11月30日消息：據(jù)《新民晚報(bào)》報(bào)道，上世紀(jì)90年代末首批貸款買(mǎi)房的自住購(gòu)房者，在捱過(guò)了多年的還款壓力期后，紛紛成功上岸，由“房奴”躍升至“房主”。而他們最終收獲的，不僅僅是一個(gè)居所，更有因置業(yè)而帶來(lái)的資產(chǎn)倍增。

“房奴”解套無(wú)債一身輕
 
    對(duì)于能夠提前還貸，李女士還是表現(xiàn)出一些興奮。在2000年購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)，考慮月還款額的承受力，李女士選擇貸款20年，現(xiàn)在每月3000多元的貸款對(duì)她來(lái)說(shuō)，“早已不再是一種壓力”，隨著家庭收入的上漲和積累，李女士還是決定提前把貸款還清。

    目前，像李女士這樣的案例已經(jīng)越來(lái)越多。甚至，在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，這樣的情況“在之前的幾年已經(jīng)出現(xiàn)”。

    1998年，在取消福利分房和實(shí)現(xiàn)住房貨幣化分配政策的帶動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化，并由此邁上快速發(fā)展的通道。“當(dāng)時(shí)基于人們對(duì)于貸款的陌生感，貸款期限多數(shù)在10-15年之間，超過(guò)20年的頗為少見(jiàn)”，同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)施建剛認(rèn)為，“首批購(gòu)房者還貸結(jié)束，從時(shí)間上來(lái)看也屬合情合理。”

    這樣的現(xiàn)實(shí)狀況不僅與貸款期限有關(guān)，也與十年前的房?jī)r(jià)基數(shù)、貸款規(guī)模密切相關(guān)。

    漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉就稱(chēng)，現(xiàn)在的一套200萬(wàn)元的房子十年前大約只需要20-30萬(wàn)元，再加上早期借貸消費(fèi)的觀念并不為國(guó)人所接受，所以首批購(gòu)房者貸款規(guī)模普遍只有15-20萬(wàn)元左右。而由于房?jī)r(jià)上漲和收入水平的快速提高，提前還貸者屢見(jiàn)不鮮。

    由此，在十多年后，選擇按揭貸款購(gòu)房的首批“房奴”，多數(shù)都將結(jié)束償還周期，進(jìn)入無(wú)債一身輕的狀態(tài)。

房產(chǎn)增值財(cái)富可變現(xiàn)

    陳晟更明確地表示，這部分首批購(gòu)房者“屬于中國(guó)城市化快速推進(jìn)的受益者”，“首批購(gòu)房者之前的貸款壓力，在房?jī)r(jià)的快速上升中，早已轉(zhuǎn)變成財(cái)富”。相對(duì)房?jī)r(jià)的增幅，首批購(gòu)房者承受的信貸壓力完全被減輕，而這也被目前的80后“房奴”艷羨不已。

    對(duì)于首批購(gòu)房者所擁有的房產(chǎn)在十幾年之后已增值數(shù)倍的說(shuō)法，陳晟用一個(gè)樣本[最新消息 價(jià)格 戶型  點(diǎn)評(píng)]來(lái)說(shuō)明，“2001年，位于浦東的證大家園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]價(jià)格大約在2300元/平方米左右，而目前則為3萬(wàn)元/平方米左右，房產(chǎn)增值十余倍。”

    一些業(yè)內(nèi)人士也表示，以上海的房?jī)r(jià)來(lái)看，十年前的房?jī)r(jià)要和當(dāng)前相差9-10倍。

    房地產(chǎn)十多年的快速發(fā)展，除了極大改善了人們的居住條件，也大大增加了居民的財(cái)產(chǎn)性收入。付偉就認(rèn)為，“這個(gè)階段對(duì)于大多數(shù)家庭進(jìn)行財(cái)富積累都是一個(gè)機(jī)遇期，相對(duì)于普通工薪家庭而言，在這十年里買(mǎi)房的人比不買(mǎi)房的人財(cái)富增長(zhǎng)的速度要高出10倍以上。”這自然是由于過(guò)去十年因?yàn)榉慨a(chǎn)的升值幅度已經(jīng)達(dá)到了10倍，直接導(dǎo)致有房者與無(wú)房者財(cái)富差距擴(kuò)大。而需要注意的是，在過(guò)去十多年里由于政策較為寬松，不少家庭利用房貸杠桿，實(shí)現(xiàn)多次買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，其獲利的空間就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只10倍。

    也有人表示，首批購(gòu)房者雖然名義財(cái)富增加了，但如果只有一套房子用來(lái)自住，名義財(cái)富的增加并沒(méi)有多少意義。對(duì)此陳晟則認(rèn)為，“考慮到資產(chǎn)更新的角度，過(guò)去十多年擁有房產(chǎn)的人相比沒(méi)有房產(chǎn)的人，更具有改善生活的能力，而且付款壓力也降低很多，畢竟從某種角度而言，房產(chǎn)是一種可變現(xiàn)的財(cái)富。”

改善有理置業(yè)更輕松

    正如陳晟所言，財(cái)富的增長(zhǎng)使首批購(gòu)房者具備了更強(qiáng)的改善生活的能力。而改善性需求對(duì)于樓市的影響也越來(lái)越大。

    今年樓市在第二季度開(kāi)始回升，并在6月份達(dá)到高潮，其中改善型需求的集中放量成為主導(dǎo)型的因素。

    從三季度公寓成交排名來(lái)看，中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的某樓盤(pán)憑借較高的性?xún)r(jià)比，在6月底開(kāi)盤(pán)后就一舉成交400多套。而在成交排行前十項(xiàng)目中還有來(lái)自長(zhǎng)風(fēng)板塊的中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]紫御豪庭和外高橋板塊的仁恒森蘭雅苑。這兩個(gè)項(xiàng)目均為大平層戶型，由于以較為理性的價(jià)格入市，其去化情況較為理想，其中不乏改善性需求的支撐。

    對(duì)于首批購(gòu)房者入市，陳晟認(rèn)為“早已發(fā)生”。在他看來(lái)，城市化進(jìn)程的推動(dòng)很重要的力量來(lái)自改善型需求，而未來(lái)十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)至少有4-5億平方米的銷(xiāo)售面積與改善性需求有關(guān)。

    付偉更表示，“特別是在保障房建立起來(lái)之后，首批購(gòu)房無(wú)疑將會(huì)成為改善型置業(yè)的主要對(duì)象，其重要性甚至超過(guò)剛需。”