招商地產(chǎn)和萬科在香港借殼拉開了深圳開發(fā)商的新一波上市熱潮，星河集團(tuán)、卓越集團(tuán)、光耀地產(chǎn)等深圳二線房企的上市計劃如箭在弦。
一直低調(diào)神秘的民營開發(fā)商星河集團(tuán)開始走向前臺，與其他房企紛紛收縮過冬恰恰相反，星河集團(tuán)卻逆勢進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)二次布局。
5月17日，星河集團(tuán)總裁姚惠瓊在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時證實(shí)，該集團(tuán)正在調(diào)整內(nèi)部業(yè)務(wù)架構(gòu)和戰(zhàn)略布局為上市作準(zhǔn)備。
不為外界所知的是，雖然在全國的知名度表現(xiàn)欠佳，但星河集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)力已經(jīng)可以匹敵中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等行業(yè)巨頭。
而在內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)因遭遇調(diào)控陷入看空境況下，商業(yè)地產(chǎn)二次布局或?qū)⒊蔀樾呛蛹瘓F(tuán)沖刺資本市場的核心概念和成敗關(guān)鍵。
隱形商業(yè)地產(chǎn)巨頭
姚惠瓊透露，被深圳市政府列為重點(diǎn)項(xiàng)目之一的星河雅寶綜合體項(xiàng)目，計劃總投資將超過130億元，這個巨無霸項(xiàng)目是該集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)二次布局的重要依托。
公開資料顯示，星河雅寶綜合體項(xiàng)目總占地面積63萬平方米，總建筑面積超過150萬平方米，如此大體量的項(xiàng)目在土地資源稀缺的深圳頗為罕見。
有行業(yè)分析認(rèn)為，萬科在北京、上海、深圳、西安等地對于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目的投資共計約200億元，中海地產(chǎn)力推的環(huán)宇城項(xiàng)目單個投資約40億元，星河雅寶綜合體項(xiàng)目投資超過130億，可見星河集團(tuán)打造商業(yè)地產(chǎn)的決心。
姚惠瓊表示，投資近10億元的龍崗COCO Park將在年內(nèi)開業(yè)，而COCO Park商業(yè)地產(chǎn)模式將會向江蘇常州、廣東惠州等地復(fù)制。
由于“COCO”系列的成熟運(yùn)營為開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)提供了范例，目前哈爾濱、沈陽、武漢、長沙等地都希望將“COCO Park”模式復(fù)制到當(dāng)?shù)兀瘓F(tuán)近年加速商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張是必然，主要方式是自建、購買其他項(xiàng)目、輸出商業(yè)品牌管理模式等等。
星河集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展起源于2004年，當(dāng)時星河收購了位于深圳市中心區(qū)的原“泰華購物公園”商業(yè)用地，并將之注冊為“星河蘇活購物公園”的商業(yè)項(xiàng)目，后改名COCO Park?？偨ㄖ娣e8.5萬平方米的COCO Park自2006年開業(yè)至今，在深圳已經(jīng)成為和華潤萬象城齊名的大型購物中心，更是深圳CBD板塊商業(yè)的代表。
目前，COCO Park每年租金收益超過2億元，按照該地段是商鋪價值，該項(xiàng)目估值已經(jīng)超過100億元。
在星河現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)版圖中，還包括在深圳最核心的中心區(qū)的星河第三空間、星河麗思卡爾頓酒店、星河發(fā)展中心等項(xiàng)目。此外，龍崗COCO Park、福田星河中心的商業(yè)部分、龍華COCO City暫未開業(yè)。
讓同行最羨慕的是，在深圳CBD核心的福田中心區(qū)，星河集團(tuán)竟占其四分之一，成為唯一在深圳中心區(qū)中產(chǎn)品線覆蓋住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等多種形態(tài)的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，且產(chǎn)權(quán)全部是星河集團(tuán)持有。
姚惠瓊表示，目前星河集團(tuán)在運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)總面積超過60萬平方米。
比較可以發(fā)現(xiàn)，星河集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營面積已經(jīng)超過了同城的金地集團(tuán)、佳兆業(yè)、花樣年、萊蒙國際等上市房企，與招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等全國性房企巨頭體量相當(dāng)。
