平淡已久的深圳土地市場，在年末終于有了些許熱度。
11月13日下午，深圳以掛牌方式出讓G12201-0299宗地的使用權(quán)，最終經(jīng)過24輪競價后，招商地產(chǎn)(000024,股吧)以12.24億元競得該地，溢價率24.39%。
根據(jù)出讓公告，該地塊位于深圳坪山新區(qū)坪山街道，土地規(guī)劃為居住、商業(yè)、文化設(shè)施用地。土地面積15.97萬平方米，建筑面積37.94萬平方米，使用年限70年，掛牌起始價9.84億元。
另據(jù)招商地產(chǎn)向觀點地產(chǎn)新媒體透露，該地塊建筑面積中需包含文化綜合體7.43萬平米，安置房5萬平米，且這兩部分的產(chǎn)權(quán)歸政府，而在扣除這兩部分建筑面積后，地塊的實際成交樓面價為4896元/平方米。
招商、萊蒙二人轉(zhuǎn)
當(dāng)日競拍現(xiàn)場共有4位競買人參與，其中3號為最終競得人招商地產(chǎn)，另外還有6號萊蒙國際、8號佳兆業(yè)和9號萬科。
不過，最終參與現(xiàn)場競拍的只有招商地產(chǎn)和萊蒙國際，佳兆業(yè)與萬科全程均未舉牌，也因此被競拍主持人戲言為“打醬油”。
在競拍過程中，每輪競價幅度為1000萬元，招商地產(chǎn)首先以底價9.84億元應(yīng)價，但隨后就與萊蒙國際唱起了“二人轉(zhuǎn)”，而萊蒙國際最后叫價也達(dá)到了12.14億元。
縱觀整個競價過程，招商地產(chǎn)舉牌速度明顯快于萊蒙國際，表現(xiàn)出了一種勢在必得的態(tài)勢。
招商地產(chǎn)董秘劉寧此后也向觀點地產(chǎn)新媒體表示，該地塊的價格在公司預(yù)期之內(nèi)，還是看好項目的發(fā)展前景。
但相比招商地產(chǎn)的樂觀，萊蒙國際則覺得該項目有一定風(fēng)險。
參與競拍的萊蒙國際深圳公司總經(jīng)理鄒翔就表示，該地塊在剔除文化綜合體和安置房面積后，實際樓面價接近5000元/平米，這在坪山新區(qū)算是高價，未來風(fēng)險不小。
據(jù)了解，此次出讓地塊所屬的坪山新區(qū)周邊樓盤，如萬科金域緹香、深業(yè)東城國際目前售價均在1萬元/平米左右，稍遠(yuǎn)一點的深業(yè)東城御園售價更是在7000元/平米左右。
另外，坪山新區(qū)的地王項目中糧一品瀾山在今年10月開盤時，就因售價過高導(dǎo)致銷售不佳。該項目是中糧在2010年以樓面價6074元/平競得，是次開盤均價13500元/平。
除認(rèn)為地塊的樓面價稍高外，鄒翔還表示，該地塊需配套的市政代建項目由于政府要求比較苛刻，也在一定程度上加大了項目的風(fēng)險。
據(jù)該地塊出讓公告顯示，競得人須與坪山新區(qū)簽訂坪山新區(qū)文化綜合體代建合同、以及該文化綜合體用地內(nèi)安置房建設(shè)回購協(xié)議。
坪山地塊定制出讓
此次出讓的坪山新區(qū)地塊，競得人除需代建一部分市政項目外，其是否有充足的現(xiàn)金流也是一大考驗，因為出讓公告中明確提到，競得人須在簽訂《出讓合同》之日起5個工作日內(nèi)一次性付清成交價款。
事實上，不僅是此次出讓的坪山新區(qū)地塊，在深圳將于近期推出的多幅地塊中，都有配建安置房，以及需代建或運營公共建筑的條款。
即將于11月28日出讓的寶安尖崗山A122-0341地塊，就明確要求受讓方需負(fù)責(zé)深圳當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館項目的建設(shè)與運營。另外，南山后海中心區(qū)將于12月11日出讓的一宗居住用地，不僅要求競得人需配建2萬平的公共租賃住房，還要負(fù)責(zé)深圳灣體育中心的運營管理。
對于深圳在土地出讓中頻頻設(shè)置附帶條件的方式，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是因為深圳可出讓土地少，政府往往會與有意向企業(yè)在前期進(jìn)行溝通，談好一些細(xì)致的條件，從而抬高出讓門檻，這其實就是一種定向出讓的方式。
另據(jù)相關(guān)知情人士透露，此次出讓的坪山新區(qū)地塊，其實最早是由中信地產(chǎn)與深圳市政府商談，但后來由于中信地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)紛爭，才不得不退出，如不然，該地塊肯定是由中信地產(chǎn)拿下。
上述業(yè)內(nèi)人士還提到，在深圳南山后海中心區(qū)出讓的地塊中，幾乎都有為企業(yè)定制的痕跡。其中，最為明顯的當(dāng)屬由華潤聯(lián)合體以底價26.53億元拿下的T107-0028地塊。
該地塊曾在出讓公告中要求，競買人或其實際控制人2011年營業(yè)額不低于2500億元人民幣，2011年國內(nèi)零售銷售額不低于300億元人民幣，且承諾在項目建成后將其中國總部及零售業(yè)務(wù)中國總部遷入。
另外，競得人須以BT方式承擔(dān)該項目東側(cè)的深圳科技館、創(chuàng)新大廈項目的建設(shè)，且該宗地塊需在競得后兩年內(nèi)開工建設(shè)。
如此苛刻的出讓條件，當(dāng)時在眾多分析人士看來，就是為華潤集團(tuán)量身定做，而最終的出讓結(jié)果也證實了外界的分析。
對于南山后海中心區(qū)的土地出讓原則，一位深圳地產(chǎn)公司高管曾提到，該區(qū)域的土地出讓一般都是大型企業(yè)自己先考察，相中那塊地后，再找南山區(qū)的相關(guān)政府職能部門洽談，雙方協(xié)商好后再走公開招拍掛的程序，其實就是屬于定向招拍掛。
“深圳目前在土地出讓中定制痕跡明顯，一方面是由于土地資源稀缺，政府希望引進(jìn)更多有實力的企業(yè)參與開發(fā)，從而最大限度的降低風(fēng)險；另一方面則是政府需要開發(fā)商更多參與相關(guān)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”分析指出。
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