(tuán)也宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，推出國內(nèi)首家“養(yǎng)老型酒店”。截至目前，今年全國至少有20家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)正式打出了養(yǎng)老牌。

是市場方興未艾，還是營銷吸金，一時間，很多業(yè)內(nèi)人士和消費者都將懷疑的目光投向房地產(chǎn)的“養(yǎng)老”模式。

數(shù)十萬元保證金如同“買期房”

在北京，萬科、九華等行業(yè)內(nèi)大型企業(yè)近期紛紛開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

已在北京生根的多個養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，位于昌平區(qū)東三旗的太陽城算得上是元老級別。

昨天上午，記者在太陽城社區(qū)內(nèi)看到，小區(qū)里的電瓶車仍在運(yùn)轉(zhuǎn)，小區(qū)里偶爾還可以見到保安巡邏。“跟前幾年剛搬進(jìn)來時相比，我們老哥兒幾個都感覺，物業(yè)服務(wù)退步了。”在小區(qū)里遛彎的孫大爺說，原先，每棟樓下都配備一名保安，老人出門一招手，電瓶車就停在眼前；可如今，小區(qū)從一期擴(kuò)展到了三期，小區(qū)里平時見不到幾個保安，原來的四輛流動電瓶車也減為定點定時開——行動不便的老人不得不提前出門等車。

即便如此，太陽城老年公寓現(xiàn)在的房價已經(jīng)比三年前漲了一倍。除了房款，住戶每月還需支付2.5元/平方米的物業(yè)費。而10月份新開的40多個套間，最短租期3年，卻需要租戶一次性繳納85萬元的保證金，用于項目的后續(xù)開發(fā)。“交了這筆錢，雖說房租省了，可伙食費、供暖費還要照樣交。”孫大爺說。

距離太陽城不過兩三站地的九華山莊，日前推出了一座“養(yǎng)老型酒店”。

項目樓書介紹，該項目集合酒店、養(yǎng)老院、房地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)功能，以長期酒店式的星級住宿為基礎(chǔ)，提供醫(yī)療保健、文化娛樂、物業(yè)管理、投資理財?shù)扰涮追?wù)。項目一期產(chǎn)品為5號公館，共計提供近312套精裝公寓。公寓承租期為30年，繳納足額的租金與保證金即可入住——租金每年1萬元，保證金60萬元起，后者將在承租期滿后退還。值得注意的是，該項目目前仍為“期房”，預(yù)計將于明年下半年入住，而在入住之前，住戶至少要一次性投入90萬元，可以換得一套70平方米左右的精裝公寓。

用一位銷售人員的話說：“租住養(yǎng)老型酒店可以享受的服務(wù)與入住九華山莊一樣，而躉交租金及保證金的模式，則與房地產(chǎn)‘期房’模式相似。”

適老設(shè)計規(guī)范幾成空文

昨日上午11時，九華養(yǎng)老型酒店樣板間迎來了一位專業(yè)的看房人。自稱“干了一輩子設(shè)計”的陳先生一進(jìn)屋，就開始“數(shù)落”身邊的銷售人員。“客廳中央的是麻將桌吧？年輕人，你覺得老年人長時間坐著打麻將有利于健康嗎？”“盥洗臺和浴缸之間的距離這么遠(yuǎn)，老年人洗澡時忘了拿香皂怎么辦？”他把手臂張開，比劃著說。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場近期越發(fā)紅火，可目前市場上這些房子稱得上“養(yǎng)老地產(chǎn)”嗎？

被養(yǎng)老地產(chǎn)界奉為經(jīng)典的美國太陽城始建于1960年。在建筑設(shè)計方面，該項目完全按照老年人的需求，實現(xiàn)無障礙設(shè)計；社區(qū)的空間導(dǎo)向被強(qiáng)調(diào)對方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實施嚴(yán)格的人車分流，居住區(qū)內(nèi)車輛嚴(yán)格限速。在配套設(shè)施方面，它選擇以便于盈利運(yùn)營的會所和運(yùn)動場為主，醫(yī)療和護(hù)理則依靠市政配套設(shè)施。