涉足金融
按照計劃，商業(yè)地產(chǎn)在星河集團(tuán)的收入比重將從目前的20%上升至30%，2011年星河集團(tuán)的住宅產(chǎn)品銷售接近70億元，該銷售規(guī)模超過很多上市房企。
僅在2011年，星河集團(tuán)就連續(xù)在天津、北京、廣州、江蘇常州、廣東惠州等多個城市大規(guī)模拿地，區(qū)域范圍涵蓋長三角、珠三角和環(huán)渤海，土地儲備超過500萬平方米，并計劃進(jìn)入武漢、重慶、成都等二三線城市，實(shí)現(xiàn)全國布局。
姚惠瓊表示，星河集團(tuán)早在兩三年前就具備了上市條件，只是因房地產(chǎn)和資本市場宏觀環(huán)境欠佳而未急于上市，目前星河集團(tuán)計劃在香港資本市場進(jìn)行整體上市，而該上市進(jìn)程會在2015年前完成。
由于目前的國際大環(huán)境造成股市震蕩，同時內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著國家的宏觀調(diào)控而暫時陷入低潮，開發(fā)商在內(nèi)地上市道路遇阻，在香港上市之路也越發(fā)艱難。自2009年底花樣年、融創(chuàng)中國、萊蒙國際等開發(fā)商港股成功上市后，至今國內(nèi)幾乎沒有房企再登陸資本市場。
但有分析認(rèn)為，帶有商業(yè)地產(chǎn)概念的房企在香港資本市場會相對受到青睞，萊蒙國際上市成功就與其商業(yè)地產(chǎn)概念密切相關(guān)。
從目前開發(fā)商的路徑取向來看，借助商業(yè)地產(chǎn)概念登陸香港資本市場正在成為一種新的趨勢。2012年5月，招商地產(chǎn)宣布收購一家香港消費(fèi)電子類上市公司，意在將旗下商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分拆上市。不久前的2月份，原本以包裝印刷為主業(yè)的華僑城亞洲（03366.HK）也提出發(fā)展成為商業(yè)綜合開發(fā)運(yùn)營商，意味著華僑城亞洲有望被打造成華僑城集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的重要資本載體。
金地集團(tuán)也曾在去年7月擬通過收購華人置業(yè)旗下至祥置業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)其商業(yè)地產(chǎn)在香港借殼上市融資的籌劃，但卻意外夭折。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，星河集團(tuán)上市成敗與否將取決于商業(yè)地產(chǎn)給其帶來的未來“想象力”。不過，目前眾多開發(fā)商紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)排名前20名的房企無一例外地均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并帶來商業(yè)地產(chǎn)投資的一哄而起和模式趨同。
但姚惠瓊認(rèn)為，星河集團(tuán)的核心優(yōu)勢在于金融業(yè)務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)的相互支撐，橫跨住宅、商業(yè)和金融投資的三元產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，將為星河沖擊資本市場提供更大的騰挪空間。
4月18日，大眾公用（600635.SH）公布的2011年年報不僅曝光了國內(nèi)最大創(chuàng)投機(jī)構(gòu)深創(chuàng)投資集團(tuán)有限公司的盈利狀況，也讓眾多參股公司浮出水面，其中最引人注目的是頗為神秘的深圳地產(chǎn)開發(fā)商星河集團(tuán)，其以17.391%的持股比例位列第二大股東，從而獲得了高達(dá)1.45億元的年度分紅。
在金融領(lǐng)域，除了以第二大股東的身份參股深創(chuàng)投外，目前星河集團(tuán)還是陽光保險集團(tuán)第五大股東，同時還是深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行的創(chuàng)始人和第二大股東。截至2011年6月底，陽光保險集團(tuán)當(dāng)年保費(fèi)收入超過160億元，行業(yè)排名第八位。
與這些金融資產(chǎn)產(chǎn)生的巨大溢價相比，星河集團(tuán)更看重參與金融市場帶來的業(yè)務(wù)互動效應(yīng)。姚惠瓊表示，目前金融業(yè)務(wù)在集團(tuán)還相對獨(dú)立，但集團(tuán)將考慮在未來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和金融互動，以金融優(yōu)勢為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營提供更多支持，比如打造更多的金融平臺，或者成立房地產(chǎn)基金等，這是其他開發(fā)商所無法具備的優(yōu)勢。
姚惠瓊說，星河集團(tuán)在住宅開發(fā)將繼續(xù)堅持走豪宅等高端路線，商業(yè)地產(chǎn)更注重資產(chǎn)配置功能而非到處跑馬圈地，而金融則為住宅和商業(yè)不斷輸血。
