在擁抱摩天大廈上，萬(wàn)通[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]控股董事長(zhǎng)馮侖正在證明自己比任何地產(chǎn)商都走的更遠(yuǎn)。從數(shù)年前的臺(tái)北101大廈傳聞，到成為重建后的紐約世貿(mào)大廈[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]一號(hào)樓最大租戶，再到今日橫空出世的立體城市，這位地產(chǎn)界的思想“教父”一直致力于把念頭變成思想，再轉(zhuǎn)換為商業(yè)計(jì)劃書(shū)，最終與合作者做成生意。

 

    他不知疲倦，并且在上述“布道”中充滿熱情與耐心。如今，他無(wú)限接近這些摩天生意的成功：再過(guò)兩年，萬(wàn)通控股將會(huì)從竣工交付使用的世貿(mào)大廈一號(hào)樓的數(shù)十年租約中每年賺取超過(guò)一億元的利潤(rùn)，而立體城市從無(wú)到有，六個(gè)月內(nèi)，人們會(huì)看到位于成都、西安的兩個(gè)立體城市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)階段。9月底，馮侖與西咸新區(qū)管委會(huì)主任的手握在了一起，立體城市投資團(tuán)隊(duì)收獲了西咸的信任投票。會(huì)后，馮侖與他的投資搭檔新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好，又將前往溫州，那是醞釀中的第三個(gè)立體城市的落腳點(diǎn)，私下里，人們把它稱呼為“溫州版的開(kāi)曼群島”。

 

    馮侖堅(jiān)信，他正在做的事情對(duì)整個(gè)地產(chǎn)界亦不乏意義。“立體城市對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)會(huì)有遏阻效應(yīng)，人們會(huì)知道，你的規(guī)模不用做很大，不用買很多地，也可以對(duì)城市化有很多貢獻(xiàn)。”他說(shuō)。

 

    當(dāng)然，人們對(duì)如此快速的進(jìn)度與摩天生意的未來(lái)仍充滿疑惑：它會(huì)否是圈地的新把戲？會(huì)變味成政府與開(kāi)發(fā)商共謀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？它最終會(huì)成為一個(gè)巨大的睡城么？以及，敏感的財(cái)務(wù)投融資能否如愿支撐起這重達(dá)數(shù)百萬(wàn)噸、由鋼筋混凝土搭建起來(lái)的空中之城呢？

 

    聽(tīng)聽(tīng)馮侖如何作答。

 

    “使命，價(jià)值觀和科學(xué)精神”   

 

    新浪樂(lè)居：立體城市的提出已經(jīng)有三四年的時(shí)間，在大眾看來(lái)，經(jīng)歷了從空想到貨真價(jià)實(shí)的投資這個(gè)過(guò)程，迄今在土地、財(cái)務(wù)與團(tuán)隊(duì)三個(gè)方面均有相當(dāng)?shù)倪M(jìn)度與布局。什么驅(qū)動(dòng)著你走過(guò)這個(gè)過(guò)程？  

 

    馮侖：我覺(jué)得依靠使命和價(jià)值觀給予的引導(dǎo)和信心，其次是靠科學(xué)的精神，這是非常重要的。城市出現(xiàn)擁堵，攤大餅、土地浪費(fèi)、生活消費(fèi)成本高、交通不方便的問(wèn)題了。既然做不動(dòng)產(chǎn)，要在城市建設(shè)當(dāng)中扮演一個(gè)重要的角色，那我們需要對(duì)這個(gè)問(wèn)題給出解決方案。這叫使命驅(qū)使，沒(méi)事找事，把別人的事當(dāng)自己的事把他管了。所謂價(jià)值觀是指綠色、節(jié)能、環(huán)境友好，幸福安康這些價(jià)值觀。

 

