自從2010年，被譽為“鐵娘子”的宋廣菊執(zhí)掌保利地產[簡介 最新動態(tài)](保利[簡介 最新動態(tài)]西山林語保利新茉莉公館[最新消息 價格 戶型 點評])并提出“3～5年再造一個保利”的計劃后，“速度與激情”成為保利地產近兩年來的真實寫照。
今年前三季度，保利地產拿地總地價約163億元。10月，更是加大拿地力度，先后拿下9塊地塊，總地價約153億元。
快速發(fā)展的背后無疑需要龐大的資金作為后盾。據保利地產三季報數據顯示，公司前三季度實現營業(yè)收入313億元，同比增長44%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤38億元，同比增長10%；全年800億元的銷售目標顯然已提前完成。
這一連串亮麗的數據背后亦有隱憂存在。截至10月底，保利地產凈負債率90.7%，雖較年初下降28.3%，但仍高于行業(yè)平均水平。
對此，某位不愿具名的房地產行業(yè)分析師在接受本報記者采訪時表示，高周轉高杠桿一直是保利地產既定的發(fā)展戰(zhàn)略，盡管其凈負債率相對萬科[簡介 最新動態(tài)]、中海外發(fā)展等房企的杠桿率較高，但賬面貨幣資金由二季度的251億元上升至356億元，是短期借款與一年內到期非流動負債之和的1.55倍，足以償還。而且，隨著銷售資金的回籠，通過合作開發(fā)的方式分攤風險，保利財務壓力并不大，預計全年銷售金額有望突破千億元，從而帶來30%左右的業(yè)績增長。
長城證券、國泰君安及湘財證券等機構均給予保利地產“買入”評級，并提出千億元銷售可期的預判。
央企背景+快速拿地
無疑，軍隊企業(yè)文化和地產央企背景這一特質賦予了保利無與倫比的成長性，為保利地產在項目“融投管售”四大節(jié)點的每個環(huán)節(jié)均提供了極大的便利和優(yōu)勢，使其在融資道路上順風順水。而保利在獲取土地中開始大量實施聯合拿地方式，以此來提升公司的杠桿使用。在10月份聯合拿地的合作方就包括萬科、首開、融創(chuàng)等知名開發(fā)商。
10月10日，保利地產拿下了兩塊地：當日上午，保利攜手萬科，以32.56億元拿下長沙今年最大規(guī)模的濱江B7地塊；下午，保利又轉戰(zhàn)上海，聯手旗下信?；?，以總價45億元斬獲徐匯區(qū)濱江地塊。
快速集中拿地的同時，保利地產的銷售額也在穩(wěn)步增長。一邊將“高周轉”進行到底，一邊適時拿地補充土地儲備，這兩者的較好結合，使得保利重回躍升軌道。
玩轉信托
“奔馳的野馬，往往需要足夠的糧草支撐”。保利這匹“野馬”在爭取速度的同時，也一直在多舉措布局自己的“糧倉”，在多條腿融資的道路上，銀行貸款的“綠色通道”固然不用提，曾連貫16家信托發(fā)行21款產品的“壯舉”在房地產業(yè)恐無前例。
據相關數據統計，保利地產是通過信托渠道融資次數最多的房地產企業(yè)，發(fā)行的信托計劃達21款，總共合作的信托公司有16家，是業(yè)內與最多信托公司合作的房企，融資規(guī)模在72億～82億元之間，此舉堪稱霸主。
某信托工作室人員表示：“保利合作的信托公司很多都是知名的穩(wěn)健型信托公司，如華潤深國投、上國投和中信信托等。在保利和華潤深國投的合作上，均采用貸款投資信托，產品預期收益率相對較低，大約6%。”
縱觀保利發(fā)行的信托計劃，大多都是通過項目所在地的子公司去融資，用旗下項目做抵押，融資成本大約在13%～14%。在收益率上，與交銀信托合作的兩款信托產品即保利華都三期貸款信托（A類）和保利華都三期貸款信托（B類）的預計收益率當屬最高，分別為8.7%和9.2%。
借力基金平臺
