新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（000016.HK，下稱“新鴻基”）林和村舊改項目一直備受關注，該項目位于天河核心地帶，也是2010年首單有關舊村改造中，由企業(yè)與舊村直接進行合作開發(fā)的項目。

 

    林和村舊改項目對新鴻基意義非凡，因為這是其在廣州第一個獨立發(fā)展的項目。今年9月13日，新鴻基召開發(fā)布會宣布該項目定名“峻林”，將于10月中旬入市，但是至今，該項目還未取得預售證。

 

    廣州市房管局9月24日確認對“異常高價房”實施限制發(fā)放預售證、控制交易節(jié)奏。業(yè)內(nèi)分析，林和村舊改項目就是受“限售令”影響的典型樣本。

 

    “項目還沒有開盤，預售證還在辦理過程中，一切都在籌備之中，價格等都還未定。”峻林銷售中心對時代周報記者表示。

 

    至今未取得預售證

 

    林和村始建于清朝。2009年，林和村堅持“整村地塊總體出讓，引進開發(fā)商同步建設回遷安置房和商品房”的改造模式，當年底就開始進行拆遷補償安置的簽約工作，約9成村民與村委會簽訂了《林和村“城中村”改造拆遷補償安置協(xié)議》。2010年3月， 該村正式踏上了城中村改造之路。

 

    林和村位于廣州天河核心地帶，地理優(yōu)勢明顯，改造條件據(jù)稱是廣州當年年計劃改造的9個城中村中最優(yōu)越的。林和村村組織也與很多企業(yè)商談合作，而新鴻基地產(chǎn)的改造方案獲得林和村村委會全票通過，得到了參與改造的“入場券”。新鴻基最終以總價9.5億元拿下林和村舊改項目，其中2.2億元為村民安置臨遷費，3000萬元用于原林和小學擴建，另外7億元是保證金。

 

    林和村改造項目總占地面積約6.5萬平方米，可建總建筑面積卻高達40萬平方米左右。其中北部建成回遷區(qū)，總建筑面積約21萬平方米。在回遷區(qū)內(nèi)，除有6萬平方米的寫字樓外，其余全為超高層住宅。

 

    2010年3月中旬，新鴻基在其2009/2010年年報中表示，該項目將發(fā)展18.5萬平方米豪華住宅，當中包括7棟住宅及1棟公寓，同樣也是超高層住宅。這7棟超高層住宅及1棟公寓由新鴻基地產(chǎn)和林和村共同組建項目公司進行開發(fā)，其中，新鴻基地產(chǎn)將擁有70%的權益。

 

    林和村2010年3月中旬就開始組織臨時安置工作，當時計劃4月中旬以后開拆，7月前后完成拆遷平整。2011年10月，天河區(qū)啟動了一次大規(guī)模集中調(diào)研活動，調(diào)研透露當時林和村正在開展復建安置區(qū)建設，預計2013年底可回遷。

 

    今年3月17日，林和村項目建設工程獲批，容積率高達6.2。其中，村民回遷住宅樓有6棟，高達50層。雖然回遷房比重較大，但其中有寫字樓部分，仍有利可圖，且商品房部分將產(chǎn)生高盈利這一點毋庸置疑。因此，新鴻基對林和村項目相當重視，雖然新鴻基豪門恩怨不斷上演，但林和村項目進展卻絲毫未受到影響。

 

    9月13日，新鴻基在廣州舉行發(fā)布會，正式宣布將林和村住宅綜合發(fā)展項目定名為“峻林”，并預計定于10月中旬對外開放。

 

    不過，讓新鴻基始料未及的是，廣州市國土房管局認證官方微博卻在9月24日稱“對珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]等中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取適當限制預售規(guī)模、控制交易節(jié)奏的措施是必要的，也是必須的”，直至現(xiàn)在，峻林項目還未取得預售證。

 

    高價盤放慢入市步伐

 

