煙臺樓市庫存量高企，是不爭的事實，牟平濱海沿線更是苦不堪言，銷售不見明顯起色，市場表現(xiàn)持續(xù)遇冷，相對于牟平老城區(qū)的剛需項目，這些以改善和投資為主要訴求的項目，在市場上壓力較大。近日，樂居記者走訪了該區(qū)域部分項目，其中多數(shù)表示，下半年和明年依舊以消化庫存為主，后市壓力較大。
老城區(qū)剛需項目為市場主力
樂居記者通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計對比發(fā)現(xiàn)，無論是從下半年開盤情況，還是從第三季度煙臺六區(qū)的成交情況來看，牟平老城區(qū)的剛需項目占據(jù)主流，成為市場主力。
從開盤情況看，7——10月份，牟平區(qū)每月開盤、加推的項目平均為3個，11月預(yù)計開盤的項目有3個，分別為：春霖未來城、駿宇新海家園、東泰百合苑，并且，下半年開盤的項目，除了龍湖時代公館和即將于10月底開盤的融科邇海，其余項目均位于牟平老城區(qū)，如天成花苑、富麗紫玉花園、海嶼公元、昆山林語等等，多數(shù)屬于剛需產(chǎn)品。
從成交情況看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，第三季度牟平商品住宅成交面積為9萬㎡，成交金額為5.8億元，成交面積和成交金額兩項均列六區(qū)倒數(shù)第二位?？硕饠?shù)據(jù)分析師劉曉飛表示，6月底龍湖開盤，在較大程度上拉升了牟平區(qū)的成交量和成交金額。
整個三季度，牟平區(qū)樓市表現(xiàn)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，剛需產(chǎn)品仍是市場主流。
在經(jīng)歷了6月份龍湖開盤制造的火爆成交量之后，7月份，零開盤、零預(yù)售的現(xiàn)狀讓牟平樓市回歸平淡，僅有290套成交量入賬； 8月份，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，牟平樓市共成交303套，環(huán)比小幅上漲。克而瑞分析師劉曉飛表示，8月份主要由于雙濤苑等剛需產(chǎn)品的集中開盤，拉升了成交量。進入9月份，牟平區(qū)成交量繼續(xù)上漲，成交套數(shù)為379套，海嶼公元、富麗紫玉花園、新牟青華苑、雙濤苑等剛需項目繼續(xù)發(fā)力。
老城區(qū)剛需產(chǎn)品的活躍，也反證了目前濱海沿線高層的尷尬：新盤入市量少、老盤去化壓力大、投資改善型產(chǎn)品的市場需求不夠活躍。盡管牟平濱海沿線和老城區(qū)，在地理位置、區(qū)域現(xiàn)狀、發(fā)展前景、產(chǎn)品特性、客群定位等方面存在差異，并不具備橫向比較的可比性，但高庫存、去化壓力大卻是不爭的事實。
濱海沿線新增供應(yīng)量不大 庫存高企
相比老城區(qū)每月不斷新增的供應(yīng)量，牟平濱海沿線新盤入市較少、加推居多。新盤方面，據(jù)樂居記者了解，融科邇海預(yù)計將于10月底開盤，目前開盤信息待定；濱海沿線的老項目，下半年加推的主要有：龍湖葡醍海灣二期11-2#、山海龍城、安德利迎海花園5#樓，其中，龍湖近期推出的高層產(chǎn)品——時代公館，僅推出132套；山海龍城513套房源取得預(yù)售許可證，安德利迎海花園5#樓共120套房源取得預(yù)售許可證，近期已經(jīng)加推。
牟平濱海沿線新增的樓盤，從目前來看，只有融科邇海。這也不足為奇，安德利迎?；▓@策劃經(jīng)理趙小明對樂居記者表示，濱海沿線一帶，基本已經(jīng)開發(fā)殆盡，開發(fā)商無地可拿，“融科邇海的用地，有49%是安德利集團的，其他項目也都占滿了濱海一帶，現(xiàn)在濱?；颈桓邔诱紦?jù)，沒有開發(fā)空間了。”
近日，龍湖高層新品——時代公館首次亮相港城，成為該區(qū)域熱點。據(jù)煙臺房產(chǎn)交易網(wǎng)顯示，截止到25日下午6時，葡醍海灣二期11-2#成交38套，暫列本月銷售排行榜第6位?？梢姡笃放?、高性價比的產(chǎn)品還是受市場追捧。
相比龍湖時代公館的走俏程度，牟平濱海沿線的其他高層項目似乎沒那么幸運。據(jù)樂居記者走訪觀察，許多樓盤售樓處幾乎停擺，置業(yè)顧問沒有客戶接待。“當(dāng)然跟這個季節(jié)和整個市場形勢有關(guān)，銀十泡湯，現(xiàn)在項目更賣不動。現(xiàn)在各家都不好過，存量應(yīng)該是各家比較頭疼的問題。”一項目工作人員表示。
消化庫存是王道 價格難有大波動
從整個三季度牟平區(qū)成交情況來看，剛需占據(jù)主力，改善型需求有所放大。針對現(xiàn)在的濱海沿線，以投資和改善型需求為主的產(chǎn)品庫存高企的現(xiàn)狀，趙小明表示，庫存是現(xiàn)在最嚴峻的現(xiàn)實，接下來第四季度和來年，將仍然以去庫存為主要任務(wù)，價格方面基本不會有太大波動，另外，她認為，一個項目從開發(fā)建設(shè)到銷售完，至少需要3年時間，一定量的庫存也屬正?，F(xiàn)象。
從目前濱海沿線樓盤的對外報價看，價格確實一如既往的堅挺，并無大幅優(yōu)惠。山海龍城延續(xù)之前的優(yōu)惠政策，“每天一套特價房”，濱海沿線高層鮮有針對四季度的優(yōu)惠政策，各家基本延續(xù)之前的優(yōu)惠。從記者實地探訪售樓處的情況看，東海城銷售相對火爆，由于近期推出精裝公寓，首付2萬，前來咨詢客戶比較多。
業(yè)內(nèi)表示，牟平濱海沿線產(chǎn)品，大多定位于改善型和投資型客群，受市場影響較大；另外，配套的滯后性也影響置業(yè)者的決心；再加上牟平本地人受傳統(tǒng)觀念影響，對濱海區(qū)域價值認知不深入，導(dǎo)致目前區(qū)域整體情況不是很樂觀。因此，牟平濱海沿線的高層產(chǎn)品整體上庫存較大，消化存量面臨較大困難。
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