保利近期大量采用聯合形式拿地的合作方除了萬科、首開、融創(chuàng)等知名開發(fā)商外，還有一個很重要的身影，那就是由保利主導發(fā)起成立的房地產私募基金——信保（天津）股權投資基金（以下簡稱“信?；? 金”）。
2010年，保利地產作為發(fā)起人，聯合國內大型金融機構成立了信?；稹３闪⒊跗?，信保基金的注冊資本為3000萬元，保利地產持有40%股權。2011年，信?；鹪鲑Y到1億元，保利地產的投資成本增至4000萬元，持股比例依然是40%。
據悉，截至目前，信?；鸬哪技傤~已達100億元，絕大多數資金都投向了保利地產自身的開發(fā)項目。在2010年成立初期，信保基金就曾先后向保利地產旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館[最新消息 價格 戶型 點評](小區(qū)網)、沈陽保利香檳花園[最新消息 價格 戶型 點評](小區(qū)網)等項目投入20.08億元。而在近期與保利地產聯合拿下的上海地王項目中，有消息稱信保基金占股為40%，粗略計算，信?；鹜度氲馁Y金在18億元左右。
保利地產董秘黃海曾公開表示，信?；鹜顿Y的絕大多數項目都是和保利地產合作的，在合作過程中，基金公司扮演的是財務投資人角色，并不直接參與項目具體開發(fā)管理，保利與信?；鸬暮献髟瓌t是對等投資，共擔風險。
相關資料顯示，信?；鸪l(fā)起人是保利地產外，其實際負責人是保利地產前董秘岳勇堅，其認購人也主要以保利地產集團內部人士為主。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在接受本報記者采訪時表示，信?；鹬皇潜＠囊环N融資手段，這只基金在開發(fā)前期的拿地階段就進入，主要是攜手保利儲備土地。信?；鸷捅＠禺a的利益是一致的，保利地產本身的財務杠桿率較高，是想借助信?；疬@個融資平臺，尋求更多的發(fā)展資金。
棄增發(fā)變股權激勵
回首房地產調控最嚴厲時期，保利地產的融資計劃也曾無一例外地遭到扼殺。
2011年4月，保利地產發(fā)布公告稱，延長2010年非公開定向增發(fā)A股股票議案12個月，發(fā)行價格由17.92元/股下調為11.60元/股，發(fā)行數量由不超過7億股調整為不超過9.1億股，總募集資金依然為不超過96億元。
當時恰逢保利地產增發(fā)計劃一年期滿之際，最終這96億元的增發(fā)方案能否獲證監(jiān)會通過成為當時業(yè)界關注的焦點。
業(yè)內人士認為，在證監(jiān)會對房地產企業(yè)再融資毫無“開閘”之意，保利地產下調增發(fā)價、延長增發(fā)期限的主要目的就是為了“等”，期待房地產政策出現松動，從而獲取房地產融資資金。
然而，在堅持了6個月后，保利地產再次發(fā)布公告稱，結合當前資本市場的融資環(huán)境，經與主承銷商協商，同意公司撤回2010年非公開發(fā)行A股股票申請，這場僵持了長達一年半之久的“增發(fā)計劃”終于落下帷幕，保利地產96億元融資計劃最終被放棄。
而幾乎與此同時，保利地產于2011年11月發(fā)布《保利地產股票期權激勵計劃（草案）》，擬授予激勵對象5704萬份股票期權，占公司已發(fā)行股本總額的0.959%；激勵對象總人數為179人，占公司員工總數的1.56%。對于此次激勵，保利公告稱，在房地產調控時期，該計劃有利于穩(wěn)定公司核心團隊，強調公司長期持續(xù)增長。
“保利的融資優(yōu)勢是顯而易見的，但是即便有千萬條融資渠道，保利地產最根本的資金來源還是銷售回籠資金，每年的銷售額都是呈逐年遞增態(tài)勢，盈利空間較大。它的高回報高周轉高利潤采取的就是‘借雞生蛋’的方法，以此維持現金流的通暢。”謝逸楓表示。
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