通過公開展出的“明日之家2012”樣板房，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心描繪了一個國內(nèi)養(yǎng)老住宅的樣板：鞋柜高度要達(dá)到1米，讓老人不用彎腰就可以穿鞋；設(shè)置有獨立而安靜的空間，讓喜歡單獨睡眠的老人不受打擾；采光通風(fēng)良好，地面材質(zhì)防滑……

實際上，原建設(shè)部早在1995年便發(fā)布了《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》，1999年又進(jìn)行升級。在這個內(nèi)容數(shù)千字的規(guī)范中，對于出入口、樓梯間、噪音和空氣的標(biāo)準(zhǔn)，甚至老人床鋪的尺寸都進(jìn)行了規(guī)范，可開發(fā)企業(yè)在設(shè)計老年項目時，卻很少采納這套設(shè)計規(guī)范。

“目前國內(nèi)在建的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，尤其是一些僅在項目中占據(jù)一兩棟的老年公寓，更是沒有按照規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，室內(nèi)的適老設(shè)計更是一家一個樣。”資深建筑設(shè)計師張婷說，目前，這套設(shè)計規(guī)范起到更多的是選房指南的作用，讓住戶了解什么樣的設(shè)計可以讓老人住起來更舒服，但在開發(fā)商定制的精裝戶型中，住戶已經(jīng)喪失了裝修設(shè)計決定權(quán)。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”同樣存投資風(fēng)險

“目前全社會普遍缺乏養(yǎng)老床位，可一些開發(fā)商很可能另有所圖。”業(yè)內(nèi)營銷人士李經(jīng)理分析，一些不規(guī)范的養(yǎng)老地產(chǎn)，很可能再次陷入房地產(chǎn)過度投資、市場炒作的怪圈，進(jìn)而成為房價上漲的又一個推手。他解釋說，一方面，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念能夠吸引更多機(jī)構(gòu)和資金進(jìn)入，開發(fā)商如能和這些機(jī)構(gòu)、住戶合作持有，就可以降低自身的運(yùn)營成本。另一方面，養(yǎng)老項目在吸引眾多老年住戶的同時，也能夠帶動其子女進(jìn)行購房投資，為項目爭取了潛在客戶。

北京一些養(yǎng)老項目銷售人員透露，項目代租中心建立了有效的市場流轉(zhuǎn)機(jī)制，在住戶未居住期間，中心可為住戶提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，使住客獲得可觀的代租收益。另外，對于未來租住的對象條件，目前尚未明確。“不論是老年人出資自己租住，還是年輕人出資留用都可以，只要房子不被中介拿去‘群租’，我們一般不會干涉。”

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，她曾經(jīng)收到的一封郵件中說，美國最大的養(yǎng)老集團(tuán)在中國考察以后決定退出中國市場，“對方認(rèn)為中國老年居住區(qū)的發(fā)展，邁進(jìn)了房地產(chǎn)投資的陷阱。”

市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，老年地產(chǎn)的推廣應(yīng)該在不違反土地使用規(guī)劃及不違背房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提下進(jìn)行。“如果有些開發(fā)企業(yè)希望利用操作這一概念，將土地非住宅規(guī)劃‘洗’成住宅規(guī)劃，甚至違法從事小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，同樣會被依法處理。”

他提醒說，消費者付出幾十萬元獲得的有可能只是房屋使用權(quán)，而非所有權(quán)；即使市民購買的是養(yǎng)老產(chǎn)權(quán)房，未來被當(dāng)作二手房交易后，開發(fā)商承諾的服務(wù)內(nèi)容往往會因為產(chǎn)權(quán)人變更而“縮水”。因此，市民選擇“養(yǎng)老地產(chǎn)”，同樣應(yīng)該謹(jǐn)慎提防投資風(fēng)險。