曾幾何時，溫州樓市一度“風光無限”。溫州這個三線城市，房價卻與一線城市持平。曾經(jīng)瘋狂的溫州樓市，又是如何一步步在樓市調(diào)控下逐漸回歸？
房價6年瘋漲4倍
“溫州的房價，從3000元/平方米漲到6000元/平方米，花了3年時間；從6000元/平方米漲到1萬元/平方米，花了一年時間；從1萬元/平方米漲到2萬元/平方米，花了半年時間；從2萬元/平方米漲到3萬元/平方米，只花了三四個月時間。”談及溫州房價的上漲史，當?shù)啬趁襟w同行向記者描述了這樣的一條線路。
其實2006年之前的溫州，房價漲勢相對溫和，因此并未引起業(yè)內(nèi)太多關注。但是這一年之后，溫州房價開始一路飆升，即便是在金融危機爆發(fā)的2008年也不例外。溫州大學房地產(chǎn)研究所的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，2006年至2011年，溫州市區(qū)(鹿城、甌海、龍灣)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，6年當中足足漲了4.2倍。當國內(nèi)諸多城市在2008年遭遇滑鐵盧的時候，溫州房價卻實現(xiàn)了58.1%的驚人增長。
沒有最高只有更高
鴻瑛大廈是溫州首個單價破萬元的樓盤，也正因為如此，它成了溫州樓市發(fā)展史上的一個里程碑。
“那時候聽說有個樓盤單價超過1萬元/平方米了，開盤當天看熱鬧的人特別多。”周先生至今還能清晰地回憶起2005年底鴻瑛大廈開盤時的場景。這個位于大南門區(qū)域的樓盤，一下子成為全城矚目的焦點。周先生也到過售樓處，屬于看熱鬧的那一批人。結(jié)果與鴻瑛大廈擦肩而過，讓他日后后悔了好長一段時間。
在鴻瑛大廈的帶動下，溫州房價正式步入萬元時代。到了2006年底，南大門區(qū)域多個樓盤的價格突破2萬元/平方米。到了2008年8月，鹿城廣場開盤賣出了4萬元/平方米的價格，開盤三天銷售額將近23億元，刷新了全國樓市新紀錄。僅僅是在兩年之后，鹿城廣場在二手房市場上的身價已經(jīng)翻了一番。
也就在這一時期，溫州東向區(qū)域的房價實現(xiàn)了大躍進。同人花園、假日花園、京都城等一大批高品質(zhì)樓盤，由早期不到2萬元/平方米的開盤價，迅速漲至4萬多元/平方米。同人花園的部分房源，售價甚至直逼6萬元/平方米。
有人感嘆說，其實樓盤定什么價格，比拼的是開發(fā)商的膽量。開發(fā)商有多大膽，定價就有多高。但是令人稱奇的是，無論是什么價格，幾乎所有樓盤都不愁賣，甚至到了一房難求的地步。當?shù)孛襟w人士戲稱這些是“半日光盤”，即半天就賣完，有時候甚至都不用半天時間，開盤兩三個小時就售罄。
暴富神話屢屢上演
2009年10月，京都城開盤。有人從開發(fā)商手中買下一套房子，簽完合同之后立刻趕往二手中介門店，尋找買家。
一開始房東愿意以2.7萬元/平方米的價格出手，結(jié)果買家當天就出現(xiàn)了，而且還不止一位。見此情景，房東立刻反悔，單價提了2000元/平方米，沒想到還是有很多人愿意買。就這樣，房東不斷坐地起價，直到3.3萬元/平方米才最終成交。
房東從開發(fā)商手中買來的價格是多少呢？2.5萬元/平方米，也就是說每平方米足足賺了8000元。購房者為何不直接向開發(fā)商購買，而非要花高價從他人手上買入？那是因為開發(fā)商手上的房子已經(jīng)賣光了。
“當時就是我經(jīng)辦的，前前后后也就幾天時間，一轉(zhuǎn)手就進賬幾十萬元。那時候這樣的生意特別多，我們也很樂意接單，因為中介費給得特別爽快。”溫州市連通房產(chǎn)大自然店高級置業(yè)顧問阿東，非常懷念那一段幸福時光。與那時相比，如今的日子實在有些憋屈。
坊間盛傳，鹿城廣場的一個房號，最高時炒到300萬元。如果這一傳言屬實，這大概是中國最貴的一個房號了。
“這不叫炒房，這叫投資。”記者與當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士交流，對方極力否認溫州人此前的種種行為是炒房。
炒房也好投資也罷，精明的溫州人走到了全國人的前面，這是不爭的事實。以至于前幾年只要一有溫州人出現(xiàn)，哪個城市的房價就要漲一漲。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，早在2005年，平均每戶溫州家庭房產(chǎn)投資額就已經(jīng)達到了64.8萬元。有了房貸的杠桿效應，再加上前幾年房價暴漲，如果是在房價高位期間獲利了結(jié)，理論上說凈利潤可達數(shù)百萬元甚至上千萬元。
