從銷售來看，今年樓市“金九銀十”褪色已成定局。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月全國54個重點城市成交量環(huán)比下滑，10月上半月成交量繼續(xù)下挫，幾成全年最低點。相比之下，9月、10月房企融資規(guī)模明顯擴大。僅10月以來，大型房企公開融資額就已接近200億美元。
　
    “金九銀十”出現(xiàn)成交冷、融資熱局面折射出房企經(jīng)營策略的變化。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場正從底部逐漸升溫的判斷已成共識。在前一段時間密集拿地之后，房企存在補充現(xiàn)金流內(nèi)在需求，新一輪融資潮的到來預(yù)示著未來大型房企競爭態(tài)勢或發(fā)生改變。

■銷售萎縮 “金九銀十”將成泡影

    盡管政策環(huán)境并無較大變化，但9月、10月的房地產(chǎn)市場遠遠稱不上是“金九銀十”。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年9月，全國54個重點城市成交量環(huán)比下滑5.4%，其中熱點城市的滑坡尤為明顯。10月上半月，盡管上述指標同比去年有所上升，但仍處于今年以來的低點。

    有效需求減少被認為是影響成交的主要因素。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向中國證券報記者表示，經(jīng)過前幾個月的熱銷，剛性需求幾乎釋放殆盡，而由于限購政策的存在，合理的改善型需求和部分投資需求難以進入市場，導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)下滑。

    從市場銷售層面而言，今年的“金九銀十”已不復(fù)存在。由于近幾年來樓市調(diào)控頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)周期被打亂，季節(jié)因素對市場銷售的影響明顯減弱。數(shù)據(jù)顯示，近年來，9月、10月的銷售量均不是全年的高點，而其他傳統(tǒng)銷售淡季往往出人意料地成交火爆。

   但“金九銀十”褪色，仍有可能影響到今年全年市場銷售情況。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認為，在熱點城市，全年的房地產(chǎn)銷售量很可能明顯下滑。

    這無疑影響到房企通過銷售來回籠資金。“銷售下滑是全面性的，即使對那些布局全國市場的企業(yè)來說，銷售萎縮也不可避免。”北京某上市房企相關(guān)負責人向中國證券報記者表示，對于項目集中在熱點城市的企業(yè)，這種影響會更大。

    事實上，“金九銀十”市場銷售萎縮，某種程度上也是房企主動調(diào)整結(jié)果。從8月下旬以來，一些房地產(chǎn)項目由于較好地完成了銷售計劃，便開始逐步取消價格優(yōu)惠政策，甚至是上調(diào)價格，造成了此后銷售量下滑。

    業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)過此前的熱銷，不少房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所改善，開始傾向于追求利潤率，并放棄了“以價換量”的策略。這也說明房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金狀況正在好轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長10.1%，自今年3月以來，增速首次上升到10%以上。(記者 張敏)

■業(yè)績分化 融資動機不盡相同

    與銷售低迷相比，房企融資舉動卻異?；钴S。10月19日，方興地產(chǎn)發(fā)行總額為5億美元的5年期擔保票據(jù)，年息為4.70%。這筆擔保票據(jù)獲得77億美元認購，超購14.4倍。

    10月以來，上市房企華南城、融創(chuàng)、龍湖先后通過發(fā)行票據(jù)方式進行融資。另一家上市房企越秀地產(chǎn)則通過信托配售的方式融資29.8億港元，世茂地產(chǎn)則傳出正在洽談銀團貸款消息。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，10月以來，大型房企(包括部分非上市公司)意向融資額接近200億美元。

    此外，一些房企準備通過港股市場融資。9月，除龍湖地產(chǎn)通過配股的方式募得30.89億港元外，金地收購港股公司星獅地產(chǎn)38.48億股，試圖在香港融資打開局面。旭輝集團的IPO計劃則在今年7月獲得香港監(jiān)管機構(gòu)的批準。

    然而，這些有融資舉動大型房企并不一定缺錢。以龍湖地產(chǎn)為例，根據(jù)中報和三季度的市場交易簡報，龍湖地產(chǎn)的現(xiàn)金流維持在170億元人民幣以上，是現(xiàn)金頗為充裕的上市房企。而近兩個月來，龍湖仍然通過配股和發(fā)行票據(jù)的方式募得超過數(shù)十億元的資金。

    蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶向中國證券報記者表示，房企融資步伐加快，主要是由于二三季度花了不少資金用于拿地，需要補充現(xiàn)金流。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年二季度以來，多數(shù)上市房企頻繁拿地，耗資甚巨，其中，龍湖在土地市場的花費就超過百億。

    業(yè)內(nèi)人士分析認為，盡管資金面有所好轉(zhuǎn)，但由于拿地后的開發(fā)運營同樣需要大量投入，因此融資需求仍然較大。同時，在銀行貸款以外，大部分企業(yè)尋求海外融資是出于降低成本和分散資金風險的考慮。截至目前，一些大型房企的銀行授信額度尚未用完。

    并不是所有房企都想通過融資來尋求擴張。除綠城先后出售其青島、唐山項目公司的60%的股權(quán)以外，今年9月以來，盛高置地、沿海家園、榮安地產(chǎn)和中華企業(yè)也分別出售旗下土地和其他物業(yè)。與上述企業(yè)不同，這種“融資”方式更多用于救急。

