上周陜西的“限利令”和前不久杭州出臺的限制土地出讓溢價率的做法有業(yè)內人士認為并不能對降低房價產生多大作用，也有業(yè)內人士認為，加強行政干預有違市場經濟原則，更有任志強認為“限利令”違法。
但對于普通買房人來說，更關心的是在目前樓市再度陷入觀望之時，房價將朝向什么方向發(fā)展？盡管有業(yè)內人士認為，這些政策并不能對房價產生什么影響，但政策信號卻告訴人們樓市調控不僅沒有放松，而且似乎正朝著新方向發(fā)展，這一信息的傳遞比政策本身更為重要。
房價不僅關系百姓生活，也與開發(fā)商的利潤密不可分。上周陜西出臺的“限利令”和國務院發(fā)展研究中心關于房地產行業(yè)利潤偏高的報告不約而同地將人們的視線集中到開發(fā)商的利潤上。
10月22日，陜西省住建廳及物價局出臺樓市新政，要求各城市“確定(開發(fā)商)合理利潤率并控制在10%左右”，超出價格區(qū)間的商品房，將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。
陜西省住建廳的一紙“限利令”，引起了市場的極大反響。盡管這僅是陜西一省的地方政策，北京跟進效仿的可能性不大，但任志強卻率先開火炮轟該政策違法。任志強以開發(fā)商的身份炮轟該政策，不免使人們聯(lián)想到他在為開發(fā)商的高利潤做辯護。
但也有并非開發(fā)商的人士認為，該政策并不能限制住開發(fā)商對高利潤的追逐，也不會對降房價產生什么作用。理由是：為了加強房地產調控，國家稅務總局于2006年12月28日發(fā)出了《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確自2007年2月1日起執(zhí)行?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》已經對房地產開發(fā)所取得的增值額及扣除項目進行了詳細的規(guī)定，為開發(fā)成本及利潤的計算提供了科學的依據，只要各地方認真執(zhí)行了，開發(fā)商便沒有暴利可言。
恰巧就在上周，國務院發(fā)展研究中心最新出版的《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》專門論述了房地產行業(yè)利潤率偏高的問題。據統(tǒng)計，2003年前后，我國房地產行業(yè)的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業(yè)行業(yè)相差無幾。但隨著房價的不斷上漲，房地產利潤率明顯上升，2007年之后年均達到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個百分點。報告還列舉了國內部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了50%，遠遠高于日本和美國的房地產開發(fā)企業(yè)。
從理論上講，土地增值稅是可以使開發(fā)商不再獲取暴利的可能，但現實中，數據卻告訴人們開發(fā)商利潤不僅沒有減少，而且在隨著房價上升而上升。因此，不免會使人們想到：土地增值稅尚不能有效地控制開發(fā)商的利潤，被任志強批為違法的“限利令”就能把開發(fā)商的利潤控制在10%嗎？甚至有人認為限制開發(fā)商的利潤會產生很嚴重的副作用，會使開發(fā)商偷工減料降低房屋質量。
盡管業(yè)內對近來的地方政策眾說紛紜，在看到對政策的具體分析之外，我們也應該看到樓市調控不僅沒有松動，而且還在加碼之中。這一信息的傳遞甚至比政策本身對市場產生的作用更為重要，目前樓市已經出現的觀望氣氛在很大程度上是政策所致，政策已經對購房人的心理預期產生了一定的影響。
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