日前，長達(dá)四個多月有關(guān)黑石收購華敏帝豪大廈的傳言終于得到證實，不過并非整棟收購，而是涉及25套。佑威研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫顯示，華敏帝豪大廈25套房源的成交總金額為18億元，根據(jù)47491平方米的出售面積計算，折合樓板價約為37902元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，華敏帝豪大廈已處于售完狀態(tài)，網(wǎng)上備案的4到29層樓皆顯示已簽約。
有業(yè)內(nèi)人士分析，從均價來分析，這是一個相當(dāng)合理的價格。按照每天7元/平方米的租金匡算，該項目的年回報率約為6.7%，如位于虹口的中信廣場租金回報率僅在4.6%左右，且華敏帝豪大廈由于位于靜安區(qū)梅泰恒商圈，租金必將高于中信廣場。“也就是說，這個項目的租金高于SOHO中山廣場和中山萬博國際中心，但38000元/平方米的價格只有他們當(dāng)年收購價的9折。”
早在4個月前，就已傳出消息說，黑石有意以70億的高價整體收購華敏帝豪大廈，折算后的均價約為33000元/平方米。但當(dāng)時就有業(yè)內(nèi)人士指出，黑石豪擲70億收購內(nèi)地物業(yè)的可能性并不大。據(jù)華敏集團(tuán)網(wǎng)站顯示，華敏帝豪大廈總有68層，其中第6至33層為甲級寫字樓，大廈中還包括上海索菲特酒店。
去年9月底，黑石以14.6億的價格將其在上海Channel1購物中心（調(diào)頻壹廣場）95%的股份出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展有限公司，這被視作是黑石看空內(nèi)地房地產(chǎn)所做的動作。而如今黑石再度收購上海鬧市商業(yè)地產(chǎn)，且成交價格遠(yuǎn)低于此前市場傳聞的70億元，是否外資抄底的信號？
創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)研究機(jī)構(gòu)清科研究中心近日發(fā)布2012年第三季度中國私募股權(quán)投資市場數(shù)據(jù)顯示，三季度募集到位的私募股權(quán)投資基金以成長基金與房地產(chǎn)基金為主，36支成長基金共計募集到位10.83億美元；房地產(chǎn)基金本季募集8支所涉金額15.78億美元，其中嘉德資產(chǎn)管理有限公司設(shè)立的房地產(chǎn)基金凱德商用中國發(fā)展基金III單只基金規(guī)模高達(dá)10.00億美元，也是本季度募集金額最高的一只基金。
清科研究中心指出，在經(jīng)歷近兩年的嚴(yán)格調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)今處在一個估值相對較低的階段，加之中國經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的支撐作用開始顯現(xiàn)，這可能也是不少機(jī)構(gòu)本季紛紛涉足房地產(chǎn)基金的原因。除此之外，本季度還有一筆規(guī)模為5000.00萬人民幣的不良債權(quán)基金募集到位。
陽光新業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，外資機(jī)構(gòu)收購或出售在華物業(yè)，不能單純地以抄底或看空中國房地產(chǎn)市場來分析。據(jù)該公司房地產(chǎn)基金部門研究，像黑石這類大型國際私募基金，對目標(biāo)物業(yè)所在的國家、區(qū)域、物業(yè)估值及其投資前景等，均會進(jìn)行詳盡的跟蹤研究。說到底，他們都是以盈利最大化為目的，看中的物業(yè)，哪怕是其他外資在退出他們也會吃進(jìn)，而一旦達(dá)到預(yù)期，哪怕其他外資搶進(jìn)，他們也會如期退出。
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