中國(guó)房地產(chǎn)私募基金正在開始進(jìn)入不斷升溫的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“我們?cè)趤喬靥m大的這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)很確定了，我這兩天過(guò)去簽最后的一些文件，包括貸款協(xié)議等等。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長(zhǎng)張民耕11月10日在紐約接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
他透露，在這個(gè)2400萬(wàn)美元的項(xiàng)目之后，另有一個(gè)位于芝加哥的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)列入他們的投資計(jì)劃。
從只做實(shí)物投資到涉足股權(quán)投資領(lǐng)域，中國(guó)房地產(chǎn)私募基金在國(guó)內(nèi)的發(fā)展也不過(guò)3到5年的光景。為了趕上這一波美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底后的迅速回升，已有中國(guó)房地產(chǎn)私募基金進(jìn)入美國(guó)試水。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中最亮眼的一筆。根據(jù)美銀美林的預(yù)估，2012年第四季度僅反映居民住宅價(jià)格的標(biāo)普席勒房?jī)r(jià)指數(shù)(S&P Case Shiller index)就將保持5%的季度增長(zhǎng)率，明年第一季度略有回落，但也會(huì)維持在3%附近。
今年以來(lái)“預(yù)測(cè)”記錄不錯(cuò)的摩根大通首席執(zhí)行官詹姆斯·戴蒙(James Dimon)在上周末公開表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)保持增長(zhǎng)，房產(chǎn)存量將減小，房產(chǎn)投資的可承受性前所未有得高。
哥倫比亞大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)和金融學(xué)教授王能在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面相對(duì)比較好，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)人的吸引力不會(huì)減弱，國(guó)內(nèi)有房地產(chǎn)私募基金開始抓住機(jī)會(huì)到北美市場(chǎng)來(lái)做開拓，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品投資將越來(lái)越多，不過(guò)這將經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程。
張民耕給了自己兩年時(shí)間來(lái)適應(yīng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“以前中國(guó)人對(duì)于房地產(chǎn)只是做實(shí)物投資，現(xiàn)在也開始慢慢認(rèn)可股權(quán)投資。”他表示，“從現(xiàn)在開始算起，我希望用大約兩年的時(shí)間，在美國(guó)做出幾個(gè)案例來(lái)，讓國(guó)內(nèi)投資人看到效果，吸引他們大規(guī)模參與投資。”
他所在的盛世神州，前身是成立于1996年的北京銀信投資有限公司，后在陽(yáng)光壹佰集團(tuán)、上海復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、富匯投資管理有限公司、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)委托喜神資產(chǎn)管理公司聯(lián)合發(fā)起設(shè)立了私募投資基金，是在中國(guó)境內(nèi)第一家在發(fā)改委成功備案的人民幣房地產(chǎn)基金。
隨著中國(guó)《合伙企業(yè)法》在2006年8月修訂完成，房地產(chǎn)私募基金開始成為房地產(chǎn)投資的新興工具。利用有限合伙企業(yè)這種形式，一個(gè)管理公司可以管若干個(gè)基金，并不斷增資擴(kuò)股。房地產(chǎn)投資基金通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集資金，專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長(zhǎng)，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。
張民耕表示，他的投資人主要是制造業(yè)者、出口商和礦產(chǎn)主等形成的機(jī)構(gòu)投資者，在他們的資產(chǎn)中，大約四分之一到三分之一是以外幣構(gòu)成的，此前這部分資金大多流向私人理財(cái)，如今逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)私募基金的海外投資項(xiàng)目。
目前，張民耕采取的方案是：和美國(guó)本土開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商捆綁在一起進(jìn)行投資，尋找有長(zhǎng)期穩(wěn)定租戶的集合式公寓等穩(wěn)健項(xiàng)目。他認(rèn)為，在平均5年的項(xiàng)目周期中，除去經(jīng)營(yíng)和稅收之后，每年還能保持在8-10%左右，加上可能有的物業(yè)升值，有些項(xiàng)目收益率有望更高。
在融資結(jié)構(gòu)方面，盛世神州與本土開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商分頭提供資金(盛世占80%左右)，占總體投資額度的三成左右，另外七成則從美國(guó)本土銀行貸款——銀行寬松的貸款環(huán)境以及貸款低利率使得融資成本進(jìn)一步降低。
本報(bào)記者了解到，除了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金海外投資項(xiàng)目之外，還有企業(yè)直接涉水美國(guó)房地產(chǎn)股權(quán)買賣，或者加入美國(guó)的房地產(chǎn)投資基金，使得房地產(chǎn)信托基金(REITs)凈值增長(zhǎng)有望，如鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金的凈值增長(zhǎng)率在第三季度一度上漲到8.10%左右。
中短期內(nèi)，美國(guó)房地產(chǎn)超越整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幅度，推動(dòng)這一波中國(guó)房地產(chǎn)金融投資的興起。
美銀美林預(yù)期，房屋存量的減少將推動(dòng)房地產(chǎn)上揚(yáng)——新屋建設(shè)速度顯著偏低，不良資產(chǎn)清理速度偏低，而房屋需求在上漲。美銀美林預(yù)期，今年內(nèi)住宅投資將為GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)0.3個(gè)百分點(diǎn)，明年這一數(shù)字是0.4個(gè)百分點(diǎn)。
王能說(shuō)，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)人的吸引力不會(huì)減弱。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，選擇投資移民的人會(huì)越來(lái)越多，資本和購(gòu)買力也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)；如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速，那么資本外流也不會(huì)降下來(lái)。這兩種情況對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)都不是壞事。
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