以限購(gòu)為“殺手锏”持續(xù)了近兩年的宏觀調(diào)控正在改變北京高端樓市的格局，伴隨著北京高端住宅市場(chǎng)此前“水漲船高”現(xiàn)象漸失，盤(pán)古大觀、瑞安·君匯[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、長(zhǎng)安太和等單價(jià)8萬(wàn)元以上的頂級(jí)住宅，與京城普遍售價(jià)在5萬(wàn)元左右的高端住宅兩極分化現(xiàn)象越來(lái)越明顯。

　　

　　高端市場(chǎng)價(jià)格差距拉大

　　

　　根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，11月第四周高端住宅成交量總計(jì)197套，環(huán)比上漲15.2%，同比上漲36.8%。其中二手住宅成交76套，環(huán)比上漲49%，新建商品住宅成交121套，環(huán)比基本持平。

　　

　　在整體成交平穩(wěn)之下，高端市場(chǎng)分化正在加速，第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成表示。“高端市場(chǎng)的兩極分化主要體現(xiàn)在兩方面：一是熱銷節(jié)奏出現(xiàn)差異性；二是高端售價(jià)之間的價(jià)差在加大。”

　　

　　以西山壹號(hào)院[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、金茂府、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]如園、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]東郡等為代表的高端住宅，市場(chǎng)行情與房地產(chǎn)整體大勢(shì)較為一致，二季度開(kāi)始回暖，在7、8月份時(shí)熱銷，隨著年底到來(lái)，銷售節(jié)奏放緩。而以合生·霄云路8號(hào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、瑞安·君匯等為代表的住宅，銷售節(jié)奏相對(duì)比較平穩(wěn)，如瑞安·君匯自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，持續(xù)銷售，不到一年，認(rèn)購(gòu)簽約率已超過(guò)80%，其銷售節(jié)奏并沒(méi)有因?yàn)槟甑讟鞘羞M(jìn)入淡季而放緩，預(yù)計(jì)12月份還將主推大戶型升級(jí)新品。

　　

　　前幾年高端市場(chǎng)呈現(xiàn)的都是“水漲船高”狀態(tài)，如今業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為高端產(chǎn)品售價(jià)價(jià)差在增大。“實(shí)際高端市場(chǎng)已經(jīng)細(xì)分為了‘高端住宅’與‘頂級(jí)住宅’。”中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示。

　　

　　記者所采訪的業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，高端住宅兩極分化的房?jī)r(jià)分水嶺基本在單價(jià)8萬(wàn)元。換言之，以單價(jià)8萬(wàn)為分界線，京城今年熱銷的多數(shù)高端住宅單價(jià)在5萬(wàn)元左右。而備受高端買家關(guān)注的另外一類產(chǎn)品，單價(jià)則都在8萬(wàn)元以上。如盤(pán)古大觀最低價(jià)11萬(wàn)元/平方米、長(zhǎng)安太和均價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米、瑞安·君匯大戶型新品售價(jià)也將超8萬(wàn)元/平方米，諸如此類樓盤(pán)屬于頂級(jí)住宅。

　　

　　宏觀調(diào)控為導(dǎo)火索

　　

　　“宏觀調(diào)控?zé)o疑是京城高端住宅兩極分化的導(dǎo)火索。”徐偉成分析。在以限購(gòu)為“殺手锏”的嚴(yán)厲宏觀調(diào)控背景下，投資類、改善類需求受到嚴(yán)重制約，有部分高端住宅迫于資金回籠壓力，以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)開(kāi)盤(pán)或采取“以價(jià)換量”的舉措，而另外部分高端住宅恰恰相反，價(jià)格穩(wěn)中有升，促進(jìn)了兩極分化。

　　

　　此外，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，京城高端住宅兩極分化最根本的原因還在于不同高端住宅擁有資源的差異性。“對(duì)稀缺資源的占有是高端產(chǎn)品共性。‘城市資源、人文資源、自然資源、產(chǎn)品資源’是衡量豪宅價(jià)值的四大尺度，但頂級(jí)住宅比高端住宅占有的資源更具有不可替代性和特殊性。”張坤昱分析。

　　

　　比如，作為頂級(jí)住宅，釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院臨近釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館，盤(pán)古大觀緊臨“鳥(niǎo)巢”、水立方，而“鳥(niǎo)巢”、水立方作為北京奧運(yùn)會(huì)主體育場(chǎng)，地處工體北路的瑞安·君匯新品銷售單價(jià)超8萬(wàn)元，則成為占據(jù)城市核心地段特殊資源的頂級(jí)住宅代表。

　　

　　除前文所提及的產(chǎn)品資源優(yōu)勢(shì)外，最重要的是該項(xiàng)目位居?xùn)|三環(huán)內(nèi)的城市資源、自然資源和人文資源價(jià)值。今年年初北京市國(guó)土資源局要求三環(huán)路內(nèi)禁批住宅用地，意味著三環(huán)內(nèi)新盤(pán)供應(yīng)正式終結(jié)，現(xiàn)在三環(huán)內(nèi)僅有瑞安·君匯、長(zhǎng)安太和等為數(shù)不多的樓盤(pán)在售，這些樓盤(pán)將成為三環(huán)內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)的收官之作。而且，盡管地處寸土寸金之地，瑞安·君匯打造了8000平米原生態(tài)社區(qū)園林，自然資源也比較優(yōu)越。

　　

　　另外，該項(xiàng)目由于在CBD(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)核心區(qū)、三里屯(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)使館區(qū)、燕莎國(guó)際區(qū)及朝陽(yáng)公園中央公園區(qū)的交會(huì)處，加之，開(kāi)發(fā)方瑞安建業(yè)的港資背景，國(guó)際化氛圍也成為其獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)。據(jù)瑞安·君匯項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，國(guó)際商務(wù)人群及高端涉外客群占據(jù)項(xiàng)目成交客戶比重較大，其中不乏來(lái)外籍及港、臺(tái)等地的國(guó)際化大都市(小區(qū)網(wǎng)論壇)客戶。