在經(jīng)過“黃金十年”的高速發(fā)展之后，中國樓市開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融、資本為王的時(shí)代。房地產(chǎn)基金開始加入了這個(gè)資本游戲。

 

　　由于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控遲遲不松，房企融資通路收窄，房地產(chǎn)基金作為房企有益資金補(bǔ)充來源，找到了滋生的沃土。

 

　　業(yè)內(nèi)人士表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)基金開始由純債權(quán)試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)，且不滿足于純債權(quán)的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)流程的收益。但不管以何種方式，在持久的樓市調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的發(fā)展趨勢已越來越明顯，未來房地產(chǎn)行業(yè)必將形成“地產(chǎn)加金融”組合模式?！延浾?朱楠 ○編輯 阮奇

 

　　開發(fā)商攜手基金頻頻摘地

 

　　在開發(fā)前期就引入基金，雙方聯(lián)手拿地、拓展項(xiàng)目，這種過去并不多見的方式，近期頻繁出現(xiàn)在保利地產(chǎn)(600048,股吧)的運(yùn)作中。

 

　　10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會(huì)三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。資料顯示，該項(xiàng)目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運(yùn)動(dòng)休閑基地、五星級度假會(huì)所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。

 

　　而在此次進(jìn)軍四川旅游地產(chǎn)之前，保利地產(chǎn)與信保基金聯(lián)手合作就曾有過一次高調(diào)亮相。今年10月初的上海土拍會(huì)，保利地產(chǎn)聯(lián)手信?；鹆喝A潤、中海、綠地等龍頭房企，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊，并一舉創(chuàng)造今年上海新的高價(jià)地塊。

 

　　更早些時(shí)候，今年3月份，保利地產(chǎn)亦曾與信?；鸷献饕?8.7億元拿下佛山新城一幅地塊。

 

　　對于雙方的具體分工，保利地產(chǎn)董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財(cái)務(wù)投資人角色，并不直接參與項(xiàng)目具體開發(fā)管理。“信?；鹜顿Y的絕大多數(shù)項(xiàng)目都是和保利地產(chǎn)合作的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上，保利與信保基金的合作原則是對等投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”黃海透露。

 

　　這一點(diǎn)在相關(guān)分析師看來，與一般地產(chǎn)基金純粹追求收益的本質(zhì)不符，因?yàn)橐话愕牡禺a(chǎn)基金很少在項(xiàng)目未啟動(dòng)時(shí)就介入，這類基金只做債權(quán)投資，基本上不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這或許與信?；鹛厥獾谋尘坝嘘P(guān)。目前信?；鸬膶?shí)際負(fù)責(zé)人是保利地產(chǎn)前董事會(huì)秘書岳勇堅(jiān)。信?；鸪l(fā)起人是保利地產(chǎn)外，其認(rèn)購人也主要以保利地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士為主，所以從資金的募集到投資回報(bào)期限，信保基金都更具彈性。

 

　　“其實(shí)真正的地產(chǎn)私募基金應(yīng)該是股權(quán)投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔(dān)和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保利與信保的合作，似乎有這個(gè)趨勢。”有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

 

　　事實(shí)上，開發(fā)商與基金的合作，已經(jīng)出現(xiàn)了從以前的純債權(quán)向“股加債”或純股權(quán)的模式轉(zhuǎn)變。近期，濱江集團(tuán)(002244,股吧)與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產(chǎn)基金——普特元騰股權(quán)投資基金首次合作，以16.55億元競得杭州市余政儲(chǔ)出（2012）48、49 號兩塊地。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿地后與公司采取股權(quán)合作的方式以各50%的比例成立項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目。濱江集團(tuán)表示，這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負(fù)擔(dān)，同時(shí)也進(jìn)一步拓寬公司融資途徑。預(yù)計(jì)未來公司還將進(jìn)一步與該基金以類似方式合作開發(fā)項(xiàng)目。

 

　　基金分享地產(chǎn)開發(fā)全程收益

 

　　“債權(quán)的收益是從開發(fā)商兜里掏錢，不能長期持續(xù)，只有股權(quán)投資與合作者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，一道從市場賺錢，憑借專業(yè)能力獲得高收益才可持續(xù)。” 中國房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書長閆宗成告訴記者，不論是保利的信?；?，還是與濱江聯(lián)合拿地的基金，都反映出這樣一個(gè)發(fā)展方向——房地產(chǎn)私募基金開始由純債權(quán)試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)，且不滿足于純債權(quán)的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)流程的收益。

 

　　“房地產(chǎn)基金目前分為五大流派，在市場上各有發(fā)展。”閆宗成向記者介紹。一種是以開發(fā)商為背景主導(dǎo)發(fā)起（或聯(lián)合設(shè)立）的房地產(chǎn)私募基金，如金地在香港全資成立的穩(wěn)勝基金、復(fù)地集團(tuán)成立的復(fù)地景業(yè)股權(quán)投資基金等；第二種是專業(yè)地產(chǎn)及金融人士主導(dǎo)發(fā)起并管理的私募基金，如星浩資本、高和投資、永安信地產(chǎn)基金等；第三種是具有國企和政府背景的房地產(chǎn)基金，如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及北京市住建委試點(diǎn)的公租房保障房基金等；第四種是金融機(jī)構(gòu)為主發(fā)起設(shè)立的地產(chǎn)基金，主要指信托公司聯(lián)合房企、基金管理公司發(fā)起設(shè)立的信托型基金，也包括像國泰君安、中金證券、廣發(fā)證券(000776,股吧)等券商機(jī)構(gòu)目前都在試水房地產(chǎn)基金；第五種是以商會(huì)、協(xié)會(huì)為主導(dǎo)發(fā)起的基金，如華房基金等。