    據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州豪宅限售政策出臺后，從9月底開始至黃金周期間，豪宅成交量明顯下跌。峻林項目此時擱淺未入市，被看做是限售令下的范本。

 

    不過，實際上，限售令的實際作用還是飽受質(zhì)疑。“限售之后，統(tǒng)計數(shù)據(jù)上可能會顯示廣州樓價下跌。若干高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業(yè)成交暫時隱形，最終導致官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)上出現(xiàn)全市成交均價下跌。但實際來看，政策影響范圍較為局限。因為若干高價項目影響的只是一些超高端物業(yè)市場，而這個市場范圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關注的樓盤、對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預期。”地產(chǎn)經(jīng)濟研究專家鄧浩志接受時代周報記者采訪時如此分析。

 

    峻林銷售中心向時代周報記者透露：“現(xiàn)在一切還在籌備中，我們項目應該在11月中旬左右開盤。至于具體價格，還未確定，可以參考下周邊項目，現(xiàn)在周邊項目在4萬/平方米左右。”

 

    “限售只是對高價樓盤的入市做了些調(diào)整，放慢了其入市的節(jié)奏，并沒有產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。”合富輝煌首席市場分析師龍斌對時代周報記者表示。

 

    實際上，新鴻基對峻林項目頗具信心，限售令之前，新鴻基地產(chǎn)南中國區(qū)總經(jīng)理黃少媚就表示，“當初我們在打造林和項目的時候，就對天河北區(qū)域做過一個全面的調(diào)查，所以在我們的產(chǎn)品里面，沒有夸大戶型面積，而這樣的定位是絕對可以吸引整個天河區(qū)有購房意向的人。而且，新鴻基在香港也是很有號召力的，林和項目其實吸引了很多的香港客戶。”

 

    舊改之途蒙上陰影

 

    林和村是新鴻基在廣州第一個獨立發(fā)展的項目，不過卻不是其在廣州的第一個項目。

 

    新鴻基高層接受媒體采訪時曾表示，一直非常希望能獲得更多廣州的開發(fā)項目，但“廣州近年土地拍賣的價格常常超出新鴻基地產(chǎn)的底線”，新鴻基不得不從合作、并購、舊城改造上下工夫。

 

    新鴻基曾于2007年就以合作的方式在廣州涉足獵德村舊改項目，該項目是其與富力及合景泰富聯(lián)袂開發(fā)的，以商業(yè)為主。獵德項目去年已經(jīng)面市，定名為“天匯廣場”，是目前新鴻基在廣州的最高端的項目。首期CBD行宮產(chǎn)品定名為“天鑾”，主要在售A2、A5、A6棟212-488平方米大戶型單位，目前均價超過50000元/平方米。

 

    新鴻基在2011/2012中期報告稱，其在內(nèi)地的土地儲備達8530萬平方尺，有近7780萬平方尺的發(fā)展中物業(yè)，其中逾75%為高級住宅及服務式住宅，其余為優(yōu)質(zhì)寫字樓、商場及酒店。僅750萬平方尺為已落成投資物業(yè)，主要位于重點城市黃金地[簡介 最新動態(tài)]段的優(yōu)質(zhì)寫字樓及商場。

 

    實際上，新鴻基是近年來才開始拓展內(nèi)地業(yè)務的，而其拓展路線都是以舊改為主。其中在珠三角地區(qū)表現(xiàn)尤為突出。其內(nèi)地發(fā)展中物業(yè)里，有高達63%位于廣州及其他珠三角城市。在2009年底至2010年3月不足4個月內(nèi)，新鴻基先后在佛山及廣州兩地拿下廣佛兩地三個舊改項目，總占地面積達81萬平方米，光前期土地總投入就超過90億元人民幣。如今，林和村項目入市時間如果因為限售推遲，將會給新鴻基帶來較大的財務壓力。

 

    而且，林和村項目的成敗對于新鴻基來說，至關重要。現(xiàn)在突然遭遇限售政策的影響，也為新鴻基在廣佛兩地的舊改之途蒙上了一層陰影。