今年3月，華潤置地公開表示縮短萬象城開發(fā)周期，加快商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度。圖/CFP

　　歷經(jīng)15年，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)終于進入快速擴張階段，在縮短商業(yè)項目開發(fā)周期的同時，減少孵化、增加合作，這均源于對成熟產(chǎn)品線的復制。華潤置地開發(fā)商業(yè)項目可以追溯到1997年，包括甲級寫字樓及大型購物中心在內(nèi)的上海華潤時代廣場開業(yè)。而在1999年，華潤置地開始規(guī)劃深圳萬象城，最終于2004年12月開業(yè)，被認為標志著華潤商業(yè)地產(chǎn)之路的開啟。

　　商業(yè)開發(fā)開始提速

　　今年3月，華潤置地在2011年全年業(yè)績發(fā)布會上表示，公司在去年加大了在三線城市獲取“住宅+五彩城”項目的力度，同時將縮短萬象城開發(fā)周期，加快商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度。

　　早在2010年3月，華潤置地就曾對外界表示，預計在2015年左右，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例要達到40%左右。

　　華潤置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生透露：“現(xiàn)在華潤置地明確提出要求，萬象城從拿地到開工，周期控制在36個月內(nèi)。”

　　據(jù)介紹，華潤置地在開始打造萬象城的時候，產(chǎn)品標準化做得還不夠。公司又一向?qū)τ谄焚|(zhì)精益求精，結(jié)果就是華潤最早打造的幾個萬象城，從拿地到開工都需要四五年甚至更長的時間。以深圳萬象城為例，1999年開始規(guī)劃，開業(yè)時間為2004年12月。

　　“以前是拿地之后，先做整體定位，再做設(shè)計，然后開始建設(shè)，再進行招商?，F(xiàn)在進一步實行標準化之后，開發(fā)時間大大縮短了。”蔣智生介紹，在縮短萬象城的開發(fā)周期上，作出最主要的改變就是標準化，一方面是提煉出商家和顧客的核心訴求，把商業(yè)綜合體的建筑盡量標準化，例如層高、中庭的面積、商鋪的面寬等等。另一個重要的舉措，是在招商方面，對于引入難度較大的一線品牌，由華潤置地總部統(tǒng)一管控。“以前出現(xiàn)過個別頂級品牌進入的談判進展緩慢，導致其他品牌進入也受到影響，而現(xiàn)在通過總部的努力，爭取把一些高端品牌的引入固化下來，這樣難度就大大降低了。”

　　清晰產(chǎn)品線已成型

　　蔣智生認為，華潤置地打造商業(yè)項目的優(yōu)勢之一，是其已經(jīng)具有了清晰的產(chǎn)品線。“目前華潤打造的商業(yè)產(chǎn)品，按照輻射區(qū)域，形成了萬象城、五彩城、PLUS365商業(yè)中心三個系列。”

　　萬象城的定位是都市綜合體，輻射整個城市的客群，業(yè)態(tài)比較高端。因此萬象城在選址方面，對于城市的要求比較高。由于目前在一線城市已經(jīng)很難拿到符合萬象城要求的地塊，因此華潤置地在過去幾年和未來，主要致力于讓萬象城進駐省會城市和經(jīng)濟發(fā)達的三線城市。

　　目前已經(jīng)進入深圳、杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州、青島、重慶、合肥、無錫、西安、常州，泰州等13個城市，其中成都萬象城2012年5月11日剛剛開業(yè)。

　　五彩城的定位是區(qū)域商業(yè)中心，立足于一線城市的區(qū)域中心或二三線城市的核心地段，以區(qū)域內(nèi)的家庭消費群體為目標，同時滿足區(qū)域商務(wù)人群和流動人群的消費需求，家庭和生活是這條產(chǎn)品線最重要的主題。五彩城從選址到設(shè)計到招商運營，基本上都是區(qū)域公司自己來解決。目前五彩城在華北只有北京華潤五彩城已經(jīng)開業(yè)。

　　PLUS365商業(yè)中心定位于鄰里中心，面積相對較小，主要包括餐飲、家居、小便利店和基本點醫(yī)療配套，解決基本的生活需要。

　　減少孵化 增加合作

　　在2011年全年業(yè)績發(fā)布會上，華潤置地表示考慮出售公司綜合體項目里的中小規(guī)模項目。據(jù)介紹，這些考慮出售的綜合體項目主要是二三線城市的商業(yè)物業(yè)，且都不位于城市的重要地段，定位也非高端產(chǎn)品。

　　蔣智生表示：“華潤置地是想適當做一些減法，處理綜合體里面一些不是最重要的、成長性不是很強的物業(yè)。目的是為了增加現(xiàn)金回流，加快發(fā)展速度。”他舉例，華潤置地認為在南寧，寫字樓的成長性不如商場，就賣掉了寫字樓。華潤在杭州和成都也采取類似的做法。

　　此前，華潤集團的“孵化戰(zhàn)略”為華潤置地的商業(yè)發(fā)展提供了巨大幫助，有資料顯示，從2004年至今，華潤集團對華潤置地進行了7次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)總金額高達313億港元。據(jù)了解，華潤置地目前已經(jīng)逐漸減少對于集團“孵化戰(zhàn)略”的依賴，轉(zhuǎn)而更多地尋求與其他開發(fā)商、基金公司合作，依靠自身的運營與發(fā)展創(chuàng)造現(xiàn)金流，進行規(guī)模擴張。以杭州萬象城為例，其中華潤置地占60%的股份，新鴻基占40%股份，雙方共同開發(fā)，共同長期持有。

　　從目前華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來看，主要發(fā)展方向在省會城市和經(jīng)濟發(fā)達的三線城市。很多業(yè)內(nèi)人士也開始擔心，二三線城市的商業(yè)開發(fā)是否有過剩的風險。蔣智生則認為，選址只要是在城市的核心區(qū)，情況應該還好。