 

　　除了以發(fā)起人背景區(qū)分之外，以其合作模式不同，目前房地產(chǎn)基金還可以分為股權(quán)和債權(quán)兩大類別。據(jù)記者了解，債權(quán)性基金更穩(wěn)定安全，風(fēng)險(xiǎn)較低，自然其投資收益較低，且形式簡單，因此此前操作較多的是債權(quán)類房地產(chǎn)基金；而股權(quán)型基金可以依靠較高的投資杠桿，獲得較高收益，但其介入項(xiàng)目的周期較長，風(fēng)險(xiǎn)也較高。

 

　　“我們公司自己成立了基金部，今年發(fā)行了兩支基金，都是股權(quán)型的基金，自己募資投向自己的項(xiàng)目。”建發(fā)房產(chǎn)基金管理部副總經(jīng)理甘先揚(yáng)表示，對于開發(fā)商來說，做債權(quán)型的基金只能在資金上短期“解渴”，并不能降低公司的負(fù)債率，意義不大。而股權(quán)型的基金雖然說成本相對較高，但可降低公司負(fù)債，無須抵押，且收益率更容易控制，這也是為什么開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)做股權(quán)型基金的原因。

 

　　閆宗成向記者透露，順應(yīng)目前的市場需要，一種股權(quán)加債權(quán)的夾層型城市開發(fā)基金悄然成立。這種基金從土地獲取環(huán)節(jié)介入，與開發(fā)商聯(lián)手拿地、共同成立項(xiàng)目公司，在銀行抵押貸款發(fā)放之前解決開發(fā)商拿地時(shí)支付土地款的資金問題，其余資金再以股東借款方式進(jìn)入。此類基金的投資項(xiàng)目主要是剛需型、改善型住宅以及城市綜合體，債權(quán)部分在2-3年后即可退出，當(dāng)項(xiàng)目銷售達(dá)到80%或一定程度時(shí)，開發(fā)商再將基金擁有的部分股權(quán)回購，由此完成基金股權(quán)部分的退出。

 

　　不過，也有中小開發(fā)商表示，此類基金雖然能減輕開發(fā)商拿地環(huán)節(jié)的資金壓力、并與開發(fā)商共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但中小開發(fā)商仍很難獲得基金的青睞。“中小開發(fā)商誠信力不夠，地塊拿到之前，我一無土地證、二無土地合同，什么都沒有，很難說服基金看好我的項(xiàng)目，幫助我一起拿地。”一家來自河南的中小開發(fā)商表示。

 

　　由信貸支持過渡至基金支持

 

　　閆宗成告訴記者，在房地產(chǎn)調(diào)控帶來的行業(yè)分化背景下，很多中小房企面臨融資難問題，中小房企涉足房地產(chǎn)基金領(lǐng)域既有加強(qiáng)在金融領(lǐng)域戰(zhàn)略布局的考慮，也有解決融資難的問題。“但事實(shí)就是這么矛盾——基金青睞大開發(fā)商，但大開發(fā)商往往不那么缺錢；中小房企缺錢，但基金又不愿意與它們合作。”閆宗成表示，與其這么艱難地活著，不如轉(zhuǎn)型，不少中小房企在此輪調(diào)控后已轉(zhuǎn)型成為基金的投資人，以另一種方式參與房地產(chǎn)市場。

 

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直是資金需求較大的行業(yè)，當(dāng)前樓市調(diào)控環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金會(huì)更緊。這給房地產(chǎn)私募基金與PE帶來了機(jī)會(huì)。對于投資人而言，以固定回報(bào)的方式獲得收益，每年的收益能夠達(dá)到18%至20%，甚至更高。這使得不少地產(chǎn)開發(fā)商愿意拿出一部分資金投資到地產(chǎn)基金里面，轉(zhuǎn)型成地產(chǎn)投資人。

 

　　從房地產(chǎn)私募基金的參與方來看，這更像是一場大開發(fā)商的游戲。金地、復(fù)地、富力等大開發(fā)商或自建房地產(chǎn)基金公司，或參與投資了房地產(chǎn)股權(quán)投資管理有限公司。

 

　　今年4月，諾亞財(cái)富宣布攜手易居中國，聯(lián)合業(yè)界TOP50開發(fā)商，共同發(fā)起TOP50地產(chǎn)母基金，借此吸引國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的一批領(lǐng)頭羊企業(yè)作投資人 。業(yè)內(nèi)人士分析，TOP50開發(fā)商通過房地產(chǎn)母基金的聚合，能夠?qū)κ袌鲑Y金產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，迅速聚集資本。而投資人則可以通過投資地產(chǎn)母基金，參與50強(qiáng)開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目，分享開發(fā)商品牌和運(yùn)營的溢價(jià)能力。

 

　　諾亞財(cái)富CEO汪靜波表示，房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴信貸的發(fā)展模式將會(huì)改變。“信貸支持在任何一個(gè)行業(yè)過于集中，都會(huì)給整個(gè)金融系統(tǒng)帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，地產(chǎn)基金支持的開發(fā)商將有機(jī)會(huì)在未來勝出。”她分析，房地產(chǎn)基金期限長、資金來源穩(wěn)定、發(fā)行相對自由，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)因信貸緊縮帶來的資金短缺問題。同時(shí)，在政府持續(xù)調(diào)控下，房價(jià)將趨于穩(wěn)定，租金回報(bào)率增加，房地產(chǎn)信托投資基金等證券化產(chǎn)品將推出。這些因素都有利于地產(chǎn)基金發(fā)展。

 

　　汪靜波認(rèn)為，未來的趨勢是以信貸支持為主的地產(chǎn)業(yè)向基金支持的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。