    但是光有這些還不行，你還得有科學(xué)方法，立體城市提倡科學(xué)研究已經(jīng)有四年了。四年現(xiàn)在才落定兩個(gè)，花了差不多上億的錢來(lái)做科學(xué)研究。我們把研發(fā)中心放在新加坡。從東亞看，新加坡是一個(gè)高密集的城市或國(guó)家。新加坡700平方公里裝了600萬(wàn)人，平均一平方公里將近一萬(wàn)人，北京才3000人。相比之下，我們的要求并不高。我們就要開(kāi)始研究，到底一平方公里放多少人？一萬(wàn)人還是更多？總共7—10萬(wàn)人里面，男人、女人、老人、小孩，上班的或不上班的人數(shù)都需要研究，每句話后面都需要錢。  

 

    新浪樂(lè)居：就立體城市來(lái)說(shuō)，你定義的成功怎么體現(xiàn)？  

 

    馮侖：節(jié)地、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時(shí)生態(tài)宜居，社會(huì)和諧，這就叫成功，這不是我的成功，是城市的成功。  

 

    新浪樂(lè)居：立體城市這個(gè)生意是不是比世貿(mào)中心的生意，更能激發(fā)您個(gè)人做事的虛榮心？

 

    馮侖：創(chuàng)業(yè)者總是有很大的干勁激勵(lì)自己，所以有時(shí)候要堅(jiān)持住一點(diǎn)，我們目前所做的事情是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)責(zé)任感的擴(kuò)大。房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)責(zé)任本身就包含著環(huán)境友好、宜居、節(jié)地、城市功能的改善。我們把房地產(chǎn)的社會(huì)責(zé)任稍微擴(kuò)大再提升，形成自己的一個(gè)使命，然后我們研發(fā)了這樣一個(gè)系統(tǒng)。一句話你不說(shuō)出來(lái)，你是他的主人，說(shuō)出來(lái)你是他的奴隸。我這話我說(shuō)了四年，我就必須要把他建成。就要花很多時(shí)間去研發(fā)、去做，最終就變成了追求理想、順便賺錢的事。結(jié)果萬(wàn)一成功了，虛榮心肯定能得到滿足。這是順便的事，而不是一開(kāi)始為虛榮心做，因?yàn)槿绻麨榱颂摌s心我完全可以選擇一個(gè)別的方式。這是個(gè)真的投錢進(jìn)去的。

 

    “經(jīng)過(guò)研究盡可能多的產(chǎn)業(yè)，最后定下來(lái)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是健康醫(yī)療。”  

 

    新浪樂(lè)居：究竟該如何理解立體城市，它如何形成城市的？

 

    馮侖：我們是產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)先行。產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)、就業(yè)帶動(dòng)商業(yè)、商業(yè)帶動(dòng)城市居住和繁榮。這個(gè)邏輯不是房地產(chǎn)邏輯，這是個(gè)城市邏輯。每一個(gè)立體城市在開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候，我們的產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)事先都安排好了。安排了產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的就業(yè)人口，比如在成都4萬(wàn)多就業(yè)人口，然后這4萬(wàn)多就業(yè)人口有多少是在本地就業(yè)，多少要出去，這些都研究清楚了。過(guò)去的四年，我們就是做了這些事情。

 

    經(jīng)過(guò)研究盡可能多的產(chǎn)業(yè)，我們最后定下來(lái)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是健康醫(yī)療。這四個(gè)字是從多少字里頭篩選、過(guò)濾、花錢做出來(lái)的。為什么要做、這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈究竟什么關(guān)系、承載其他產(chǎn)業(yè)的建筑應(yīng)該是平鋪攤出來(lái)的，還是垂直的，都要研究，而這些都是要花錢的。

 

    關(guān)于產(chǎn)業(yè)的選擇，一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)得有幾個(gè)作用。第一、創(chuàng)造很多就業(yè)；第二、是未來(lái)城市發(fā)展需要的；第三、還得是不會(huì)被淘汰的；最后，還要能夠輻射。

 

