著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀在論壇上表示，徽州有毛豆腐，房地產(chǎn)可以比喻為臭豆腐，聞著臭，吃著香。未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展將實(shí)行試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅與土地財(cái)政、保障房與商品房雙軌制。

    著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家葉檀在11月25日舉行第四屆黃山天盈建行財(cái)經(jīng)論壇上表示，徽州有毛豆腐，房地產(chǎn) 可以比喻為臭豆腐，聞著臭，吃著香。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)處于冰火兩重天的態(tài)勢(shì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和人均GDP緩慢上升、人和資源集聚的城市房?jī)r(jià)將會(huì)處于長(zhǎng)期上升趨勢(shì)，近年來(lái)房企開始圈地的養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景不明，旅游地產(chǎn)應(yīng)注重精細(xì)化服務(wù)，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展將實(shí)行試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅與土地財(cái)政、保障房與商品房雙軌制。

房地產(chǎn)當(dāng)前處于冰火兩重天

    論壇上葉檀認(rèn)為，目前全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于冰火兩重天的態(tài)勢(shì)，從2007年-2012年8月，全球房?jī)r(jià)上漲最高的城市包括香港、奧地利、新加坡以及中國(guó)等，多是資源和資金集聚、移民多、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。

    對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，很典型的兩種城市的房?jī)r(jià)在大幅下跌，一是資源集聚但大幅下跌的中小城市，當(dāng)資源價(jià)格下跌之后，它的房?jī)r(jià)就開始下跌，最典型的在內(nèi)蒙古和陜北，譬如鄂爾多斯，160萬(wàn)的人口一年流出10萬(wàn)人，同時(shí)資金也在大幅度流出；二是制造業(yè)大幅下挫的中小型城市，如浙江、溫州等，現(xiàn)在義烏的一間商鋪已經(jīng)從以前一千萬(wàn)現(xiàn)在已經(jīng)回落到四五百萬(wàn)，價(jià)格在回落，且?guī)缀鯚o(wú)成交量，譬如東莞，大規(guī)模的出口制造廠搬遷至廣西、貴州，50%的空置率。但東部沿海大城市，房?jī)r(jià)仍保持一個(gè)堅(jiān)挺的狀態(tài)，同時(shí)資源集聚的城市中間城市，如武漢、長(zhǎng)沙等，房地產(chǎn)發(fā)展處于上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步上漲。

    房地產(chǎn)不要看供求關(guān)系，第一要看貨幣，有貨幣泡沫，就一定有房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫多發(fā)于一些熱帶島嶼，像中國(guó)海南。；第二看當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)，如果當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)和人均收入緩慢上升，人和資源在集聚，房地產(chǎn)發(fā)展將有一個(gè)長(zhǎng)期的上升周期。

旅游地產(chǎn)離不開精細(xì)化服務(wù)

    十年前，房企建造商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上是布局城市化的過(guò)程，近兩年不少房企在各大城市圈地布局養(yǎng)老動(dòng)產(chǎn)，像海南、云南等城市，但養(yǎng)老地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展還很難判斷，但其發(fā)展與政府是息息相關(guān)的。

    對(duì)黃山旅游地產(chǎn)發(fā)展，葉檀也提出了一些建議，它認(rèn)為目前各地都在發(fā)展旅游地產(chǎn)，存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，黃山旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該做一些別人想不到的服務(wù)，將精細(xì)化的高端服務(wù)與旅游結(jié)合起來(lái)是未來(lái)發(fā)展的大方向。同時(shí)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資資旅游地產(chǎn)首先想的不是增值服務(wù)，而是一種高端的體驗(yàn)，是希望離開日常生活進(jìn)入的一種精神休閑領(lǐng)域，因此旅游地產(chǎn)發(fā)展背后的支撐服務(wù)是很重要的。

未來(lái)房地產(chǎn)將實(shí)行雙軌制

    談到未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，葉檀表示，主要取決于兩個(gè)因素，第一，地方財(cái)政能不能與土地脫鉤，，如過(guò)不能脫鉤，那就別指望地方政府能讓房?jī)r(jià)下降；第二，國(guó)家是否真的能夠出臺(tái)行之有效的政策，譬如房產(chǎn)稅，如果對(duì)存量房也征收房產(chǎn)稅，這個(gè)政策出臺(tái)將是致命的；葉檀判斷，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)將走上雙軌制道路，即試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅與土地財(cái)政雙軌制、保障房與商品房雙軌制，將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。