接近年終，政策層面突陷“真空期”，而地方新政則頻頻亮相，市場評論也是褒貶不一，眾多購房者在“出手”和“觀望”模式中不停切換，從近幾個月樓市成交情況來看，呈現(xiàn)淡季不淡、旺季不旺的局面，接近年終，樓市走向又將如何？

 

    數(shù)據(jù)顯示，今年，通過高周轉(zhuǎn)策略快速回籠資金，一些房企已經(jīng)完成全年銷售目標，比如萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利[簡介 最新動態(tài)]、世茂[簡介 最新動態(tài)]等，但也有一些企業(yè)在為年終業(yè)績做最后的沖刺。專家認為：完成任務(wù)的房企，意味著對年末的房價起到支撐作用，不會出現(xiàn)大幅降價；另一方面目前購房者仍以自住需求為主，促使房價同樣缺乏上漲動力，加上國家宏觀層面默認市場的趨良表現(xiàn)，沒有出臺政策干預(yù)，年終的房價將以平穩(wěn)為主,再者，明年一二月份又是傳統(tǒng)的銷售淡季，年前剛需盤不漲價已成定論。

 

    九、十月新房交易創(chuàng)三年新高

 

    由于之前的表現(xiàn)過于搶眼，今年的“金九銀十”被業(yè)內(nèi)普遍認為名不符實，但事實上，今年樓市的成交量相比去年同期幾近翻倍。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年“金九銀十”期間，北京新建商品住宅成交套數(shù)為20783套，成交面積229.35萬平方米。雖然與2009年樓市最火熱階段相比尚有一定差距，但也創(chuàng)下近三年來的新高。

 

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，雖然有多個中高端項目集中入市，但在10月份熱點成交的項目中，剛需盤仍舊是成交主力。成交排在前十的項目中，僅有海淀九號和中信城的售價超過了3萬元/平方米，而排在前五名的項目多是定價在2萬元以下的剛需盤。

 

    不過，從銷售情況上看，京城的房企之間卻出現(xiàn)了明顯的兩極分化情況，一方面大房企如萬科、保利等銷售強勁，在前三季度的銷售業(yè)績非常喜人。但也有不少房企因為種種原因?qū)N售節(jié)點定在年底，相對而言這些企業(yè)就面臨著一定的銷售壓力，加速推盤也就成為必選項。

 

    開發(fā)商年底忙推盤

 

    2012年只剩兩個月時間，金融街(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、首開、城建、遠洋等大開發(fā)商均有新盤或是加推產(chǎn)品入市，雖然不少開發(fā)商宣稱提前完成了銷售任務(wù)，但樓市年底依然不乏沖刺業(yè)績的現(xiàn)象。

 

    金融街在第四季度就有多臺“重頭戲”要上演。10月份，金融街旗下的大興項目融匯一期全部售罄。據(jù)了解，該項目報價一度達到17000元/平方米，但該盤國慶前開盤時最終定價不足16000元/平方米，再加上全部為精裝修，導(dǎo)致500多套房源很快銷售一空。為此，“公司決定趁熱打鐵，在11月份加推二期產(chǎn)品，雖然二次開盤蓄客時間不到一個月，但由于一期有許多未能選到房的購房人，因此并不擔(dān)心銷量。”該項目負責(zé)人表示，二期將推出7、8號樓，戶型為50至118平方米1至3居。

 

    此外位于朝陽區(qū)管莊(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)附近的遠洋新悅也推出了3棟新的樓座，作為去年首次入市的項目，遠洋新悅二期戶型面積覆蓋53至141平方米的一至三居，售價在20000元/平方米以上。

 

    而遠洋在大興重點打造的遠洋天著別墅項目在去年一期入市后，今年對產(chǎn)品進行了全面升級，二期從售樓處、樣板間到園林全部重新打造，同樣準備在年底沖刺業(yè)績。還有剛剛開放樣板間的望京(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)金茂府，預(yù)計也將在11月份開盤，再加上10月底開盤的金茂悅，這些區(qū)域內(nèi)有影響力的項目，均趕在年末淡季開盤，讓今年的歲末樓市很是熱鬧。

 

    對于年末集中開盤現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在已經(jīng)是傳統(tǒng)的淡季，一些大開發(fā)商的樓盤之所以選擇這個時間開盤，有些是為了完成年度銷售任務(wù)；有些則是因為擔(dān)心來年市場的不確定性，現(xiàn)在施工一旦達到銷售要求，就決定趕快開盤，回籠資金。

 

    年末剛需盤以“平價走量”為主

 

    歲末推盤并非偶然，記者日前從多家統(tǒng)計機構(gòu)及房地產(chǎn)企業(yè)了解到，部分開發(fā)商已經(jīng)將重心挪到了年底前的樓市，而目前市場上仍舊以五環(huán)的房源為主，面對的消費群體也仍舊是“剛需”。

 

    截止到上周末，11月的前4天里，已經(jīng)有5個項目領(lǐng)取了預(yù)售許可。數(shù)據(jù)顯示，自9月下半月以來，北京的入市樓盤就逐漸進入了活躍期。水色時光、金地朗悅等十余個項目陸續(xù)開盤，其中“剛需”項目占入市總數(shù)的八成。而在10月中，定位“剛需”的遠洋新悅、首創(chuàng)·瀾茵山[最新消息 價格 戶型 點評]、魯能7號院·頤景溪園、紫金新干線、長陽(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)光和作用等項目的入市，總占比達50%。

 

    近期，由于海淀九號、亞奧(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)金茂悅等三萬元以上樓盤的入市，拉高了樓市整體價格，但對于大部分剛需盤來說，價格在年底已經(jīng)有所松動。一些開發(fā)商目標直指拉升全年銷售業(yè)績。

 

    在10月獲得熱銷、賣出400多套房的北苑(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)華貿(mào)城項目，最終成交價為25000元/平方米左右。開發(fā)商表示，雖然周邊樓盤普遍向三萬元看齊，但該盤并未跟隨，售價與2010年時基本相同。此外包括首開·熙悅山[最新消息 價格 戶型 點評]、濱江帝景、綠地起航社、東亞五環(huán)國際[最新消息 價格 戶型 點評]等新老項目的最終成交價都在15000-16000元/平方米左右，并未超過區(qū)域均價。

 

    中原地產(chǎn)張大偉認為，隨著市場的不斷穩(wěn)定，心態(tài)趨于理性的購房者在有需求的前提下會選擇出手而不是繼續(xù)觀望，房地產(chǎn)的消費市場逐漸趨向平穩(wěn)與正常。

 

    最后兩個月定價多以保持平穩(wěn)為主，“盡管不會大幅促銷，但是我們?nèi)匀粫槍σ恍┣嗄耆后w提供裝修支持。”一位開發(fā)商表示。

 

    業(yè)內(nèi)人士分析認為，相比去年同期，目前新房的成交量仍保持在高位，所以開發(fā)企業(yè)的推盤及促銷均以穩(wěn)健為主，價格難以明顯提升。不過，由于市場整體進入平穩(wěn)期，預(yù)計第四季度的促銷力度不會太大，加上房企對于業(yè)績的追求也不像去年底那樣急切，因此在價格上既缺乏上漲動力，也沒有明顯的下行壓力，最后兩個月的房價將以平穩(wěn)為主。