銷售淡季不淡，房產(chǎn)稅漸行近

 

　　銷售方面，上周(11月12日-11月18日)我們觀察的17個(gè)主要城市成交量達(dá)381.3萬平米，環(huán)比微漲0.01%，量價(jià)穩(wěn)定，供應(yīng)微增，大開發(fā)商拿地仍然積極。統(tǒng)計(jì)局公布的10月70個(gè)大中城市房價(jià)顯示房價(jià)上漲壓力猶存，調(diào)控不會(huì)放松。十八大期間，各方表態(tài)頻繁，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍最快年底可能落實(shí)。上周地產(chǎn)板塊上周獲利回吐，后續(xù)來看受益于城鎮(zhèn)化概念的相關(guān)地產(chǎn)股仍會(huì)有機(jī)會(huì)。

 

　　支撐評級的要點(diǎn)

 

　　政策宏觀動(dòng)態(tài)：上周國土部、財(cái)政部、央行和銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合發(fā)文加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理；住建部表態(tài)限購將持續(xù)，樓市量價(jià)齊漲時(shí)將出臺(tái)政策調(diào)控；另媒體消息稱財(cái)政部鎖定房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍改革方向，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時(shí)點(diǎn)最快可能為今年12月中下旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲的個(gè)數(shù)增加，總體價(jià)格指數(shù)環(huán)比微升，顯示價(jià)格上漲壓力猶存。

 

　　公司信息：目前已有24家公司公布了10月銷售數(shù)據(jù)，15家實(shí)現(xiàn)單月銷售額環(huán)比增長，8家提前完成2012年銷售目標(biāo)；招商地產(chǎn)(000024,股吧)和陽光城公告拿地，其中招商地產(chǎn)連續(xù)四天公告在深圳、天津、佛山、青島四地分別購入地塊，積極補(bǔ)充庫存；融資擔(dān)保方面，金地集團(tuán)(600383,股吧)發(fā)行的境外債券已獲原則性批準(zhǔn)于新加坡交易所上市，顯示內(nèi)地房企拓展境外融資渠道的嘗試.

 

　　市場概況：上周我們觀察的17個(gè)主要城市成交量381.3萬平米，環(huán)比微漲0.01%，同比上漲85.8%；其中，一線城市環(huán)比增加7.2%，北京環(huán)比小跌，滬廣深均環(huán)漲，二三線城市環(huán)比減少2.8%；價(jià)格指數(shù)較上一周環(huán)比上漲0.4%至167.1，其中，上海和東莞漲幅居前，分別為7.4%和6.1%；寧波和北京跌幅居前，為12.8%和3..2%。十五大城市新增可售面積為406.9萬平方米，較上周上漲53.9%。12周移動(dòng)平均消化月數(shù)小幅升至11.41個(gè)月，庫存消化月數(shù)從8、9月份的低點(diǎn)緩緩回升。

 

　　投資評級和建議：

 

　　11月由于無長假影響，月度銷量必然超過10月。市場淡季不淡，未明顯受到各地銀行收按揭的影響，使得市場對于明年核心城市的需求保持了信心。而當(dāng)前大開發(fā)商拿地積極、小企業(yè)按兵不動(dòng)的投資格局，也使得明年供應(yīng)格局較為穩(wěn)定，對行業(yè)整體有利。

 

　　近期房產(chǎn)稅風(fēng)聲再起，時(shí)近歲尾，我們相信房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已是漸行漸近，不管出臺(tái)時(shí)點(diǎn)是12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，還是3月兩會(huì)后，2013年內(nèi)將見分曉。目前這一政策本身如何設(shè)計(jì)存在較大不確定性，會(huì)持續(xù)影響板塊估值。但我們總體認(rèn)為，房產(chǎn)稅作為一個(gè)尚難以取代土地財(cái)政的新生事物，其初期影響應(yīng)該是可控的。目前至明年1季度，地產(chǎn)板塊存在投資機(jī)會(huì)。個(gè)股方面仍然維持行業(yè)龍頭和高周轉(zhuǎn)三四線開發(fā)商的推薦，如保利地產(chǎn)(600048,股吧)、萬科、榮盛發(fā)展(002146,股吧)、和中南建設(shè)(000961,股吧)。