把脈云南旅游地產(chǎn)

 

　　區(qū)域解讀

 

　　“海景”、“山景”、“湖景”，相信許多人都收到過(guò)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的短信息。這些來(lái)自全國(guó)各大旅游景區(qū)，尤其是沿海地區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，各自標(biāo)榜著“休閑度假”、“養(yǎng)生宜居”、“景區(qū)投資”等誘人的名號(hào)，給人一種旅游地產(chǎn)就在身邊的感覺(jué)。

 

　　而事實(shí)上，這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是否真的如看上去那么美好？要運(yùn)作旅游地產(chǎn)，需要做什么功課及市場(chǎng)調(diào)查？房企需要具備哪些實(shí)力，需要做好什么準(zhǔn)備工作？面對(duì)部分旅游地產(chǎn)空置率高、配套缺失、商業(yè)運(yùn)營(yíng)遭遇瓶頸、投資收益率不高等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者對(duì)此有著怎樣的看法呢？本期《黃金樓市》把脈云南旅游地產(chǎn)，將和你一起去探尋。

 

　　主持人：《黃金樓市》

 

　　做客嘉賓：至祥研究中心

 

　　昆明中原大理事業(yè)部負(fù)責(zé)人  張濤

 

　　昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查研究咨詢機(jī)CEO  石遠(yuǎn)

 

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員 王詠雪

 

　　昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任 鄧曉盈

 

　　北京昱盛宏方旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)教授 許豫宏

 

　　云南瑞景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理 孫勇飛

 

　　云南丹彤集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理 孫峰

 

　　昆明唐影科技有限公司總經(jīng)理 李治翰

 

　　旅游地產(chǎn)是旅游和地產(chǎn)的無(wú)縫嫁接

 

　　《黃金樓市》：你覺(jué)得什么樣的地產(chǎn)項(xiàng)目才是真正意義上的旅游地產(chǎn)？它需要具備什么樣的基本要素和條件？

 

　　至祥研究中心：真正意義上的旅游地產(chǎn)首要特征應(yīng)是靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并依托于上述內(nèi)容進(jìn)行特色的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。它需要實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)兩者的無(wú)縫嫁接，憑借更好的自然景觀、建筑景觀和配套功能來(lái)實(shí)現(xiàn)較高的投資價(jià)值。

 

　　張濤：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的根本是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為第三產(chǎn)業(yè)提供必要的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和氛圍不可或缺。而旅游產(chǎn)業(yè)依賴于自然資源，人文資源及交通狀況的同時(shí)，服務(wù)配套也非常關(guān)鍵。而中國(guó)的假期制度和旅行社對(duì)旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)都是制約旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本問(wèn)題?，F(xiàn)在云南眾多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中真正能綜合考慮以上因素的不多，充其量算是休閑度假和高端商務(wù)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目連基本的生活需要都談不上。

 

　　石遠(yuǎn)：旅游地產(chǎn)就是旅游（一種生活形態(tài)）和地產(chǎn)（一種開(kāi)發(fā)形態(tài)）的復(fù)合。首先旅游地產(chǎn)要有得游，旅游的范疇可以是生態(tài)自然風(fēng)光的、人文歷史風(fēng)情的、以及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造交流的。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是為了滿足旅游的目的，并且豐富旅游的內(nèi)涵，也提供可承載旅游行為的空間和場(chǎng)所。從理想的角度來(lái)說(shuō)，真正的旅游地產(chǎn)不是以銷(xiāo)售物業(yè)為目的。

 

　　配套是旅游地產(chǎn)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵

 

　　《黃金樓市》：顧名思義，旅游地產(chǎn)就是要有旅游資源，除了自有的旅游資源，旅游地產(chǎn)還需要再造什么配套，讓其在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獨(dú)樹(shù)一幟，無(wú)法復(fù)制？

 

　　至祥研究中心：配套是旅游地產(chǎn)在其自身資源之外最核心的元素，也是項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)久發(fā)展的關(guān)鍵，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)在充分理解項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上去打造，在突出核心功能之外也注重對(duì)輔助配套的規(guī)劃，通過(guò)輔助配套形成自身特色。就配套體系而言可以劃分為生活配套體系、旅游度假體系、商務(wù)休閑體系、健康養(yǎng)生體系、養(yǎng)老保健體系五大方面，項(xiàng)目可以選擇其中的兩種或兩種以上進(jìn)行組合，形成配套方面的第一層價(jià)值塑造，之后也是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中最為重要的就是關(guān)注服務(wù)保障體系的打造，從客戶的角度更好地理解他們對(duì)項(xiàng)目的需求，才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)樹(shù)一幟。

 

　　張濤：在一定的旅游資源的基礎(chǔ)上，考慮交通成本和時(shí)間成本，準(zhǔn)確的客戶定位很重要，消費(fèi)群體和置業(yè)客戶不一定要統(tǒng)一，但項(xiàng)目的價(jià)值體系要精準(zhǔn)，并有可行的渠道和資源通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理兌現(xiàn)物業(yè)的價(jià)格。不同的定位可以有不同的配套，但運(yùn)營(yíng)管理所能整合的社會(huì)資源和經(jīng)營(yíng)取向是否符合社會(huì)需求及價(jià)值取向至關(guān)重要。