上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報(bào)，一些龍頭企業(yè)依靠靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略和戰(zhàn)略規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)。專(zhuān)家分析，未來(lái)大型房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加明顯，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。
上市房企業(yè)績(jī)分化
萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]日前公布的三季報(bào)顯示，今年1－9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入461.3億元，凈利潤(rùn)50.8億元，同比分別增長(zhǎng)57.4%和41.7%。其中，第三季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入154.1億元，凈利潤(rùn)13.5億元，同比分別增長(zhǎng)65.3%和123.5%。
記者發(fā)現(xiàn)，其他房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如招商地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等，均實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
與此同時(shí)，一些企業(yè)陷入虧損。嘉凱城三季報(bào)顯示，今年1－9月，營(yíng)業(yè)總收入35.57億元，比上年同期減少14.44%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為－1.56億元；津?yàn)I發(fā)展1－9月歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為－0.36億元。
長(zhǎng)城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員蘇緒盛說(shuō)，“從三季報(bào)看，業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯上升的，主要是大中型房地產(chǎn)企業(yè)。一些小開(kāi)發(fā)商不僅銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀(guān)，相比較而言，資金實(shí)力、戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿Χ加幸欢ú罹唷?rdquo;
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)金融專(zhuān)家李德峰認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)較高，但考慮到開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)較高的稅負(fù)，凈利潤(rùn)一般很難超過(guò)30%。特別在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定。如果不能很好地控制成本，一些房企利潤(rùn)率下降也是正常的。
利潤(rùn)增長(zhǎng)不能指望高房?jī)r(jià)
如何看待調(diào)控背景下房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)？接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，這既有財(cái)務(wù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)的原因，也有企業(yè)改善自身經(jīng)營(yíng)管理的結(jié)果。
蘇緒盛說(shuō)，由于實(shí)行期房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)行業(yè)是銷(xiāo)售在前，結(jié)算在后。只有房屋完全竣工之后，才確認(rèn)收入和利潤(rùn)。今年前三季度的業(yè)績(jī)，大都反映的是房地產(chǎn)企業(yè)去年的銷(xiāo)售成果。與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格關(guān)系不大。
信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔娟認(rèn)為，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)是領(lǐng)跑者，制定營(yíng)銷(xiāo)策略具有一定的超前性。以萬(wàn)科為例，由于較早地穩(wěn)定銷(xiāo)售價(jià)格，增加了三四線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備，不僅讓公司取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，也讓業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)具有可持續(xù)性。
數(shù)據(jù)顯示，2012年9月，全國(guó)100個(gè)城市的新建住宅平均價(jià)格為8753元／平方米，環(huán)比上漲0.17%。雖然是自2012年6月止跌后連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。
勝利證券分析師王沖表示，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升的空間已經(jīng)有限。房企要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，更多的要靠改進(jìn)自身經(jīng)營(yíng)管理水平，而非房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。
行業(yè)集中度將會(huì)提升
數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)占有率，從2003年的13.52%增長(zhǎng)至2011年的28.05%。2011年銷(xiāo)售額在700億以上的百?gòu)?qiáng)房企有5家，比上年增加了4家。專(zhuān)家分析，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向是企業(yè)積極提高運(yùn)營(yíng)效率，合理控制成本，并把產(chǎn)品做好。
“未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍會(huì)提升。”蘇緒盛說(shuō)。
李德峰分析，調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)承受的壓力不斷加大，大型房企的優(yōu)勢(shì)會(huì)顯現(xiàn)得更明顯。
首先，在現(xiàn)行“招拍掛”制度下，大型房企更有實(shí)力去爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊，利用好項(xiàng)目贏得銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；其次，大型房企融資方式比較多，成本也相對(duì)較低，而中小房企從銀行貸款難，民間融資成本又太高；最后，大型房企品牌效應(yīng)好，市場(chǎng)關(guān)注度高，且采購(gòu)量大，可以降低成本，相對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，盈利更為容易。
李德峰判斷，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房企之間的差距會(huì)日益顯現(xiàn)。
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