    那么，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)是最好的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。第一，現(xiàn)在各地都最短缺的實(shí)際上是服務(wù)業(yè)。第二，它不會(huì)被淘汰。第三，它可以增加很多就業(yè)。高密度的就業(yè)，會(huì)帶來(lái)立體城市里面的消費(fèi)。舉例而言，它帶動(dòng)酒店的帶動(dòng)作用比寫(xiě)字樓還大。而帶動(dòng)酒店業(yè)最大的是醫(yī)院，那是剛性的帶動(dòng)。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)寫(xiě)字樓邊上就帶一棟酒店，現(xiàn)在一個(gè)醫(yī)療中心，我們考察后發(fā)現(xiàn)，在美國(guó)能帶動(dòng)14個(gè)酒店。我們現(xiàn)在不要求這么多，帶動(dòng)3、5個(gè)就很好了。

 

    但是，醫(yī)院自己拿錢去買地蓋房，全世界投醫(yī)院不是這么一個(gè)玩法。業(yè)主是業(yè)主，運(yùn)營(yíng)是運(yùn)營(yíng)，各司其事。比如說(shuō)北京同仁醫(yī)院，我這邊有他運(yùn)營(yíng)，他每平米交多少錢租金給業(yè)主，剩下的事就沒(méi)什么事了。至于眼科醫(yī)生怎么看病，那是他的能力。但是我會(huì)把業(yè)主的成本控制好、空調(diào)、能源、燈光、照明、交通這些我們做好就可以。 醫(yī)院來(lái)僅僅運(yùn)營(yíng)，一次性投資會(huì)減少。如果醫(yī)院愿意去運(yùn)營(yíng)，我就做業(yè)主，但是他只要簽了租約，我還擔(dān)心找不到業(yè)主么？

 

    新浪樂(lè)居：你一直在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)先行，這與近年來(lái)說(shuō)得比較多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的區(qū)別在哪里？

 

    馮侖：你說(shuō)的差別在后兩個(gè)部分。他還是要做地產(chǎn)，我們是要做城市體系，順便做地產(chǎn)，他的目的是做地產(chǎn)。

 

    新浪樂(lè)居：立體城市的盈利模式又會(huì)是一個(gè)什么樣的路徑？

 

    馮侖：在規(guī)劃上有區(qū)分，我們規(guī)劃是圍繞產(chǎn)業(yè)來(lái)規(guī)劃的，而不是圍繞房地產(chǎn)來(lái)規(guī)劃。中國(guó)現(xiàn)在地產(chǎn)已經(jīng)被弄爛了，亂加詞，比如一個(gè)度假產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)，弄個(gè)文化產(chǎn)業(yè)叫做文化地產(chǎn)，這都不對(duì)的。也就是說(shuō)最后這些詞的目的都是圍繞房地產(chǎn)，順便拿那些事說(shuō)事，圈地。而我們首先是節(jié)地的，把它整合好，根據(jù)做好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，再弄多少房地產(chǎn)。而不是說(shuō)上來(lái)就先弄房子，然后拿這個(gè)事編故事，最后你發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)留下了，其他那些事都沒(méi)弄成。我們現(xiàn)在的邏輯是必須產(chǎn)業(yè)成功，地產(chǎn)才能成功，那是順便的事。

 

    關(guān)于盈利模式，這些是商業(yè)機(jī)密，很詳細(xì)的手藝活不能告訴你。你可以算一筆簡(jiǎn)單的帳，你現(xiàn)在到西安來(lái)做一個(gè)醫(yī)院，要從頭去征地、買地，醫(yī)院要多少錢來(lái)折騰？現(xiàn)在你只是來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，所以你肯定是比原來(lái)回報(bào)更高。當(dāng)然，前期租金要付，這讓業(yè)主也比以前更容易賺錢了。由于有人已經(jīng)簽了租約，就有人愿意投資。比如壽險(xiǎn)公司就可以拿4%的利息的錢來(lái)投資這個(gè)醫(yī)院。他可以投到基金，然后基金再給房地產(chǎn)商，然后房地產(chǎn)再來(lái)做這個(gè)。各是各的回報(bào)，但總起來(lái)我們把系統(tǒng)整合以后，大家都比原來(lái)成本低了，都比原來(lái)容易了，這才能成功。