6月8日央行突然宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，并擴大存貸款利率的上下浮動區(qū)間，以雙管齊下的方式力阻經(jīng)濟增速下行的風(fēng)險，從而向市場發(fā)出一個強烈的信號，政府對經(jīng)濟的穩(wěn)增長，有決心、有手段、有方式。

        利率調(diào)整后，一年期存款利率為3.25厘，一年期貸款利率為6.31厘。此外，上調(diào)存款利率浮動區(qū)間上限至至1.1倍，下調(diào)貸款利率浮動區(qū)間下限至至0.8倍。

        可以說，這是人民銀行從2008年12月23日以來第一次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，也是央行第一次調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間。這些政策的出臺不僅有利于股市短期趨勢，有利于實體經(jīng)濟發(fā)展，也表明了國內(nèi)貨幣政策開始出現(xiàn)周期性的轉(zhuǎn)向。那么這次央行下調(diào)存貸款利率對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么樣的影響？

        從市場的反應(yīng)來看，多數(shù)人認(rèn)為，央行下調(diào)銀行存貸款利率有利“剛性住房需求”購買者進入市場。因為，利率下調(diào)可降低住房購買者的成本。比如有人計算，按揭貸款100萬，20年期，基準(zhǔn)利率下調(diào)，每個月的月供可減少150元；而按揭貸款利率為85折時， 其可減少月供122元。如果首套住房按揭貸款可獲得8折優(yōu)惠，那么購買住房者更是有吸引力。還有，貸款利率下調(diào)也有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金困境，低息環(huán)境也有利于其他的融資本成本降低。這些對房地產(chǎn)開發(fā)商都是有利的。

        如果說，央行下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響僅是滿足這些，那么這種影響是微乎其微的。因為，利率與本金相比，其占購買住房成本是很小，更何況下調(diào)0.25厘占整個利率比重更小。還有，購買住房者利率下調(diào)可減少月供多少，這是建立在其購買住房的價格不會變化所計算出來的。如果住房的價格下降，那么對其購買住房成本的影響才是真正的。近期，為何不少地方的住房銷售增加，最為實質(zhì)性原因就在于住房價格下跌。

        還有，貸款利率8折優(yōu)惠，或可下浮到0.8倍，當(dāng)前購買住房者是否能夠享受到是不確定的。因為，這里所指的貸款利率可下浮到0.8倍，僅是商業(yè)銀行貸款時其下限可到這里，并不是一定要銀行把貸款做到8折優(yōu)惠。從一季度的央行貨幣政策報告的數(shù)據(jù)可以看到，在今年一季度，全部貸款中在基準(zhǔn)利率以下（不包括基準(zhǔn)利率）的貸款比例不足5%，那還是在0.9倍貸款利率下限的情況下，如果在0.9倍的情況下，貸款利率到下限的情況更是會少。因此，在信貸比較緊張的情況下，個人住房按揭貸款的利率很難到8折優(yōu)惠水平。這個政策對住房市場的影響也不會太大。

        對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，目前房地產(chǎn)市場的問題并非是資金多少，資金鏈會所謂斷裂的問題。這個問題其實根本就不存在。因為，就當(dāng)前住房市場的情況來看，在住房庫存十分巨大的情況下，為何房地產(chǎn)開發(fā)商就是不降價銷售？為何住房市場的價格就是很難快速下行？問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的問題，否則，他們的住房早就降價促銷了。而央行的降息對房地產(chǎn)商的融資成本下降根本上可不計算在內(nèi)，沒有多少關(guān)系的。而央行降息讓整個融資環(huán)境改變，更是會讓房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意過早把手中住房銷售出去。因為有了2008年的經(jīng)驗教訓(xùn)，誰銷售慢就能夠獲得大利。

        當(dāng)前，央行這次減息對房地產(chǎn)市場影響最大的是會改變市場之預(yù)期。比如，央行減息向市場發(fā)展一個強烈的信號，即不僅政府會力保經(jīng)濟增長在一個它所規(guī)劃的水平上，如果沒有達到到這個水平，政府還可能進一步對貨幣政策放松。比如，央行減息不僅降低了房地產(chǎn)企業(yè)及購買住房者個人融資成本，增加銀行資金進入房地產(chǎn)的機會，更為重要的將改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場之預(yù)期。也就是說，央行降息可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、住房投機炒作者意識到中央政府對住房市場宏觀調(diào)整政策將會如2008年下半年那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難以為繼，否則會影響國內(nèi)GDP的增長。而要保證GDP增長在一定的水平，政府就得保住房市場投資增長，就得把當(dāng)前的房價穩(wěn)定在一定的水平。在這種預(yù)期下，經(jīng)過兩年多的住房市場宏觀調(diào)整有可能嘎然而止，或房地產(chǎn)企業(yè)又開始惜盤，不把手中的住房拿出來銷售，更莫說是降價銷售；地方政府又會不斷地出臺所謂的“軟性托市”政策，讓本地的住房價格穩(wěn)定在他們所需求的水平上；而對于住房投機炒作者更是會隨風(fēng)起浪，逐漸地來推高房價；對于住房消費者來說，當(dāng)看到整個國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗時，他們或是會涌入住房市場搶購房子，或是無能力購買住房再遠離住房市場等。

        如果這樣，國內(nèi)住房購買者，無論是投資者還是消費者，又開始涌入住房市場，住房市場短期繁榮開始出現(xiàn)，GDP增長下行的風(fēng)險消失，中國住房市場泡沫又進一步吹大，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也就此失敗。這種又一次吹大的房地產(chǎn)泡沫盡管在什么時候破滅是不確定的，但它一定會破滅則是確定的。因此，政府希望通信貸的無限擴張來救經(jīng)濟、救房地產(chǎn)市場，所產(chǎn)生的預(yù)期對房地產(chǎn)市場影響會很大，其影響是難以評估的。

        總之，這次央行減息對房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的，其最大的影響可能會改變整個住房市場預(yù)期。但是這種貨幣政策能夠走到哪里，還得進一步觀察，還得觀察穩(wěn)增長政策的實際效果以及對住房市場之影響。這些都是未來中國貨幣政策變化的關(guān)鍵所在。