從成交4套、均價15萬元/平方米的北京釣魚臺七號院，到成交兩套、最高單價21.56萬元/平方米的上海中糧海景壹號，天價樓盤的一舉一動，總是引得市場熱議。

 

    聚光燈外，北京的高端住宅紫御華府、中駿[簡介 最新動態(tài)]綠洲莊園、億城燕西華府[最新消息 價格 戶型 點評]等幾個定價頗高的項目，如今卻在經(jīng)歷著緩慢去化的“艱辛”歷程。

 

    據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，位于朝陽區(qū)立水橋南側(cè)的紫御華府項目分別于去年12月初和今年5月底推出三期房源，共計231套，最高擬售單價將近9萬元/平方米。截至今年10月31日，只有去年底推出的房源有15套網(wǎng)簽，成交均價為5.2萬元/平方米，與最高擬售單價出現(xiàn)近4萬元/平方米的差價。而今年推出的兩期，已過5個多月仍是零成交。預(yù)售房源整體簽約率，僅為6.5%。

 

    在北京高端住宅市場中，銷售受阻的，并不僅紫御華府一家。位于門頭溝區(qū)的中駿綠洲莊園、豐臺王佐鎮(zhèn)的億城[簡介 最新動態(tài)]燕西華府等樓盤，銷售也同樣深陷困境。單套總價上億元的中駿綠洲莊園，自今年4月推出39套房源以來，至今仍是零成交；億城燕西華府項目，擬售價格達(dá)3.6萬-5.6萬元/平方米，自去年入市推出的164套房源至今僅成交51套，去化率略超三成。

 

    事實上，回首已過去的10個月，今年北京大多數(shù)高端住宅項目的“日子”，過得都不錯。部分高端住宅的業(yè)績，甚至可拿“亮麗”來形容。以廣渠金茂府項目為例，從2010年12月到2012年8月，20個月內(nèi)，已實現(xiàn)單盤銷售過百億元的成績。今年6月才入市的遠(yuǎn)洋萬和公館[最新消息 價格 戶型 點評]，如今也已將銷量拉至25億元的高度。剛剛過去的10月份，上述兩個項目也攬獲北京市千萬級高端住宅成交金額的前兩名。

 

    多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，也印證了今年以來高端住宅的熱銷。亞豪機(jī)構(gòu)對北京高端住宅走勢的調(diào)查顯示，今年三季度以來，北京高端住宅市場成交攀升，整季度共售出2475套，成交面積38.2萬平方米，環(huán)比二季度分別增長29.7%、21.3%，銷量創(chuàng)造自2010年二季度以來的新高。來自東匯置地房地產(chǎn)整合運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)計監(jiān)測中心的數(shù)據(jù)則顯示，截至10月31日，2012年北京前10個月共有近100個項目交易完成近1700套過千萬元的高端住宅，總銷額超過270億元。

 

    “這是一份相當(dāng)好的成績單。”北京高端住宅領(lǐng)域的資深專業(yè)人士、東匯置地負(fù)責(zé)人劉東坦言。

 

    面對整體向好的樓市，同樣是高端樓盤，為何卻呈現(xiàn)屢陷滯銷與銷量遞增、冰火兩重天的局面呢？業(yè)內(nèi)人士看來，除了區(qū)域認(rèn)可度之外，高端住宅定價、品質(zhì)的匹配，也是關(guān)鍵。

 

    亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，由于購房指標(biāo)有限，高端改善性需求往往采取“一步到位”式的置業(yè)方式，因此對項目的綜合品質(zhì)，也提出了更高的要求。“在銷售不暢的情況下，是否降價、降價多少，還要看市場的供求以及房企本身的資金狀況來定。”

 

    一位熟悉京北高端樓市、不愿具名的大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，高端項目不能成為“空中樓閣”，想要熱銷，區(qū)域?qū)傩院苤匾?，高端定位能與區(qū)域資源、生活圈層等相匹配。此外，定價要合理，產(chǎn)品要過硬，產(chǎn)品具有匹配甚至超越價格的價值感。一旦哪方面出了問題，都會讓客戶對購買行為產(chǎn)生猶豫心理。