作為一家剛剛度過(guò)20周年的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)通是行業(yè)里為數(shù)不多的、完整走過(guò)房地產(chǎn)一輪周期的公司，而在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨困境的當(dāng)下，萬(wàn)通最看好的一塊業(yè)務(wù)正是工業(yè)地產(chǎn)。
鄭沂表示，對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)是一塊非常廣大的藍(lán)海，目前中國(guó)最大的公司持有面積不過(guò)幾百萬(wàn)平米。而早在2010年，萬(wàn)通已確定了工業(yè)地 產(chǎn)的美國(guó)發(fā)展模式，即持有收租、包括跟企業(yè)進(jìn)行配套。
“在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，美國(guó)模式是能夠達(dá)到核心競(jìng)爭(zhēng)力的模式。”鄭沂說(shuō)。
但是，在中國(guó)，很少有企業(yè)會(huì)堅(jiān)持持有收租的方式發(fā)展企業(yè)，其根本原因何在？
鄭沂認(rèn)為，中國(guó)企業(yè)面臨三個(gè)問(wèn)題。第一，資金問(wèn)題，持有項(xiàng)目需要有非常強(qiáng)的資金實(shí)力；第二，短期利潤(rùn)問(wèn)題，持有項(xiàng)目意味著在孵化器產(chǎn)生的利潤(rùn) 現(xiàn)金流非常低，需要較長(zhǎng)時(shí)期才能產(chǎn)生資金回報(bào)；第三，退出問(wèn)題，在中國(guó)持有資產(chǎn)五年、十年，大多公司總歸要進(jìn)行資產(chǎn)變現(xiàn)或退出。這三個(gè)問(wèn)題導(dǎo) 致中國(guó)企業(yè)無(wú)論做商業(yè)地產(chǎn)也好，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也好，都無(wú)法享受利潤(rùn)更豐厚的增值收益。
那么，美國(guó)模式是如何做的呢？
第一，美國(guó)公司沒(méi)有錢(qián)就通過(guò)基金去發(fā)行，把市場(chǎng)上很多看好這些資產(chǎn)增值的投資人聚集在一起來(lái)投資，這樣就可以把資金的量、規(guī)模，通過(guò)基金的形 式拓展，做成大家來(lái)分享。
第二，工業(yè)地產(chǎn)分成不同階段，可用不同的基金來(lái)支撐。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)階段和孵化階段，這兩個(gè)階段沒(méi)有產(chǎn)生非?？斓默F(xiàn)金流，在這兩個(gè)階段多用私募基 金來(lái)做，私募基金沒(méi)有向公開(kāi)市場(chǎng)去發(fā)行，沒(méi)有像上市公司一樣需要月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，不需要把短期利潤(rùn)看得非常重。因?yàn)檫@樣一個(gè)私募基金無(wú)須關(guān) 注公司財(cái)務(wù)報(bào)表，而只須關(guān)注退出時(shí)一次性給投資人帶來(lái)的資產(chǎn)收益即可。
第三，基金在美國(guó)有做得非常好的REITS，這就是工業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、孵化階段后，還有一個(gè)成熟階段，成熟階段就會(huì)用REITS來(lái)支撐。事實(shí)上，大家對(duì) REITS通常有一個(gè)誤解，認(rèn)為它可以投入到開(kāi)發(fā)或任何地方。其實(shí)并非如此，第一它只能投入商業(yè)地產(chǎn)，第二它只投入成熟階段，這一階段投資人看的是 租金分紅。
“美國(guó)最大持有零售物業(yè)公司的市值和最大持有工業(yè)物業(yè)公司的市值規(guī)模差不多。而中國(guó)有14億人口，現(xiàn)在與未來(lái)都將扮演世界工廠的角色 ，否則14億人的酒業(yè)就沒(méi)辦法解決。因此，制造業(yè)在中國(guó)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間一定是中國(guó)立國(guó)之本。中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)大有可為。”鄭沂說(shuō)。
