貴陽(yáng)目前3490萬(wàn)平方米的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位，還需四年消化期。
“過(guò)剩”、“救市”等一系列敏感的詞語(yǔ)跟貴陽(yáng)市結(jié)合在一起，起因是貴陽(yáng)市最近幾個(gè)在開(kāi)發(fā)的超級(jí)樓盤(pán)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，不到300萬(wàn)城鎮(zhèn)人口的貴陽(yáng)，新建樓盤(pán)面積高達(dá)4500萬(wàn)平方米，其中包括花果園、未來(lái)方舟等十幾個(gè)百萬(wàn)平米超級(jí)大盤(pán)。
貴陽(yáng)樓市是否存在供應(yīng)過(guò)剩危機(jī)？貴陽(yáng)或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)鄂爾多斯(600295,股吧)？
此前，貴陽(yáng)市政府出臺(tái)的“買(mǎi)房送戶(hù)口”政策，被認(rèn)為是緩解當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存壓力的“救市”行為。
先漲價(jià)后降價(jià)
日前，中國(guó)最大的城中村改造項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)全國(guó)最大盤(pán)的貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目緊急召開(kāi)媒體見(jiàn)面會(huì)，回應(yīng)“貴陽(yáng)樓市崩盤(pán)”說(shuō)。
花果園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心副總裁陳曉輝稱(chēng)，貴陽(yáng)會(huì)成為第二個(gè)鄂爾多斯完全是個(gè)笑話(huà)。
貴陽(yáng)地產(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2012年9月份，貴陽(yáng)商品房住宅庫(kù)存3490萬(wàn)平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬(wàn)平方米/月，還需要去化4年。
花果園項(xiàng)目是宏立城集團(tuán)于2010年啟動(dòng)投資的彭家灣改造項(xiàng)目，2011年集團(tuán)又拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，從而使整個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)充為占地6000余畝、總建筑面積1830萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)。該項(xiàng)目的投資額也從最初的300億元激增至900億元。
據(jù)悉，花果園規(guī)劃建設(shè)1350萬(wàn)平方米住宅、200萬(wàn)平方米辦公、150萬(wàn)平方米商業(yè)、100萬(wàn)平方米公寓、30萬(wàn)平方米公建，整個(gè)項(xiàng)目包括260棟超30層的住宅，完全建成后，項(xiàng)目可容納近30萬(wàn)人居住。這個(gè)體量甚至已經(jīng)遠(yuǎn)超貴州省內(nèi)很多州縣的規(guī)模。
記者了解到，花果園項(xiàng)目在2011年開(kāi)盤(pán)之初就遭遇了業(yè)主維權(quán)的尷尬。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格高達(dá)7000～8000元/平方米，遠(yuǎn)超過(guò)貴陽(yáng)當(dāng)時(shí)4000多元的樓市均價(jià)。再加上不容樂(lè)觀的樓市環(huán)境，其銷(xiāo)售嚴(yán)重受阻。
花果園不得不轉(zhuǎn)變策略，開(kāi)始“低價(jià)跑量”，以團(tuán)購(gòu)名義大幅降價(jià)，均價(jià)降至5000多元/平方米。這使得三四天前才買(mǎi)了房子的業(yè)主資產(chǎn)縮水慘重，一套房子至少跌十幾萬(wàn)。
就在不久前，有傳言稱(chēng)花果園項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢致使公司陷入破產(chǎn)。記者日前聯(lián)系項(xiàng)目售樓處，據(jù)一位銷(xiāo)售員介紹，項(xiàng)目現(xiàn)在主推三期房源，均價(jià)3980元/平方米起價(jià)，最高4458元/平方米。一期11000多套房源基本售罄，僅剩少量100～120平米大戶(hù)型，均價(jià)7000～8000元/平方米；二期兩萬(wàn)多套房源也已售出大部分。
“買(mǎi)房送戶(hù)口”，加速賣(mài)房
