始建于1860年的沈氏住宅位于南外灘地區(qū)，現(xiàn)為居民住宅，于2009年1月被列入上海4422處不可移動文物目錄中。今年10月中旬，由于沈宅所在的董家渡11號地塊處于動遷狀態(tài)，沈宅在短短一周之內(nèi)被強制性拆除過半，僅余一地瓦礫和碎木。在這場備受關(guān)注的強拆事件背后，隱隱有著董家渡11號地塊“當家人”——上海融創(chuàng)綠城[簡介 最新動態(tài)]房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)綠城”）的身影。
今年6月，融創(chuàng)在收購綠城黃浦灣[最新消息 價格 戶型 點評]項目公司50%股權(quán)后，很快將其注入與綠城的合營公司融創(chuàng)綠城，并加速推進項目的開發(fā)進程。“董家渡地塊位于南外灘江景豪宅區(qū)域，十分稀缺，后續(xù)產(chǎn)值非常高。”融創(chuàng)中國[簡介 最新動態(tài)]相關(guān)人士告訴記者，融創(chuàng)要借綠城的品牌迅速在上海市場發(fā)展，二者的合營公司對綠城黃浦灣項目寄予厚望，計劃盡快完成地塊的后期拆遷。
業(yè)內(nèi)人士認為，排除文物保護的因素，董家渡11號地塊自2002年8月啟動建設(shè)至今，僅落成兩棟高層公寓樓。多年來困擾該項目的動遷、規(guī)劃等問題，將給融創(chuàng)綠城帶來巨大挑戰(zhàn)。如處理不當，融創(chuàng)綠城所付出的動遷成本很可能超過拿地成本，并間接影響到其后期濱江豪宅產(chǎn)品的品質(zhì)。
“鉆石”地塊10年沉浮
承載了融創(chuàng)綠城諸多期待的董家渡地區(qū)11號地塊，10年來似乎運氣不佳。
2002年5月，董家渡首批地塊以毛地形式出讓，華潤置地[簡介 最新動態(tài)]、泛海建設(shè)、華浙集團“三巨頭”分食了這個上海城市規(guī)劃中最大的濱江聚居區(qū)，華浙集團拿下了11號地塊，用于建設(shè)商品房項目。
僅僅3年之后，由于母公司浙江國信控股的重組，影響了華浙集團在董家渡地塊的開發(fā)進程。隨后，華浙集團向綠城集團出售了華浙外灘51%的股權(quán)。當時，由于該項目周邊房價飛漲，地塊動遷的最佳時機已被錯過，只能采取邊拆邊建的緩慢推進策略，導(dǎo)致直到2008年年中，項目才得以動工。
自2009年8月開盤至今年年初，綠城黃浦灣一期的銷售狀況不甚理想。中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月31日，該項目銷售報價10萬元/平方米。實際共成交141套，銷售總金額僅為30.72億元。
“融創(chuàng)綠城接下項目時，不但要面對更大的拆遷成本，還要面對嚴峻的房地產(chǎn)調(diào)控形勢。更為嚴重的是，如無法按期完成項目拆遷并在規(guī)定的時間內(nèi)開工建設(shè)，政府很可能將地塊收回。”滬上一位民營開發(fā)企業(yè)負責人指出。
融創(chuàng)綠城急于求進，選擇以沈宅的拆除作為起點。“房齡在150年左右、保存完好的獨棟石庫門建筑在上海已很少見了，沈宅是中國最早期石庫門的樣板房，是后期新式石庫門的元老級模板，有著很高的研究、保存價值。”長期研究石庫門的民間藝術(shù)家張彥坡指出。記者隨后從黃浦區(qū)文化局了解到，沈宅原建筑的四進格局，目前僅剩下第三和第四進，未來計劃邀請有關(guān)專家研究保護方案，使其承載的歷史文化得到保護、傳承和利用。
記者在現(xiàn)場看到，董家渡11號地塊上還有兩座6層居民樓、石庫門弄堂吉安里和數(shù)十棟石庫門風格的舊民居未完成拆除工作，地塊范圍內(nèi)仍居住著近百戶居民，沈宅里也仍有兩家人在生活。值得回味的是，2008年綠城曾“鄭重承諾”，將斥巨資對位于項目內(nèi)的吉安里等5000多平方米的老建筑進行保護性開發(fā)，將其改造成為新建小區(qū)內(nèi)的會所、商業(yè)配套用房等。
“綠城黃浦灣二期項目的確處在拆遷狀態(tài)，但我們是根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)劃文件合理合法地進行拆除，手續(xù)都是齊全的。項目拆遷并不是開發(fā)商的獨立行為，而是由政府下屬的拆遷公司來完成，并不是開發(fā)商一己之力能決定的。”融創(chuàng)集團營銷中心總經(jīng)理張強回應(yīng)稱。
動遷費用水漲船高
近日有消息人士稱，融創(chuàng)綠城下屬的項目團隊已在與有關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，綠城黃浦灣項目二期預(yù)計一個月內(nèi)可恢復(fù)動工。
記者在地塊現(xiàn)場走訪時也發(fā)現(xiàn)，拆除沈宅雖已被有關(guān)部門叫停，但綠城黃浦灣二期的施工準備工作并未停止。在該地塊西側(cè)和東南角，有兩塊空地被白色的圍墻分別圈了起來，場地平整工作基本完成，一些施工機械、建筑材料被安置在院子里。按照規(guī)劃，該項目計劃再建設(shè)4幢24層高的住宅樓和一幢酒店式公寓。
“不清楚一個月開工的說法。二期開工的事情，目前沒有明確的時間表。”張強告訴記者，“以前綠城做這個項目時，可能由于資金的問題，動遷相對緩慢，現(xiàn)在融創(chuàng)的資金很充裕，希望把剩余的部分盡量都拆掉，及早完成拆遷。該地塊已出讓10年了，早該完成拆遷工作。截至目前仍未完成拆遷，開發(fā)商損失很大。”
但上海市建交委公開的建設(shè)項目信息顯示，董家渡地區(qū)11號地塊舊區(qū)改造項目總投資148667萬元，總建筑面積207390平方米，施工許可情況僅包括一期兩棟住宅樓，二期施工尚未公布許可證信息。
《上海市舊區(qū)改造“十二五”發(fā)展規(guī)劃》中指出，“十二五”期間，上海對已出讓多年、但尚未啟動或部分啟動又停滯的舊區(qū)改造地塊，將采取積極措施，限期開發(fā)單位啟動改造。對沒有按時啟動的地塊，所在區(qū)政府應(yīng)協(xié)商土地使用權(quán)收回或依法啟動土地使用權(quán)收回程序。
中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄指出，迫于壓力，綠城黃浦灣二期必須抓緊時間動工。近年來，隨著南外灘地區(qū)房價的上漲，該地段的動遷成本已高達5萬元~10萬元/平方米。顯然，該地塊核心區(qū)域的民房動遷，需要一大筆資金。
談及動遷補償款，居民們的心理價位并不低。“我家的面積是25平方米，不說多的，200萬元總要給我的吧。”在吉安里的一座小樓內(nèi)，居民陳女士毫不猶豫地報出了自己的心理價位。她對記者說：“這是什么地方?。孔?00米就能到外灘，附近的商品房每平方米賣10萬元以上。”
“拿了毛地的開發(fā)商在享受地價升值的同時，也要承受水漲船高的動遷費用，這在上海的舊城改造中已形成了慣例。”上述民營房企負責人稱。
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