    中原地產(chǎn)分析認為，臨近年末通常是開發(fā)商償債高峰期，目前開發(fā)商業(yè)績分化明顯，標桿房企銷售計劃完成情況普遍良好，短期資金鏈緩和，庫存水平不高；但部分中小開發(fā)商銷售額出現(xiàn)較大幅度下降，資金鏈明顯出現(xiàn)緊張，因此部分中小開發(fā)商賣地求生的案例增加。(記者 張敏)

■市場趨穩(wěn) 房企巨頭競爭加劇

    融資潮的啟動，無疑反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對市場預(yù)期的變化。多數(shù)受訪的開發(fā)商和市場人士向中國證券報記者表示，市場在經(jīng)過幾個月的底部盤整后，繼續(xù)下挫的空間較小，未來將逐漸從底部走出。

   根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國房屋新開工面積、土地購置面積、商品房銷售等指標繼續(xù)保持下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、竣工面積等雖有增長，但增幅仍持續(xù)保持回落。受此影響，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)跌至94.39的新低。

    自2011年1月“新國八條”出臺至今，已有21個月的時間，期間市場交易量雖有短期的升溫，但“限購令”等政策持續(xù)發(fā)酵，使得樓市于近期再度陷入低迷，這種低迷甚至影響到未來的市場供應(yīng)。加之宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，多數(shù)分析認為，政策層面將不會有更加嚴厲的手段出臺。

    這種預(yù)期已經(jīng)率先在股市上得以體現(xiàn)。從9月25日起，A股中房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)股票開始震蕩上揚，其中，萬科、招商等領(lǐng)先個股均有不錯的業(yè)績表現(xiàn)。

    宋延慶表示，按照房地產(chǎn)行業(yè)的運行規(guī)律，每個下行周期都是大中房企的擴張時機，當前樓市恰好處于下行周期中，融資潮和拿地潮的出現(xiàn)也正是房企新一輪擴張的體現(xiàn)。

    資金和土地被認為是房企后續(xù)發(fā)力的重要保證。在今年二三季度的拿地潮中，一些大型房企已獲得較多的土地儲備，成為下一輪的擴張資本。某大型房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示，拿地的步伐暫時不會停止，目前還有不同區(qū)域的多幅土地在接洽中。由此可見，雖然多數(shù)房企刻意保持低調(diào)，但擴張之意難以掩飾。

    分析人士認為，房企在本輪融資和拿地中的表現(xiàn)，將在很大程度上決定其后的競爭格局，在下一輪的市場份額中，大型房企的競爭態(tài)勢勢必會改變。同時，隨著一些房企出售項目求生甚至被淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將進一步加強。

    在信貸持續(xù)寬松、土地市場升溫的背景下，本輪市場競爭的大幕也許只是剛剛拉開。日前，監(jiān)管部門指出房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，必須堅持調(diào)控政策不動搖。近期，政策層面沒有更嚴厲的手段出臺被市場認為是利好消息。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向中國證券報記者表示，預(yù)計未來房企融資和拿地的嘗試還將繼續(xù)，這不僅是市場預(yù)期升溫的體現(xiàn)，還將有助于樓市逐漸從低迷中走出。(記者 張敏)

■多管齊下 強化市場手段

    監(jiān)管部門近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重市場和法制手段。業(yè)內(nèi)人士認為，當前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場和法制的調(diào)控手段亟待跟進發(fā)力。未來開征資本利得稅、從嚴征收土地增值稅、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施都可能進入監(jiān)管部門的考慮范疇。

    此前，呼聲較高的市場手段是開征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，長期看可以減少投資者囤積房屋的動機，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系。但有專家指出，稅法是國家基本大法，出臺必須理由充足，程序合法。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費的繳納問題，事關(guān)土地制度；開征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財政收入的新支柱，加重普通百姓負擔；除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產(chǎn)稅；此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評估困難等問題。短期內(nèi)，全面開征房產(chǎn)稅難度較大。

    在房地產(chǎn)市場開征資本利得稅，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機性購房的重要市場手段和法制手段。在買賣環(huán)節(jié)征稅，根據(jù)交易時標的價格的高低，按照不同的稅率征收；根據(jù)所持有的年限長短，對短期投機者課以重稅。比如，如果購買一套房子是150萬元，一年后如果以200萬元賣掉，賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率征稅，即上繳超過35萬元的資本利得稅，這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

    從嚴清算土地增值稅，也是具有可行性的市場和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開發(fā)進度、增加市場供給，改善市場供求關(guān)系。同時，從嚴征收土地增值稅也會在一定程度上加大開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對那些項目不大、實力不強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進其加快銷售回籠資金。

    不過，從房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展來看，改革稅制、打破地方政府對土地財政的依賴，降低地方政府推高地價和房價的動力，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實，從源頭上解決地價和房價居高不下的問題。

    此外，專家建議，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大土地市場調(diào)節(jié)的靈活性。如增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，增加普通商品房用地供應(yīng)，減少低密度高端住宅用地供應(yīng)，適當提高商品住宅項目的容積率。同時，政府作為土地市場提供者，可根據(jù)土地市場行情，進行逆周期調(diào)節(jié)，保持土地價格平穩(wěn)。同時，加快研究保障房的市場化運營體制，更好地引入民間資金進入保障房建設(shè)中來，提高保障房供應(yīng)數(shù)量。

    總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復(fù)雜，監(jiān)管部門應(yīng)適時研究完善市場和法制手段，減少行政調(diào)控帶來的負面效應(yīng)，多管齊下促進樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。