據(jù)媒體報(bào)道，花果園從2010年12月開(kāi)始銷(xiāo)售，到現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)了6萬(wàn)多套，面積超過(guò)了500萬(wàn)平方米，剩余貨量計(jì)劃到2015年賣(mài)完。
根據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，從花果園簽約情況看，購(gòu)房者僅有35%為貴陽(yáng)本地人，50%為貴州其他州縣購(gòu)房者，15%為外地購(gòu)房者。
據(jù)了解，今年上半年花果園成交241.5萬(wàn)m2，占整個(gè)貴陽(yáng)市435.53萬(wàn)m2的55%。僅這一個(gè)超級(jí)大盤(pán)的成交就占據(jù)貴陽(yáng)市場(chǎng)一半份額。而在貴陽(yáng)城區(qū)，像這樣的百萬(wàn)平米大盤(pán)不在少數(shù)。
而每個(gè)樓盤(pán)幾乎都號(hào)稱(chēng)自己是貴陽(yáng)第一大盤(pán)，都聲稱(chēng)自己的銷(xiāo)售量占到貴陽(yáng)市成交量的一半左右。
根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)目前3490萬(wàn)平方米的庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位。
如此巨量的庫(kù)存對(duì)應(yīng)的卻是貴陽(yáng)市不到300萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口，即使加上流動(dòng)人口也只有500萬(wàn)。這讓業(yè)內(nèi)不得不質(zhì)疑貴陽(yáng)樓市可能面臨的供應(yīng)過(guò)剩危機(jī)，甚至重蹈鄂爾多斯的覆轍。
報(bào)告稱(chēng)，截至2012年8月末，貴陽(yáng)全市商品住宅存量達(dá)到553.12萬(wàn)平方米，按照當(dāng)前的去化速度，需要將近12個(gè)月消化。
同時(shí)，貴陽(yáng)市住建部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貴陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)售中，65%的買(mǎi)家為外地客。其中，貴州除貴陽(yáng)外的其它地州市客戶(hù)占到50%，外省市及境外客戶(hù)占到15%的比例。
而貴陽(yáng)近期出臺(tái)的“買(mǎi)房送戶(hù)口”政策就顯得意味深長(zhǎng)。
9月，貴陽(yáng)市政府出臺(tái)了二十條的《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶(hù)區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施（試行）》，該措施規(guī)定，“凡在我市購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買(mǎi)住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶(hù)手續(xù)或居住證，享受本市戶(hù)籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制”。
業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，該政策有刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升的嫌疑，這樣的放松有可能引來(lái)外來(lái)投資性需求的大規(guī)模入市。
一周關(guān)注
海南限墅令下 香水君瀾墅王遭瘋搶
11月17日，距離海南國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)15分鐘車(chē)程的海南獨(dú)棟墅王——香水君瀾別墅首次赴北京公開(kāi)亮相，于銀泰柏悅酒店舉行見(jiàn)面會(huì)。香水君瀾墅王“海苑別墅”首推僅6棟，目前已去化一半，最高成交金額為6800萬(wàn)元人民幣，買(mǎi)家系胡潤(rùn)榜內(nèi)地神秘富豪。
據(jù)記者了解，該神秘買(mǎi)家所購(gòu)“海苑別墅”占地3畝，使用面積888㎡，擁有500㎡私家入戶(hù)沙灘。據(jù)悉，“海苑別墅”最貴一棟達(dá)1億元人民幣。該項(xiàng)目設(shè)“水岸別墅”、“山語(yǔ)別墅”、“海苑別墅”三大產(chǎn)品系，共207棟純獨(dú)棟別墅。
香水君瀾別墅營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)馮珺告訴記者，“不少?lài)?guó)內(nèi)耳熟能詳?shù)纳唐竺硕紒?lái)考察過(guò)項(xiàng)目，一些已經(jīng)明確了購(gòu)買(mǎi)意向，其中有一位西南富豪一次想訂購(gòu)三套"海苑別墅"。但鑒于對(duì)客戶(hù)隱私的保護(hù)，暫時(shí)不能透露具體名字。”
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