在過去長(zhǎng)達(dá)一年半的時(shí)間里，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司一直看空中國(guó)房地產(chǎn)。不過，在最近的一份報(bào)告中，穆迪改變了態(tài)度。

 

穆迪稱，已將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)銷售情況和融資管道的改善趨勢(shì)會(huì)在2013年持續(xù)。穆迪助理副總裁梁鎮(zhèn)邦表示：“穆迪預(yù)計(jì)未來12個(gè)月房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率將處于個(gè)位數(shù)。”他補(bǔ)充稱：“首次購(gòu)房的按揭貸款政策趨向?qū)捤?，大眾市?chǎng)產(chǎn)品的供應(yīng)增加，市場(chǎng)需求穩(wěn)定，以及城鎮(zhèn)化步伐持續(xù)等因素，均會(huì)導(dǎo)致銷售情況改善，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的庫(kù)存。”

 

穆迪的轉(zhuǎn)變

 

2011年4月，穆迪將中國(guó)地產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，自此以后，穆迪一直看空中國(guó)房地產(chǎn)。評(píng)級(jí)的調(diào)整主要是反映穆迪對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)未來12至18個(gè)月基本信貸狀況的預(yù)期。

 

穆迪其時(shí)之所以會(huì)有這樣的評(píng)價(jià)，是認(rèn)為內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商面臨著艱難的營(yíng)運(yùn)環(huán)境，將會(huì)受到政府加強(qiáng)監(jiān)管、利率上升、銀行信貸減少以及供應(yīng)增加的影響，這必將導(dǎo)致該行業(yè)銷售放緩，使一些企業(yè)的利潤(rùn)率和流動(dòng)性承壓。穆迪預(yù)計(jì)，中國(guó)一線城市和多數(shù)二線城市的住房合同銷售額平均降幅在25%至30%。因?yàn)檫@些城市在執(zhí)行限購(gòu)政策。

 

緊接著，在2011年7月5日的中國(guó)信用風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)上，穆迪繼續(xù)闡述了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來12至18個(gè)月的負(fù)面展望。穆迪還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了流動(dòng)壓力測(cè)試。結(jié)果顯示，最易受到影響的六家房企為寶龍地產(chǎn)（1238.HK）、合生創(chuàng)展（0754.HK）、恒盛地產(chǎn)（0845.HK）、上海證大（0755.HK）、上置集團(tuán)（1207.HK）和綠城中國(guó)（3900.HK）。上述6家房企在銷售金額下降10%的情況下，企業(yè)流動(dòng)資金就會(huì)陷入困境。

 

但一年過去了，被認(rèn)為資金鏈最危險(xiǎn)的綠城不僅擺脫了困境，2012年銷售額有望突破500億達(dá)到歷史新高，而且最近還重返土地市場(chǎng)。“現(xiàn)在再談綠城會(huì)不會(huì)死，已經(jīng)是一個(gè)笑話,”綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官兼董秘馮征毫不客氣地說，他在接受媒體采訪時(shí)表示，“股權(quán)賣了，項(xiàng)目賣了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來了，股價(jià)升上去了，綠城早已度過困局。”

 

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年的激烈變化，使一直持看空態(tài)度的穆迪也改變了看法。穆迪認(rèn)為，自從開發(fā)商開始增加大眾市場(chǎng)產(chǎn)品的供應(yīng)，以迎合首次購(gòu)房者的需要之后，2012年6月份以來一直出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。首次購(gòu)房者多數(shù)來自低級(jí)別城市，政府的限購(gòu)令在當(dāng)?shù)貓?zhí)行得較為寬松。

 

這其中較為典型的企業(yè)是世茂股份(600823,股吧)。2012年年初，穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評(píng)級(jí)和B1高級(jí)無抵押債券評(píng)級(jí)的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。但今年11月底，穆迪將世茂的評(píng)級(jí)修訂為穩(wěn)定。

 

世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在產(chǎn)品策略上，世茂上半年成功進(jìn)行了調(diào)整，一是及時(shí)有效清理了庫(kù)存，目前集團(tuán)庫(kù)存只有100多億；二是創(chuàng)新和調(diào)整產(chǎn)品，今年30多個(gè)在售項(xiàng)目都根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整，對(duì)定位、戶型重新規(guī)劃。部分項(xiàng)目減小了戶型面積。

 

2012年取得良好銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)，其共同點(diǎn)是適當(dāng)降價(jià)并且采取了快周轉(zhuǎn)的策略。不止世茂一家，還有華潤(rùn)置地（1109.HK）、中國(guó)海外（0688.HK）等幾家企業(yè)，僅用了10個(gè)月時(shí)間就完成了全年的銷售任務(wù)。

 

英策咨詢預(yù)計(jì)2012年滬深300 中12 家房地產(chǎn)上市公司整體收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率均明顯超過2011 年，是今年第二大高增長(zhǎng)行業(yè)。這12家房企包括萬科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)(600048,股吧)（600048.SH）、金地集團(tuán)(600383,股吧)（6000383.SH）、首開股份(600376,股吧)（6000376.SH）等。但仍有一部分房企，掙扎在存亡邊緣。

 

標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)大幅上升，說明在調(diào)整期內(nèi)，行業(yè)集中度在提升。房企間兼并重組日趨活躍。具有雄厚資金實(shí)力、高品牌知名度、土地儲(chǔ)備充足及銷售能力強(qiáng)的大型房企，趁機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大了市場(chǎng)份額。