“限購”之后房價猛跌
可以說2011年之前的數(shù)年內(nèi)，都是溫州投資客的幸福歲月，房價一路上揚，買房只賺不賠。然而2011年3月執(zhí)行“限購、限貸”政策之后，溫州樓市迅速走向另一個完全不同的軌跡。
首先是成交量暴跌，交易一度陷入冰點。2011年上半年，溫州市區(qū)新房成交量不到上年1/6。原先一直處于饑餓狀態(tài)的溫州樓市，可售房源量扶搖直上。與此同時，房價出現(xiàn)了松動，不少樓盤很快就跌破了投資客的買入成本價。
2011年底，溫州不少樓盤紛紛選擇“以價換量”，折扣出現(xiàn)了6字頭。中瑞星河灣、京都城四期、甌江公館、置信廣場等樓盤，成了當時溫州樓市的主角。對于習慣了“半日光”的溫州人而言，一時還真難以適應樓盤競相打折的局面。
對于開發(fā)商而言，只賺不賠的日子也走到了盡頭。上月開盤的國際豪庭，均價5-6萬元/平方米，最高單價甚至突破10萬元/平方米，堪稱溫州史上最貴毛坯房。然而即便如此價格，開發(fā)商仍有可能虧損。“這個地塊很小，毗鄰大南門商業(yè)圈，拿地花了9億元。以開發(fā)商當前的價格出售，我們測算了一下，大概要虧2-3億元。”溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的一位人士告訴記者。
土地市場頻繁流拍
樓市量價齊跌，這也迅速傳導到了溫州土地市場。
2011年，溫州市區(qū)土地成交率僅45.7%，上半年就有15宗土地流拍。報喜鳥、奧康等前幾年進軍房地產(chǎn)的當?shù)刂髽I(yè)，拿地也相當謹慎。今年以來，溫州的土地市場依然冷清，據(jù)溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，今年上半年溫州市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)土地零成交。8月25日溫州市區(qū)一次性推出52宗地塊總量高達3220畝，但是現(xiàn)場意向性接招不足1000畝。
“雖然地價較高峰時回落30%以上，但是房企拿地積極性依然不高。”溫州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的一位人士如是描述當前溫州土地市場的現(xiàn)狀。
長期以來，溫州市區(qū)土地資源稀缺，供應量明顯不足。業(yè)內(nèi)分析人士認為，從前幾年的“沒地可賣”到如今“無人接地”，土地市場的這種轉(zhuǎn)變，將會對溫州樓市的未來走勢產(chǎn)生深遠影響。
泡沫破滅但遠沒崩盤
雖然溫州房價暴跌是一個不爭的事實，但是更多人士認為這是房價的理性回歸，或者說是調(diào)控政策帶來的積極成果。至少目前，溫州樓市還沒有出現(xiàn)崩盤的可能性。
樓市崩盤的一個重要標志是，房企大量破產(chǎn)，爛尾樓頻現(xiàn)。幸運的是，目前溫州尚未出現(xiàn)爛尾樓盤。“這主要得益于溫州人的‘抱團’意識。在溫州，無論是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，都喜歡聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)，少則兩三家多則四五家。就比如國際豪庭項目，就有4家公司共同開發(fā)。遇上市場不好的時候，這種合作模式更容易分散風險。”溫州大學房產(chǎn)研究所向陽研究員認為。
當?shù)孛襟w人士也否認溫州樓市崩盤之說。“至少在我們看來，當前溫州樓市已經(jīng)健康了不少。前幾年開發(fā)商賣房那叫瘋狂，根本用不著建樣板房，只要拿出圖紙就能一賣而光?，F(xiàn)在開發(fā)商也開始注重營銷了，普遍都開始建樣板房供購房者參觀。”溫州某媒體同行如是說。
“進入三季度以來，溫州樓市成交有所放量。應該說，溫州樓市最壞的時候已經(jīng)過去。目前階段雖不能說回暖，但至少已經(jīng)企穩(wěn)。”溫州朗兆房產(chǎn)營銷有限公司董事長葉維堅說。
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